Het huurrecht in Duitsland is erg complex. Om een juridisch geschil te voorkomen, kunt u uit dit artikel leren welke rechten en plichten u als huurder of verhuurder heeft.
De huurovereenkomst speelt deze rol in het huurrecht
Volgens het huurrecht is een huurovereenkomst een verbintenissenrechtelijk contract dat wordt gesloten tussen twee verschillende partijen: de huurder en de verhuurder. Dit contract verplicht de verhuurder om de huurder een bepaald huurobject te laten gebruiken. Als tegenprestatie is de huurder verplicht om de overeengekomen huurprijs aan de verhuurder te betalen. Daarnaast regelt de huurovereenkomst andere rechten en plichten van huurders en verhuurders, waarvan we enkele hieronder nader toelichten.
Huurrecht tot modernisering
Moderniseringsmaatregelen zijn structurele veranderingen. Het bijbehorende huurrecht wordt uitgelegd in §555 b BGB. De volgende rechten en plichten moeten in acht worden genomen:
Aankondiging van een modernisering
Volgens het huurrecht moet de verhuurder de huurder minimaal drie maanden voor aanvang van de bouwwerkzaamheden schriftelijk op de hoogte stellen van het moderniseringsplan (artikel 555c lid 1 BGB). In de brief moet staan in hoeverre de modernisering plaatsvindt, wanneer de werkzaamheden starten, hoelang het duurt en welke huurverhogingen de huurder kan verwachten. Bij een energetische renovatie hoeft de verhuurder in de begeleidende brief alleen de algemeen bekende vaste tarieven te vermelden.
Plicht van de huurder om moderniseringen te tolereren
Een voordeel voor verhuurders is dat wanneer de maatregel wordt aangekondigd, huurders de modernisering niet meer kunnen weigeren vanwege de te verwachten huurverhoging. Sinds 2018 hebben huurders de maatregelen meer dan voorheen moeten gedogen. U kunt pas een maand na ontvangst van de kennisgeving van de maatregelen hardheid claimen. Verhuurders dienen de huurder op de hoogte te stellen van deze termijn.
Dit is nieuw: huurverhoging na modernisering
Volgens § 559 BGB hebben verhuurders slechts acht procent van de moderniseringskosten per jaar aan de huur kunnen toevoegen in plaats van de vorige elf procent. Daarbij is binnen 6 jaar een plafond vastgesteld van 3 euro per vierkante meter, waarmee de huurprijs mag stijgen na een modernisering. Als huurders eerder minder dan 7 euro huur per vierkante meter hebben betaald, is het plafond 2 euro.
Geen huurverlagingen voor energetische modernisering
Energiezuinige moderniseringen sluiten het recht van de huurder uit om de huur voor drie maanden te verlagen. Als bijvoorbeeld de isolatie van de buitengevel gepaard gaat met bouwgeluid en vuil, kan de huurder de huurprijs niet direct verlagen tot 2018 vanwege de aantasting van zijn woonkwaliteit. Dit kan nu pas vanaf de vierde maand, mits de bouwwerkzaamheden de huurder blijven beperken in het normale gebruik van het appartement. De gewijzigde huurprijsverlaging geldt echter alleen voor energiegerelateerde moderniseringen die op lange termijn energie besparen - of het nu gaat om het plaatsen van effectieve verwarming, het vervangen van ramen of het aanbrengen van isolatie. Tevens dient de huurder de plaatsing van zonnetechniek of ventilatiesystemen met warmteterugwinning gedurende drie maanden te tolereren.
Bij energetische modernisering, zoals het isoleren van de buitengevel, is huurverlaging wegens aantasting van de woonkwaliteit pas vanaf de vierde maand volgens het huurrecht toegestaan.
Geef investeringskosten voor modernisering door aan de huurder
Meestal komen de kosten van een nieuwe verwarmingsinstallatie voor rekening van de verhuurder. De zogenaamde warmtecontracting wordt echter al enkele jaren steeds vaker toegepast. Volgens dit principe wordt het nieuwe verwarmingssysteem tegen een maandelijks bedrag geïnstalleerd en beheerd door een verwarmingsbedrijf of een energieleverancier. Voor verhuurders is dit uitermate aantrekkelijk omdat de kosten kunnen worden doorberekend aan de huurders. De kosten van warmtevoorziening kunnen echter alleen als exploitatiekosten conform artikel 556c lid 3 BGB aan de huurder worden doorberekend indien de omschakeling voor hem kostenneutraal is. Daarnaast moet het project minimaal drie maanden van tevoren worden aangekondigd. Op deze manier kan de betreffende huurder nagaan of de voorwaarden voor een latere toerekening van de verwarmingskosten aan de exploitatiekosten ook werkelijk bestaan.
Huurrecht bij laattijdige aanbetaling
Indien de huurder geen waarborgsom betaalt, hoewel hij daartoe volgens de huurovereenkomst wel verplicht is, kan de verhuurder de huurovereenkomst zonder opzegtermijn beëindigen conform artikel 569 lid 2a BGB indien de achterstand overeenkomt met twee maanden huur. Bij de berekening van de maandhuur wordt echter uitgegaan van de huurprijs zonder voorschotbedragen voor exploitatiekosten. Een waarschuwing is niet nodig. Volgens een uitspraak van het federale gerechtshof (dossiernummer VIII ZR 175/14) kunnen verhuurders het contract zelfs zonder opzegtermijn beëindigen als de betalingsachterstand werd veroorzaakt door wanbetaling van het arbeidsbureau.
Nieuw huurrecht: pandrecht en ontruiming
Het pandrecht van de verhuurder
Volgens § 562 (1) van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) heeft de verhuurder het recht om een pandrecht te innen op de objecten van de huurder die in het gehuurde zijn gebracht als de huurder een betalingsachterstand heeft. Om het pandrecht uit te oefenen, volstaat een verklaring van de verhuurder dat hij zijn recht zal uitoefenen. Als de huurder vervolgens probeert zijn bezittingen uit het appartement te verwijderen zonder medeweten van de verhuurder, is hij meestal vatbaar voor vervolging volgens § 289 StGB.
Uitzetting: Volgens het huurrecht mag de verhuurder dat doen
Uitsluiting van het verlaten van de huurwoning is vereist als de huurder het appartement niet wil verlaten nadat de huurovereenkomst is beëindigd en het pandrecht is uitgeoefend, of als de verhuurder weigert binnen te komen. De ontruimingsactie bepaalt dat de huurder zijn ingebrachte spullen in een depot moet besteden en de gehuurde kamers moet inleveren.
De rechtbank moet dergelijke uitzettingsclaims sneller afhandelen dan een paar jaar geleden. Dit is bedoeld om het risico van de verhuurder dat betalingsachterstanden oplopen door het langdurige juridische geschil te verkleinen. Daarbij kan de rechtbank de huurder bevelen het verschuldigde bedrag te storten. Reageert deze niet, dan kan hij middels een gerechtelijk bevel de evacuatie van het appartement bevelen.
De gemaakte kosten voor onder meer het transport, de verpakking en de opslag van de zaken dienen door verhuurder vooraf aan de deurwaarder te worden voldaan. Aangezien deze kosten in de duizenden kunnen oplopen, is er een ander type uitzetting om de kosten te vermijden - het zogenaamde Berlijnse model.
Om de hoge transport- en opslagkosten te vermijden, kan de verhuurder de evacuatie alleen beperken tot het gehuurde. Dit is inclusief de instructie van de verhuurder in de eigendommen van de huurder in het appartement. Hierdoor wordt het voorschot voor handhaving aanzienlijk verlaagd, aangezien er geen kosten zijn voor inklaring en transport.
In het huurrecht staat nauwkeurig wanneer een verhuurder een appartement kan laten ontruimen.
Huurrecht: verbouwing tot vastgoed
Na huurschulden zijn persoonlijke behoeften de tweede meest voorkomende reden waarom een huurder wordt opgezegd. Verhuurders moeten hier echter aan strenge eisen voldoen. Huurders hebben vaak een goede kans om te voorkomen dat ze worden uitgezet of om schadevergoeding te eisen.
Als de verhuurder een natuurlijk persoon is, kan hij de huurovereenkomst beëindigen als hij de huurwoning voor zichzelf of een familielid wil gebruiken. Het persoonlijk gebruik moet echter worden bewezen in overeenstemming met §573 lid 2 nr. 2 BGB.
Een rechtspersoon, zoals een bedrijf of corporatie, kan de huurovereenkomst niet beëindigen vanwege zijn eigen behoeften. De uitzondering hierop is een vennootschap naar burgerlijk recht. Hier mogen de aandeelhouders opzeggen vanwege hun eigen behoeften.
In de opzegbrief moet de verhuurder precies aangeven voor welke nabestaanden hij persoonlijk gebruik wil aanmelden. Indien de verhuurder meerdere appartementen bezit, moet ook duidelijk zijn waarom de huurwoning nodig is. Daarnaast bepaalt het huurrecht dat de verhuurder de datum van opzegging rechtvaardigt.
De verhuurder dient zich ook aan de opzegtermijnen te houden. Bij een huurperiode van maximaal vijf jaar dient een opzegtermijn van drie maanden in acht te worden genomen, bij een huurperiode van maximaal acht jaar een opzegtermijn van zes maanden en bij een huurperiode langer dan acht jaar een opzegtermijn van negen maanden.
Gevaar: Na de verbouwing van een gehuurd appartement in een condominium moet een opzegtermijn van 3 tot 10 jaar in acht worden genomen in geval van beëindiging vanwege persoonlijk gebruik volgens § 577a BGB als een meerderheid van personen (zoals een burgerlijk rechtsbedrijf) het onroerend goed heeft verworven.
Opzegging voor eigen gebruik kan volgens het huurrecht alleen plaatsvinden als de verhuurder een natuurlijk persoon is. De uitzondering is opzegging door een civielrechtelijke vennootschap.
Dit zegt het huurrecht over huurverhogingen
Huurverhogingen voor bestaande huurcontracten
In principe kan de verhuurder volgens § 558 BGB zijn huur aanpassen aan het lokale tarief als er een bestaande huurovereenkomst is. Een lokale huurprijs is gebaseerd op de gemiddelde prijzen van een vergelijkbare huurwoning op dezelfde locatie over de afgelopen vier jaar. Een verhoging is niet toegestaan als dit verantwoord is met de huurindex van de buurgemeente.
Op zijn vroegst één jaar na de intrek van de huurders kan een huurverhoging volgens § 558 lid 1 lid 1 BGB worden ingeroepen. Daarnaast zijn de huurverhogingen beperkt. De aanpassing van de lokale huurprijs mag binnen drie jaar niet meer dan 20 procent bedragen. Als dit plafond van 20 procent is bereikt, mag de huurprijs pas over drie jaar weer worden verhoogd. Huurverhogingen door modernisering blijven onaangetast.
In steden en gemeenten in grootstedelijke gebieden waar het toereikende aanbod van woningen van de bevolking in gevaar is, is de bovengrens verlaagd van 20 procent naar 15 procent. Gevolg: Binnen drie jaar mag de huurprijs met niet meer dan 15 procent worden verhoogd (§558 Abs. 3 BGB).
De gewijzigde huurwet over huurcontrole en te hoge huren
Bij een nieuwe huurovereenkomst zorgt de zogenaamde huurprijsrem ervoor dat de huurprijs slechts 10 procent hoger is dan de lokaal vergelijkbare huurprijs. Omdat sommige verhuurders gebruik maakten van de talrijke uitzonderingen op de wet, werd in 2019 en 2020 het huurrecht op dit punt opnieuw aangescherpt. Om het voor verhuurders moeilijker te maken om de huurprijsrem met uitzonderingen te ontwijken, moeten ze sinds 2019 ongevraagd informatie verstrekken aan huurders. U moet bijvoorbeeld de voorhuur aangeven als u een beroep doet op een hogere huur dan de huurlimiet toelaat (artikel 556e lid 1 BGB). Huurders hebben ook het recht om informatie in te winnen over andere omstandigheden waardoor de huurprijsrem kan worden omzeild, zoals eerdere modernisering (artikel 556e lid 2 BGB).Als de verhuurder de informatieplicht niet nakomt, mag hij geen hogere huurprijs hanteren. Hij kan de informatie echter inhalen.
De huurprijsrem is nu met terugwerkende kracht vanaf de dag dat u er intrekt (artikel 556g BGB). Na de aanvang van de huur heeft de huurder nu 30 maanden de tijd om teruggave van eventuele teveel huurclaims te vragen. Deze wijziging in het huurrecht is op 1 april 2020 in werking getreden en geldt voor alle huurcontracten die na deze datum zijn ontstaan. Het is ook een voorwaarde dat de huurder nog in het appartement woont als hij het geld terug vraagt. Om te klagen over de te hoge huurprijs is een gekwalificeerde klacht sinds 2019 niet meer nodig, alleen een simpele. Dit betekent dat de huurder niet meer hoeft uit te leggen waarom de huurprijs niet passend is, maar alleen aangeeft dat dit het geval is en dat de verhuurder eventueel een beroep doet op een uitzondering op de huurrem.
Gevaar:Voor iedereen die al voor 1 april 2020 in zijn gehuurde appartement woonde geldt nog het volgende dat hij alleen nog te hoge huurprijzen kan terugvorderen die na de klacht verschuldigd waren. De klacht moet nog steeds in tekstvorm worden ingediend; zowel een brief als een e-mail is toegestaan.
In 2020 werd ook de huurrem verlengd tot 2025. Dit betekent dat tot dan - in plaats van zoals oorspronkelijk gepland tot eind 2020 - steden en gemeenten extra gebieden kunnen aanwijzen waarop de huurrem van toepassing is.
Ook met betrekking tot exorbitante huurprijzen zijn huurdersrechten versterkt. Om zich hiertegen te verweren, heeft de huurder sinds 2020 minder bewijs moeten leveren. Het is voldoende als objectief kan worden begrepen dat vergelijkbare woonruimte moeilijk te krijgen is. De boete die dan voor de verhuurder wordt opgelegd is verhoogd van 50.000 naar maximaal 100.000 euro.
Huurrecht voor tuin- en balkongebruik
Huurders kunnen alleen gebruik maken van een tuin behorende bij de woning als deze in de huurovereenkomst aan hen is verhuurd of als deze beschikbaar is voor alle woningbewoners. Dit geldt ook voor appartementen op de begane grond. De tuin wordt alleen automatisch beschouwd als verhuurd in een eengezinswoning, tenzij anders overeengekomen.
Tuinonderhoud in het huurrecht
Als de huurder ook voor de tuin moet zorgen, moet dit ook in de huurovereenkomst staan. Indien is afgesproken dat de huurder voor het tuinonderhoud zorgt, dan betekent dit alleen het gras maaien, bladeren harken en onkruid trekken. Als bijvoorbeeld de heg ook geknipt moet worden, moet dit apart vermeld worden. Als de verhuurder de tuin door dienstverleners laat verzorgen, kan hij de prijs via de energierekening doorberekenen aan de huurders. Dit geldt echter alleen voor normaal werk zoals het maaien van het gazon, niet voor het onderhoud van een enorme tuinvijver die de verhuurder heeft aangelegd.
Huurrecht voor de inrichting van de tuin
Huurders hebben recht op het “beoogd gebruik” van de tuin. Dit betekent dat je het kunt planten en decoreren - maar niet zonder beperkingen. Deco, meubels en speeltoestellen zoals een schommel moeten bij het verhuizen spoorloos kunnen worden verwijderd. Volgens het pachtrecht is het aanplanten of kappen van grote struiken of bomen alleen mogelijk met toestemming van de verhuurder. Indien huurders bestaande, goed bewaarde beplantingen verwijderen en vervangen, kan de verhuurder bij verhuizing eisen dat de huurder de tuin in zijn oorspronkelijke staat terugbrengt (Rechtbank Detmold, Az. 10 S 218/12).
Huurrecht voor het gebruik van het balkon of terras
Bij het gebruik van een balkon of terras moet ook rekening worden gehouden met de rechten van de verhuurder en andere huisgenoten. Bloembakken moeten goed worden vastgezet. Als ze worden bevestigd aan de buitenkant van de balkonbalustrades, die deel uitmaakt van de gevel van het huis, kan de verhuurder aan het woord. Buren hebben te maken met vallende bladeren. Dit geldt echter niet voor wilde en weelderige planten zoals duizendknoop of klimop, die zelfs schade aan het bouwweefsel zouden kunnen veroorzaken. Huurders mogen kleine wasgoed drogen. Ook vrienden en kennissen mogen op het balkon zonnen en koffie drinken. Na 21.00 uur moet de rest echter in acht worden genomen. Roken op het balkon is over het algemeen toegestaan. Huurders die zich gestoord voelen door rokende buren, hebben echter recht op rookvrije tijden (BGH, Az.V ZR 110/14).
