Een ontruimingsactie is altijd nodig als een huurder zich in een appartement bevindt dat hij niet meer mag gebruiken. Vaak is dit het geval na opzegging zonder opzegging of zelfs op tijd wegens huurschulden. Met de ontruimingsactie hebben verhuurders in deze gevallen de mogelijkheid om weer toegang te krijgen tot hun eigendommen. We hebben hier de essentiële informatie over uitzettingsprocedures voor u verzameld.
Wat is een uitzettingsactie?
Van een ontruimingsactie is sprake als de opgezegde huurders het gehuurde na het verstrijken van de opzegtermijn niet hebben verlaten of zich tegen de opzegging verweren. De verhuurder heeft dan het recht om een ontruimingsactie aan te spannen tegen in gebreke blijvende huurders.
De meest voorkomende reden voor een ontruimingsbevel is huurachterstand. In Duitsland voldoen huurders herhaaldelijk niet aan hun verplichting om de huur volledig en op tijd te betalen. Inconsistenties in de energierekening of huurverhogingen leiden vaak tot geschillen met de verhuurder.
Door huurachterstanden zijn er hoge openstaande schulden en financiële nadelen voor de eigenaar van het onroerend goed. De verhuurder reageert hier meestal op met een opzegging zonder opzegtermijn. Een ontruimingsactie biedt dan de mogelijkheid om huurders die niet willen betalen over te halen om te verhuizen en het gehuurde over te laten aan solvabele huurders. Naast huurachterstand zijn schade aan eigendommen en opzegging door eigen gebruik veel voorkomende redenen voor een ontruimingsactie. Voor de verhuurder is het het laatste redmiddel om een huurder uit de huurwoning te verwijderen.
Naast huurachterstanden en schade aan woningen zijn veel voorkomende redenen voor een ontruimingsactie ook opzeggingen voor eigen gebruik.
De evacuatie van een gehuurd appartement is in juridische zin een inmenging in de rechten van de huurder. Voor een gerechtelijke tenuitvoerlegging van een uitzettingsactie moet dan ook aan een aantal voorwaarden worden voldaan (hierover meer hieronder). Als de procedure voor de rechtbank succesvol is, wordt de uitzettingsprocedure gestart en uitgevoerd door de deurwaarder. Bij ontruiming wordt het gehuurde dan ontruimd en worden de huurder en zijn meubilair eruit verwijderd.
Hoe lang het duurt voordat de verhuurder de huurder uit het appartement kan laten verwijderen - hoeveel tijd er verstrijkt tussen uitzetting en ontruiming - varieert sterk. De ervaring heeft geleerd dat het drie tot zes maanden duurt voordat het appartement kan worden ontruimd. In sommige gevallen, bijvoorbeeld als de huurder gezondheidsproblemen heeft of een andere calamiteit, kan het evacuatieproces jaren duren.
Hoe werkt een uitzettingszaak?
Pas als alle pogingen om tot overeenstemming te komen tussen verhuurder en huurder zijn mislukt en de verhuurder geen alternatief ziet voor het verkrijgen van zijn rechten, vindt er pas sprake van uitzetting. Voorwaarde voor de ontruimingsprocedure is altijd de eerdere juridische beëindiging van de huur door de verhuurder. Als de beëindiging op tijd is vanwege persoonlijke behoeften, moet de exacte reden hier worden vermeld. Bij tijdige beëindiging om andere redenen dienen deze ook te worden aangetoond.
Opzegging zonder opzegging is alleen legaal als de huurder aanzienlijke contractbreuken heeft gepleegd. De belangrijkste redenen die een opzegging zonder opzegging rechtvaardigen in overeenstemming met § 543 van het Duitse Burgerlijk Wetboek zijn onder meer huurachterstanden, voortdurende betalingsachterstand en verwaarlozing of opzettelijke schade aan het gehuurde. Andere redenen kunnen zijn de verstoring van de huiselijke rust ondanks herhaalde waarschuwingen aan de huurder, het onderverhuren van het gehuurde appartement aan derden of het ongeoorloofd commercieel gebruik van het pand.
Na ontvangst van de opzegging kan de huurder bezwaar maken en zich daartegen verweren. Sommigen doen dit door er juridische stappen tegen te ondernemen, anderen door simpelweg niet te verhuizen nadat de opzegtermijn is verstreken. Indien huurder niet aan het verzoek tot verhuizing voldoet, stelt verhuurder eerst een redelijke uitstelperiode vast. Als de huurder ook deze uitstelperiode laat verstrijken, kan de verhuurder of zijn advocaat een uithuisactie indienen bij de bevoegde lokale rechtbank.
Een rechtszaak tot ontruiming van een huurwoning mag echter niet eerder plaatsvinden dan twee weken na het verstrijken van de officiële opzegtermijn. Bij het indienen van de vordering verlangt de rechtbank ook dat de eiser een voorschot op de gerechtskosten betaalt. Pas nadat het gevraagde bedrag is overgemaakt, wordt de ontruimingsactie gestart en per post naar de huurder gestuurd.
De huurder is niet verplicht te reageren op de gerechtelijke brief. In de regel heeft de advocaat van de verhuurder echter al een verstekvonnis aangevraagd in de loop van de uitzettingsactie, die wordt uitgesproken als er niet op de klacht wordt gereageerd.
Waar, wanneer en hoe moet de verhuurder een uitzettingsclaim indienen?
Welke rechtbank is verantwoordelijk voor de eis tot uitzetting?
De ontruimingsactie wordt altijd aangevraagd bij de lokale rechtbank, die verantwoordelijk is voor de wijk waarin het gehuurde appartement zich bevindt. Het bedrag in kwestie doet er niet toe. In het geval van commerciële eenheden hangt de bevoegdheid van de rechtbank echter af van het bedrag in kwestie. Is dit minder dan 5.000 euro, dan moet de ontruimingsactie worden voorgelegd aan de arrondissementsrechtbank van de stad waar het commercieel gebruikte huurpand zich bevindt. Als het betwiste bedrag hoger is dan 5.000 euro, is de regionale rechtbank verantwoordelijk.
Wanneer moet een uitzettingclaim worden ingediend?
De tijd voor het aanspannen van een rechtszaak voor uitzetting is afhankelijk van de reden voor de beëindiging. Indien de huurder in gebreke is met de betaling of indien het voortzetten van de huur om bepaalde redenen onredelijk is, kan de rechtszaak worden aangespannen bij annulering van het appartement. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een huurachterstand of als de verhuurder fysiek is aangevallen door zijn huurder. Bij opzegging wegens eigen gebruik dient echter te worden gewacht op een eventueel bezwaar van de huurder en het verstrijken van de opzegtermijn.
Hoe moet de kennisgeving van uitzetting worden ingediend?
De opzegging dient schriftelijk te geschieden en bevat een voor de huurder begrijpelijke reden en een redelijke opzegtermijn. Een ontruimingsactie moet qua vorm en inhoud voldoen aan bepaalde wettelijke voorschriften. Naast de opzeggingsbrief moet eventueel ook een reden van de verhuurder worden bijgevoegd, waarin staat waarom bij bezwaar van de huurder een uithuisactie wordt aangevraagd. De reden voor de actie moet in elk geval worden vermeld.
De aanvraag voor uitzetting moet ook de volgende punten bevatten:
- Namen van de eiser en de beklaagde
- de reden voor de uitzettingclaim (bijv. huurachterstand)
- indien nodig een verklaring van de verhuurder waarom de uithuisactie ondanks het bezwaar wordt ingediend
- Adres van de bevoegde rechtbank
- volledig adres van de eiser, persoonlijke handtekening, plaats en datum
- Naam van de te verlaten huurwoning
De structuur van de rechtszaak begint met de adresgegevens en bevat de naam en het exacte adres van de eiser. Daarnaast verwijst het onderwerp naar de feiten, bijvoorbeeld "uitzetting volgens § 543 BGB". In de klachtenbrief wordt informatie over het gehuurde goed en de naam van de huurder gegeven Verhuizen moet worden gedwongen en mogelijk het verzoek om achterstallige huurbetalingen inclusief rente te eisen.
De verdere inhoud van een uitzettingsactie omvat informatie over hoe en op welke datum de huurder de kennisgeving heeft ontvangen, evenals een opmerking dat als de huurder niet reageert, een verstekvonnis wordt gevraagd .
De aanvraag wordt door de aanvrager ondertekend met voor- en achternaam en met plaats en datum bij de rechtbank ingediend. Aangezien procedurefouten kunnen leiden tot afwijzing van de ontruimingsbevel, is het absoluut raadzaam om bij het opstellen van de aanvraag de hulp in te roepen van een advocaat die gespecialiseerd is in het huurrecht.
Bent u geen juridisch deskundige, dan is het beter om de ontruimingsactie niet alleen op te stellen, maar ondersteuning te krijgen van een huurdersadvocaat.
Hoe lang duurt een uitzettingsprocedure?
Een uitzettingsprocedure kan lang duren en gepaard gaan met aanzienlijke nerveuze stress voor verhuurders en huurders. Deze methode wordt daarom meestal alleen geprobeerd als de kans op succes groot is. De verhuurder moet een legitiem eigenbelang aantonen of bewijs hebben van financiële schulden of contractbreuk van de kant van de huurder om een uitzettingsactie voor de rechtbank af te dwingen.
De periode tussen het indienen van de rechtszaak en het daadwerkelijk verhuizen of verlaten van het appartement ligt tussen twee maanden en meerdere jaren. Zeker als de huurder niet op de ontruiming reageert of er aangifte moet worden gedaan, duurt de ontruiming vaak lang.
Hoe lang duurt het voordat de rechterlijke uitspraak over de uitzettingsactie definitief is?
Bij het komen tot een oordeel oriënteert de rechtbank zich op de redenen voor de beëindiging. Indien de opzegging van de verhuurder ondoelmatig blijkt, mag de huurder in het appartement blijven wonen. Als de actie succesvol is, wordt het vonnis vier weken na de betekening definitief en kan het worden afgedwongen door de deurwaarder.
Hoe verloopt de zitting voor de rechtbank?
Voordat de ontruimingsactie wordt geopend, is de verhuurder verplicht de rechtbank een voorschot op de gerechtskosten te betalen. De hoogte van dit bedrag is afhankelijk van het bedrag in kwestie en kan oplopen tot enkele honderden euro's.
Bij een hoorzitting voor de lokale rechtbank moet de verhuurder eerst de redenen die tot de beëindiging van de huur hebben geleid toelichten en deze ook bewijzen, bijvoorbeeld huurachterstand of schade aan het appartement kunnen aantonen. Tegelijkertijd licht de huurder de redenen van bezwaar en verdediging toe en dienen documenten, rapporten van deskundigen en getuigenverklaringen als bewijs in de rechtbank. Aan het einde van de onderhandeling wordt het vonnis uitgesproken, dat schriftelijk aan beide partijen wordt toegezonden. De uitspraak van de rechtbank wordt vier weken na de terechtzitting definitief, hoewel deze termijn pas begint op de datum van de bekendmaking en de betekening van de beslissing.
Als de actie wordt afgewezen, vervalt de beëindiging van de huur en kan de huurder blijven wonen in het pand dat hij heeft gehuurd. Als daarentegen de ontruimingstitel wordt verleend, moet het gehuurde binnen de gestelde termijn worden ontruimd. In dit geval draagt de huurder ook de kosten van de rechtbank en uitzetting. De ontruimingstitel geeft de verhuurder vervolgens het recht om het appartement dat hij heeft gehuurd te ontruimen.
Belangrijk: De titel van huisuitzetting moet alle personen bevatten die op basis van de huurovereenkomst het recht hebben om een appartement of een commercieel gebruikt onroerend goed te gebruiken. Dit omvat naast de huurder ook zijn / haar echtgenoot en eventuele onderhuurders en de ouders van de beklaagde. De kinderen van de huurder, die wettelijk alleen als “bedienden” worden beschouwd, worden niet vermeld in de titel van ontruiming. Indien de uithuiszaak uitsluitend tegen de huurder is gericht, is er dus sprake van een procedurefout die leidt tot afwijzing van een uithuiszaak. In dat geval mag de uitzetting niet plaatsvinden.
De huurder heeft het recht om de uitspraak van de lokale rechtbank in eerste aanleg niet te aanvaarden en in beroep te gaan. De regionale rechtbank beslist dan in tweede aanleg, die eerst het oordeel van de lokale rechtbank beoordeelt. Echter, tijdens het beroep en tot de beslissing van de regionale rechtbank heeft de verhuurder het recht om het huurappartement tijdelijk te verlaten. Als de huurder het beroep wint, moet de verhuurder de evacuatiekosten dragen.
Hoe werkt de handhaving en uitzetting?
Voor de ontruiming van een gehuurd pand is altijd een overeenkomstige rechterlijke uitspraak in verband met een executiebeding vereist. In het vonnis moet ook worden vermeld dat de gerechtelijke titel aan de huurder is betekend. Nadat de titel van ontruiming is afgegeven, wordt de executiedatum bepaald door de gerechtsdeurwaarder. Er zitten minstens drie weken tussen de datum van de uitzetting en de uitzetting.
De deurwaarder, die met de tenuitvoerlegging is belast, maakt zijn komst vooraf aan de huurder bekend. Tijdens de bijeenkomst ter plaatse bij de huurder heeft de huurder de mogelijkheid tot vrijwillige ontruiming. Als het gehuurde niet vrijwillig wordt verlaten, zal de deurwaarder containers opvragen om de huisraad en het meubilair in het appartement op te slaan.
De manier waarop het evacuatieproces wordt uitgevoerd, is afhankelijk van de verhuurder. Hij kan het gehuurde laten ontruimen door middel van een conventionele evacuatie of een zogenaamde "Berlijnse uitzetting". Voordat het appartement wordt ontruimd, betaalt de verhuurder een voorschot aan de rechtbank voor de evacuatiekosten, die hij vervolgens kan aanspannen bij de huurder.
Op dit moment is de enige manier om te voorkomen dat de uitzetting wordt uitgevoerd, het betalen van de huur. Daarnaast wordt uitstel van de executiedatum alleen verleend indien spoedeisende redenen (acute ziekte of ongeval van de huurder) het beëindigen van de gedwongen ontbinding van het gehuurde moeilijk of onmogelijk maken.
Ontruiming van het appartement door de verhuurder zonder bijbehorende juridische titel is niet toegestaan. Zelfs de aanwezigheid van een door de rechtbank verkregen ontruimingsvergunning geeft de verhuurder niet het recht om de huurder op enig moment terug te trekken. Het ongeoorloofd betreden van het appartement door de verhuurder of het ongeoorloofd ontruimen van een gehuurd appartement is een strafbaar feit. Dit geldt ook als de verhuurder de sloten van een gehuurd appartement ruilt met de bedoeling verdere toegang door de huurder te voorkomen en daarmee bezit te krijgen van het gehuurde.
De ontruiming van het appartement mag alleen plaatsvinden als er een overeenkomstig oordeel is over de ontruimingsactie. Ook moet er een afspraak gemaakt worden. Als de verhuurder de huurder gewoon met zijn of haar spullen achterlaat, is dat een strafbaar feit.
Welke soorten uitzetting zijn er?
Voor de ontruiming van een gehuurd appartement is een normale ontruiming of een ontruiming op basis van het Berlijnse model mogelijk. De verhuurder beslist hoe het appartement moet worden ontruimd nadat hij de titel van uitzetting van de rechtbank heeft ontvangen.
De uitzetting
Conventionele ontruiming is de eenvoudigste vorm van uitzetting en vindt meestal plaats wanneer de huurder weigert het gehuurde appartement te verlaten en de sleutels van het appartement aan de verhuurder overhandigt. Bij een eenvoudige ontruiming worden door de gerechtsdeurwaarder een slotenmaker en een verhuisbedrijf aangesteld. Op de dag van de evacuatie heeft de deurwaarder het huurappartement geopend, de sloten omgewisseld en het huurobject teruggegeven aan de verhuurder. De meubels en andere inboedel van het appartement worden minimaal twee maanden op een geschikte plaats opgeslagen.
Indien de huurder de hem toebehorende voorwerpen niet binnen de termijn van twee maanden ophaalt of vrijgeeft, worden bruikbare voorwerpen geveild en wordt het afval verwijderd conform de daarvoor geldende voorschriften. De normale evacuatie kan zonder veel moeite worden uitgevoerd en geniet om deze reden de voorkeur van veel verhuurders. De zogenaamde Berlijnse uitzetting is echter een goedkoop alternatief voor de conventionele uitzetting.
De uitzetting van Berlijn
Het proces van de Berlijnse procedure is vergelijkbaar met de normale uitzetting, maar er wordt geen verhuisbedrijf ingehuurd. De schoonmaak van het gehuurde appartement wordt overgenomen door de verhuurder, die de eigendommen van de huurder opslaat of achterlaat in het gehuurde. De huurder krijgt dan een maand de tijd om zijn eigendom op te halen. Pas nadat deze termijn is verstreken, mag de verhuurder over de inboedel beschikken als de huurder zijn eigendommen niet heeft opgehaald.
Voor de evacuatie in Berlijn is een voorschot van ongeveer 500 euro verschuldigd. Dit maakt de Berlijnse methode de goedkopere optie. De uitzetting uit Berlijn vereist echter meer inzet en initiatief van de verhuurder. Verhuurders kiezen vooral voor de Berlijnse procedure als de vrees bestaat dat zij geen vergoeding krijgen voor opruimingskosten van een insolvente huurder.
Wat kost een uithuisactie?
Een uitzettingszaak kan verschillende kosten met zich meebrengen. Deze worden eerst voorgeschoten door de verhuurder. Het exacte bedrag is afhankelijk van de waarde van het geschil. Op basis van de jaarlijkse huur kunnen de kosten vooraf globaal worden berekend. Het te betalen voorschot op gerechtskosten bij het instellen van een uitzettingsactie wordt ook afgeleid uit het bedrag in kwestie.
Bij huurachterstand wordt het betwiste bedrag verhoogd met het bedrag van de achterstand. De kosten die in aanmerking moeten worden genomen bij een uitzettingszaak zijn onder meer:
- Proceskosten
- Juridische kosten van de verhuurder
- Buitengerechtelijke gerechtskosten
- Slotenmaker en verhuisbedrijf kosten
- Kosten opslag huurdersmeubilair
- Verhuur van een loods voor de opslag van meubels en objecten in bedrijfspanden
Lange of ingewikkelde juridische procedures kunnen leiden tot aanzienlijk hogere kosten. Uitzetting betekent voor de verhuurder altijd een hoge financiële last, al is niet duidelijk of de kosten ooit door de huurder vergoed zullen worden.
Bij het ontruimen van bijvoorbeeld een driekamerappartement zijn kosten van 3.000 tot 4.000 euro te verwachten. Omdat de kosten voor de ontruiming ongeveer 1.000 euro per kamer bedragen. Bij het ontruimen van een een- of tweekamerappartement zijn evacuatie- en verhuiskosten te verwachten van circa 1.500 en 2.000 euro. Daarnaast moeten verhuurders rekenen op een voorschot op gerechtskosten van 400 tot 600 euro en advocaatkosten van rond de 1.500 euro.
Bij een succesvolle rechtszaak kunnen zowel de gerechtskosten als de uithuiskosten worden verhaald op de huurder. In de meeste gevallen is de verhuurder echter genoodzaakt de kosten voor de evacuatie voor te schieten, aangezien insolvente huurders geen gerechtelijke en juridische kosten kunnen betalen.
Nadat de ontruiming heeft plaatsgevonden, krijgt de ex-huurder een bepaalde termijn om de gemaakte kosten over te nemen. Als de schuldenaar de kosten niet kan betalen en er geen minnelijke schikking komt, heeft de verhuurder het recht zijn ex-huurder opnieuw aan te klagen en betaling te eisen. Overigens geeft de rechtbank de verhuurder een betalingstitel die 30 jaar geldig is en kan de schuldenaar herhaaldelijk vragen om de schuld binnen deze termijn te betalen.
Als de verhuurder zelf in financiële problemen komt
Uitstaande huurbetalingen in verband met gerechtelijke procedures vanwege ontruiming van de huurwoning leiden vaak tot financiële lasten voor de verhuurder. Gerechtelijke en inklaringskosten moeten vooraf worden betaald. Als de huurder insolvent is, riskeert de verhuurder ook zijn onkosten niet terug te krijgen. Om deze reden moeten de openstaande schulden eerst buitengerechtelijk worden opgeëist en moet de huurder een passende betalingstermijn krijgen om zijn huurschulden te betalen. Alleen als binnen deze termijn geen betaling heeft plaatsgevonden, mag de verhuurder de huurder aanspreken tot betaling.
Aangezien er tijdens lopende gerechtelijke procedures geen huurbetalingen plaatsvinden, maakt de verhuurder extra kosten door huurderving. Als een rechtszaak twee jaar duurt, kan er bij een kale huur van 800 euro een huurachterstand ontstaan van € 19.200.
Als de verhuurder zelf in financiële nood verkeert als gevolg van huurderving, heeft hij de mogelijkheid om rechtsbijstand aan te vragen voor de uitvoering van een uitzettingclaim volgens §§ 114 ev van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (ZPO) bij de bevoegde rechtbank. De aanvraag wordt door de rechtbank onderzocht en indien nodig goedgekeurd indien aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Deze omvatten:
- Het is waarschijnlijk dat de uitzettingsprocedure zal slagen.
- De aanvrager beschikt niet over de nodige financiële middelen.
- Aan de wettelijke vereisten (§§ 114 ev van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering) is voldaan.
- De uitzettingactie is gerechtvaardigd en niet opzettelijk.
Als de huurder tijdens de ontruimingsactie in financiële nood komt, kan hij rechtsbijstand aanvragen.
Wanneer heeft een uitzettingszaak kans van slagen?
Door huurdersbescherming hebben huurders veel rechten. Bij een ontruimingsactie moet de rechter altijd de belangen van de verhuurder en de huurder afwegen om tot een besluit te komen. Voor het indienen van een ontruimingsactie dienen verhuurders daarom advies in te winnen bij een gespecialiseerde huurrechtadvocaat om een realistische inschatting te kunnen maken van de slaagkansen.
Een uitzettingszaak is over het algemeen succesvol als aan de wettelijke vereisten is voldaan en de claims gerechtvaardigd zijn. In geval van ontbering kan een ontruimingsactie echter zinloos zijn, omdat de bescherming van de huurder hier belangrijker is. Om hoge kosten en het afwijzen van de rechtszaak te voorkomen, wordt verhuurders daarom vaak geadviseerd om een minnelijke schikking te zoeken met de huurder.
Als de huurder de huurschuld betaalt of het appartement vrijwillig verlaat tijdens het lopende proces, wordt de ontruimingsactie meestal afgewezen. Dit is echter ook het geval als huurders tijdelijk niet gevonden kunnen worden of het gehuurde achterlaten met een onbekend adres, dus zogenaamde huurnomaden. De ontruimingsactie wordt ook afgewezen als de huur niet eerder tijdig is beëindigd of als de verhuurder verklaart dat de eigenaar geen gebruik mag maken van de woning.
Welke alternatieven voor uitzetting zijn er?
Aangezien de overgrote meerderheid van de uitzettingsacties wordt ingediend wegens huurachterstand, kan uitzetting worden voorkomen door de openstaande huur te betalen. Door het gehuurde op tijd te verlaten, voorkomt de huurder ook gedwongen uitzetting.
Theoretisch is er ook de mogelijkheid van een minnelijke schikking met de verhuurder. Dit is zelfs mogelijk tijdens lopende gerechtelijke procedures en een reeds aangespannen uitzettingsprocedure. Een overeenkomst tussen de twee partijen kan echter alleen in uitzonderlijke gevallen worden bereikt. Met name bij betalingsachterstanden zijn mediation of arbitrageprocedures niet veelbelovend, aangezien de huurders simpelweg niet over de financiële middelen beschikken.
Als alternatief voor een gerechtelijk geschil is het voorgerechtelijk beheer van huurvorderingen een goede optie. Het doel van dit proces is om tot een onderling overeengekomen oplossing voor het probleem te komen. Verhuurders en huurders worden bij hun onderhandelingen gericht ondersteund door een professionele adviseur. Als er een akkoord is, krijgt de verhuurder een toezegging om de huurschuld over te nemen. Met de uitvoerbare notariële akte kan hij zijn financiële aanspraken direct afdoen. Deze oplossing gaat gepaard met lagere kosten en is op elk moment mogelijk.
Wat moeten huurders doen als ze een ontruimingsbevel ontvangen?
Als een huurder een ontruimingsbevel van de verhuurder ontvangt, is hij verplicht om binnen 14 dagen te reageren en zich bereid te verklaren zich schriftelijk te verdedigen of door zich aan te melden bij de lokale rechtbank. De huurder heeft nog eens 14 dagen om zijn verdediging te rechtvaardigen.
In geval van betalingsachterstand buiten hun schuld kan de huurder bijvoorbeeld een verklaring van zijn huisbank overleggen waarin hij bevestigt dat er vertragingen zijn opgetreden door interne bankprocessen waarvoor de huurder niet verantwoordelijk is. Andere redenen voor verdediging zijn bijvoorbeeld dat de huurder de eigen behoeften van de verhuurder ontkent of gevallen van ontbering die een verhuizing op dit moment moeilijk of onmogelijk maken, zoals ernstige gezondheidsproblemen of een aanstaande eindexamen van de huurder.
Hoe kunnen huurders een claim tot huisuitzetting voorkomen?
De huurder heeft verschillende mogelijkheden om een uithuiszaak en het geschil in de rechtbank te voorkomen, inclusief de daaraan verbonden kosten. Indien huurachterstand de aanleiding is voor de ontruimingsactie, dient de huurder samen met zijn huisbank, zijn advocaat of een adviseur naar manieren te zoeken om de huurschuld af te lossen. Zodra de huurschulden zijn betaald, vervalt de beëindiging van de huur en de bijbehorende ontruiming.
Het afhandelen van openstaande claims tegen de verhuurder is daarom de beste manier om een uithuiszaak te voorkomen. De huurder kan de openstaande huurprijs samen met de gebruiksvergoeding alsnog verrekenen binnen twee maanden na het indienen van de ontruimingsactie. Want na oplevering van de ontruimingsactie krijgt de huurder een periode van deze duur om zijn huurachterstand te verrekenen.
Als er al een gerechtelijke procedure is gestart, moet het relevante betalingsbewijs naar de rechtbank worden gestuurd als bewijs van betaling van de huurschuld. De daaropvolgende betaling maakt ook de opzegging zonder opzegging door de verhuurder ongeldig.
De huurder heeft ook de mogelijkheid om zich voor de kosten te wenden tot een sociale instantie. Als de huur wordt overgenomen door de sociale dienst of een andere sociale organisatie, vervalt ook de ontruimingsactie. Indien verhuurder echter gelijktijdig met opzegging van de huurwoning zonder opzegging heeft opgezegd, blijft deze van kracht ondanks betaling van de achterstand.
Bij een risico op dakloosheid dient de huurder tijdig contact op te nemen met de sociale dienst of het huurtoeslagkantoor. Onder bepaalde omstandigheden zal de sociale dienst een aanvaardingsverklaring afgeven, die geldig is voor de rechtbank als erkenning voor de afwikkeling van de huurschulden. De opzegging door de verhuurder vervalt en de uithuisactie wordt afgewezen. De aanvaardingsverklaring van de sociale dienst moet echter binnen twee maanden na de kennisgeving van uitzetting door de verhuurder zijn ontvangen.
Als u als huurder een ontruimingsbevel krijgt, bent u in eerste instantie waarschijnlijk geschokt. Maar er zijn verschillende manieren om de rechtszaak die we hier presenteren, af te wenden.
Uitzetting vermijden door te verhuizen
Overigens kan de huurder een aanstaande ontruiming voorkomen door het appartement tijdig te verlaten. De ontruimingsactie vervalt wanneer het gehuurde appartement op de juiste manier aan de verhuurder is overgedragen. De huurder is het appartement sowieso kwijt, maar bespaart zichzelf en eventueel zijn nabestaanden de stress en ook de kosten van ontruiming die ontstaan voor onder meer de opslag van meubelen et cetera.
Waar kunnen huurders hulp krijgen als er dreiging van uitzetting is?
Het laatste redmiddel om uitzetting te voorkomen is handhavingsbescherming, die de huurder kan aanvragen bij de bevoegde rechtbank. De vereisten voor het aanvragen van deze beschermingsmaatregel zijn onder meer acute ernstige ziekten van de huurder, risico op zelfmoord of dakloosheid.
De goedkeuring van handhavingsbescherming hangt altijd af van het individuele geval. In ieder geval moet het verzoek ten minste twee weken voor de aangekondigde uitzettingsdatum bij de bevoegde lokale rechtbank zijn ontvangen.
Wat is de gebruiksvergoeding?
De verhuurder heeft het recht om de markthuur als vergoeding te eisen in plaats van de oorspronkelijke huurprijs. Dit geldt voor de tijd dat de huurder illegaal in het appartement verblijft, dus nadat de opzegtermijn is verstreken. De verhuurder kan na afloop van de officiële opzegtermijn aanspraak maken op de gebruiksvergoeding. Gewoonlijk wordt de aanvraag voor compensatie voor gebruik volgens § 546a BGB tegelijk met de uithuisactie ingediend. Voor de verhuurder betekent de eis tot vergoeding voor het gebruik samen met de ontruimingsactie het vermijden van een tweede procedure.
De titel van de betaling wordt dan tegelijk met de ontruimingsbevel uitgesproken, wat proceskosten bespaart. Als er echter onduidelijkheden zijn die moeten worden opgehelderd door middel van onderzoek, kan een betalingsactie ook de uithuisactie vertragen. De belangrijkste reden voor de vertraging is meestal de berekening van de hoogte van de gebruiksvergoeding.
Omdat de huurder bij opzegging wegens huurschulden vaak straatarm is en betaling van de gebruiksvergoeding onwaarschijnlijk is, wordt vaak afgezien van de aanspraak op gebruiksvergoeding. Hierdoor wordt de ontruiming van het appartement niet onnodig vertraagd.
