Land en bodem zijn essentieel voor het leven, net als voedsel en lucht. Maar betaalbare woonruimte is zeldzaam geworden in Duitse steden. Politici, stedenbouwkundigen en betrokken burgers zoeken naar nieuwe oplossingen en durven heel fundamentele vragen te stellen.
Grote investeerders investeren jaar na jaar miljarden met hoge dubbele cijfers in de vastgoedmarkt van Duitse steden. Hierdoor schoten de grondprijzen omhoog en werd land schaars. Hoe waardevoller het wordt, hoe meer aandacht het krijgt van speculanten die hoge winsten maken door onroerend goed te verhandelen. Vaak zonder woonruimte te creëren.
Sleutel tot het huisvestingsprobleem
Hoe een samenleving omgaat met haar kostbare land is geenszins een natuurwet, maar is gebaseerd op de regels die de gemeenschap zichzelf geeft. In de geschiedenis van de mensheid zijn hiervoor talloze modellen geweest, te beginnen met het Oude Testament: In het derde boek van Mozes staat dat land niet permanent en voor altijd verkocht mag worden.
Van wie is de stad?
Dat vroeg de afdeling stadsontwikkeling in Berlijn afgelopen najaar tijdens een bijeenkomst met zeshonderd burgers, investeerders en architecten. “We moeten ons vermogen om te handelen herwinnen in termen van planning en financieel beleid”, zei senator voor Stadsontwikkeling en Wonen Katrin Lompscher daar. Nou, eindelijk kon de burger antwoorden. Omdat de politiek het bouwen en leven veel te lang heeft verwaarloosd. In het afgelopen decennium dachten veel mensen dat het huisvestingsprobleem opgelost was: er werd een bevolkingskrimp verwacht, op veel plaatsen in Duitsland werden zelfs appartementen gesloopt zonder vervanging. Terwijl het ministerie van Bouwkunde decennia lang een belangrijk departement was met een eigen minister in de jonge Bondsrepubliek Duitsland, was het sinds 1998 alleen een departement in het wisselen van andere ministeries.Tegelijkertijd verkochten financieel stijve gemeenten en deelstaten hun eigen woningcorporaties. Talrijke op het algemeen belang gerichte projectontwikkelaars die voorheen betaalbare woningen aanboden, verdwenen. Tegelijkertijd is de politieke manoeuvreerruimte dramatisch gekrompen: er is ook gemeentegrond verkocht aan particuliere investeerders met het hoogste bod. Zonder directe toegang tot uw eigen bouwterrein zal de soevereiniteit over maatschappelijk aanvaardbare grondprijzen echter merkbaar afnemen.Ook werd gemeentegrond verkocht aan particuliere investeerders met het hoogste bod. Zonder directe toegang tot uw eigen bouwterrein zal de soevereiniteit over maatschappelijk aanvaardbare grondprijzen echter merkbaar afnemen.Ook werd gemeentegrond verkocht aan particuliere investeerders met het hoogste bod. Zonder directe toegang tot uw eigen bouwterrein zal de soevereiniteit over maatschappelijk aanvaardbare grondprijzen echter merkbaar afnemen.
Meer leefruimte
Het totale aantal appartementen in Duitsland is de afgelopen decennia gestaag toegenomen. Tegelijkertijd is het gebied waarin elke Duitser woont, toegenomen: vandaag beslaat elke burger gemiddeld 45 vierkante meter - in 1990 was dat nog geen 35. Steeds meer mensen leven in eenpersoonshuishoudens. Met dit alles groeide de vraag naar woonruimte, wat tot speculatie leidde. Zeker in de steden waar mensen steeds meer naar toe worden getrokken. Het gevolg: het aandeel van de bouwplaats in de bouwkosten is dramatisch gestegen. Bij sommige grootstedelijke projecten is dat al meer dan vijftig procent.
Als Berlijnse senator voor stadsontwikkeling en huisvesting wil Katrin Lompscher het plannings- en financiële beleid van de publieke sector in het grondbeleid terugwinnen.
Wat is er te doen?
In Zwitserland verkopen veel gemeenten hun grond niet, maar verlenen ze deze vaak in erfpacht. Dit is een “tijdelijke grondaankoop” en een traditioneel alternatief voor het kopen van bouwgrond. Het erfelijk opstalrecht heeft twee grote voordelen: het belast de opdrachtgever niet met de soms exorbitante kosten van het kopen van de grond, want hij betaalt alleen zijn jaarlijkse huur. Het voorkomt speculatie met het land, en het eigendom ervan blijft bij de gemeenschap en dus bij het grote publiek. De Zwitserse ervaring is positief. Ook de stad Berlijn wil zich in de toekomst op zo'n model oriënteren en alleen nog gemeenschapsgebieden verhuren. Dit geeft de stad op termijn zeker meer ruimte om betaalbare woningen te realiseren. Op korte termijn zullen de prijzen in de hoofdstad echter waarschijnlijk blijven stijgen,want dan is het aanbod voor investeerders nog krapper.
Een nieuwe onroerende voorheffing
In april 2018 oordeelde het Grondwettelijk Hof dat de onroerendgoedbelasting in Duitsland ongrondwettelijk was met de huidige grondwaarde-inning. De federale overheid moet daarom tegen eind 2019 een nieuwe vorm van belastingheffing voorstellen. Deskundigen zijn het erover eens: in een nieuwe vorm van onroerendgoedbelasting is er een mogelijkheid voor een eerlijkere belasting van grond. Een dergelijke grondwaardebelasting zou ook voorheen braakliggend land kunnen mobiliseren en gokkers op de onroerendgoedmarkt kunnen terugdringen. In dat ongebruikte land zou bijvoorbeeld zwaarder kunnen worden belast. Het staat buiten kijf dat dit precies is waar de politiek de eigenaren van gebouwen zou kunnen helpen die nieuwe betaalbare woonruimte willen creëren.
Oplossingen
Als bouwgrond duur is, is het zinvol om deze intensiever te gebruiken. Een uitweg uit het dilemma is om dichter op te bouwen in steden. In de praktijk wordt hieronder verstaan het opvullen van leegstaande kavels, het toevoegen van etages aan woningen of het verdichten van slechts los bebouwde stedelijke gebieden. Vooral dat laatste is zelden populair bij omwonenden. Omdat hierdoor vaak vrije ruimtes worden afgesloten, kijkassen worden belemmerd, ramen worden verduisterd. Maar dichtheid maakt deel uit van het stedelijk leven: zonder dat is er geen stedelijkheid, geen levendige stad.
De Riverpark Tower wordt in Frankfurt gebouwd vanuit het oude Union Investment House: pension, koopappartementen en sociaal gesubsidieerde huurappartementen op 23 verdiepingen, gepland door Ole Scheeren.
Hoogbouw als betaalbare woonruimte
Een andere manier om het probleem van hoge grondprijzen tegen te gaan, zijn flatgebouwen met hoge gebouwen. Ze zijn echter duur om te bouwen en niet erg populair in dit land. Het beeld van de satellietnederzettingen met meerdere verdiepingen die in de buitenwijken in de jaren zestig en zeventig zijn ontstaan, is te slecht. Frankfurt, bekend om zijn hoge kantoorgebouwen, snelt nu naar voren en laat woontorens de lucht in groeien: een van de eerste is de nieuw gebouwde Henninger-toren, nog steeds een enclave voor hogere inkomensgroepen. Er volgen er meer in het nieuwe Europaviertel en andere wijken. De architect Ole Scheeren bouwt ook hoogbouw - in de metropolen van Canada, China, Singapore en nu de Riverpark Tower in Frankfurt.Maar hij kent de kritiek op anonieme woonsilo's en heeft daarom in zijn woontorens - inclusief kleine parken - talloze ruimtes voor sociale uitwisseling geïntegreerd. Deze ontmoetingsplekken ontstaan vaak niet aan de voet van de woningen, maar in het midden, hoog boven straatniveau. Ook slaagt hij er keer op keer in om de kosten zo laag mogelijk te houden, zodat tot een derde van de ruimte als sociale woningbouw kan worden ingezet.
Het grondbeleid heeft een langetermijnperspectief. Als de planning vandaag begint, zijn de resultaten pas over jaren zichtbaar. Misschien zijn zulke periodes moeilijk bij te houden in een democratie met regelmatige verkiezingen. Desalniettemin is een goed gecoördineerd grondbeleid de sleutel tot een rechtvaardig en betaalbaar huisvestingsbeleid.
