De eigenarenvergadering is een regelmatig evenement dat erg belangrijk is voor alle huiseigenaren. De eigenarenvergadering beslist onder meer wat, wanneer en hoe er gebouwd wordt. De aandeelhoudersvergadering wordt geregeld door de Wet op het woningbezit. Het moet minstens één keer per jaar worden gehouden.
De bijeenkomst van de eigenaren
Hoe meer mensen bij beslissingen worden betrokken, hoe problematischer het is om een oplossing te vinden. Iedereen heeft andere wensen en wil er rekening mee houden. Hetzelfde geldt voor huiseigenaren. Het vereist een vergadering van de eigenaar en een stemming. De bijeenkomst is als een excursie per boot: iedereen zit in hetzelfde schuitje, de manager bestuurt de boot, maar de eigenaren hebben verschillende ideeën over de mijlpalen, zoals de renovatie van de balkons en route - geld uit het reservaat of speciale heffing. Sommigen willen zelfs de interpretatie van de wet bespreken.
De meest betrokken gaan naast de manager zitten en bekritiseren elke manoeuvre van de schipper op een uitgebreide en gedetailleerde manier. In het midden zitten degenen die alleen bezig zijn met hun eigen gewin. Tegen het einde van de bijeenkomst uiten ze ineens hun eigen interesses en proberen ze bijvoorbeeld geld uit de zakken van de buren te halen voor een mooie vuilnisbak, zodat het esthetische gevoel niet meer wordt verstoord als ze uit het raam kijken. Op de laatste rij staan diegenen die alleen uit plichtsbesef op het evenement komen en eigenlijk gewoon zo snel mogelijk naar huis willen. Je hebt je bijna het hele circus verslapen en vertrouwt de zelfingenomen roedel rond de manager.
De community bepaalt in de eigenarenvergadering
Ongeacht of een eigenaar zijn balkon wil glazuren, zijn garage-ingang wil betonnen, een antenne wil monteren of een wintertuin wil bouwen - de toestemming van de andere eigenaren van het wooncomplex is vereist. Afhankelijk van de maatregel is bouwen alleen mogelijk als dit op de eigenarenvergadering is doorgewuifd. De gemeenschap van eigenaren beslist ook bij meerderheid van stemmen over moderniseringsmaatregelen.
Stemmen en meerderheden in de aandeelhoudersvergadering
Op de bijeenkomst stemt iedereen op individuele wensen. Een andere meerderheid is vereist, afhankelijk van het type resolutie dat moet worden genomen. Een gewone meerderheid is vereist voor de besluitvorming van de meeste resoluties, zoals het businessplan, voor andere, meer complexe maatregelen, een gekwalificeerde meerderheid, dubbele gekwalificeerde meerderheid of zelfs eenparigheid. Volgens de wet heeft elke eigenaar één stem, ook al heeft hij meerdere appartementen (hoofdprincipe). Als het in de verklaring van splitsing staat, mag de gemeenschap stemmen op basis van mede-eigendom. Gedurende ongeveer tien jaar (2007) kunnen voorschriften in de verklaring van splitsing worden gewijzigd als het naleven van de vorige verordening om “ernstige redenen” "oneerlijk" blijkt te zijn.Voordien was dit alleen mogelijk via een overeenkomst tussen alle appartementseigenaren.
Op de eigenarenvergadering stemmen alle eigenaren op individuele wensen.
Gewone meerderheid - afhankelijk van de verklaring van splitsing, meer dan de helft van de aanwezigen of de meerderheid van de mede-eigendom aandelen.
- Jaarrekening, kwijting van de zaakvoerder, ondernemingsplan, onderhoud van het gemeenschappelijk bezit, bedrag en investering van de reserve, bijzondere heffingen, juridische vragen, reglement van orde voor de vergadering van eigenaren, tewerkstelling van de huismeester en alle andere maatregelen die dienen om het gemeenschappelijk bezit te beheren en de waarde ervan te behouden.
Gekwalificeerde meerderheid - ten minste 51 procent van de eigenaren moet stemmen.
- Intrekking van het eigenwoningbezit - bijvoorbeeld bij achterstallige betalingen of ongepast gedrag.
Dubbele gekwalificeerde meerderheid - ten minste tweederde van alle eigenaren en ten minste de helft van de aandelen van huurwoningen moet stemmen.
- Meestal voor moderniseringsmaatregelen.
Unanimiteit - alle eigenaren zijn ingeschreven in het kadaster.
- Allemaal zaken die verder gaan dan correct gebruik, zeker bij structurele veranderingen. Schriftelijke besluiten moeten altijd met eenparigheid van stemmen worden genomen.
Uitnodiging voor de bijeenkomst van de eigenaren
De manager wordt uitgenodigd voor de vergadering van de eigenaren. Hij nodigt minstens één keer per jaar uit en moet op een paar dingen letten. Enerzijds moet de tijd rijp zijn, wat betekent dat er rekening gehouden moet worden met alle wensen van de eigenaren, anderzijds moet de datum "normaal en redelijk" zijn. De hogere regionale rechtbank in Frankfurt verbiedt daarom vergaderingen van eigenaren: 's ochtends doordeweeks, tijdens de kerktijd op zondag, tijdens de feestdagen en tijdens belangrijke voetbalwedstrijden. De uitnodiging moet ook de agenda bevatten en moet minimaal twee weken voor de datum voor alle eigenaren beschikbaar zijn. De agendapunten moeten duidelijk geformuleerd zijn, d.w.z. elke eigenaar moet ze kunnen begrijpen. In uitzonderlijke gevallen kunnen individuele eigenaren bij belangrijke bezwaren hun eigen agendapunten aanvragen.
Vertegenwoordiging op de eigenarenvergadering
Een eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een andere persoon een schriftelijke volmacht te geven - op voorwaarde dat er geen vertegenwoordigingsbeperkingen zijn in de gemeenschapsregeling. Als er te weinig eigenaren op de vergadering verschijnen, moet de beheerder een nieuwe datum instellen. Deze herhalingsvergadering heeft dan een quorum, ongeacht hoeveel aandelen er vertegenwoordigd zijn.
Besluiten van de aandeelhoudersvergadering
Effectieve beslissingen kunnen alleen worden genomen op de aandeelhoudersvergadering als de aanwezigen meer dan de helft van de mede-eigendomsaandelen vertegenwoordigen in de verklaring van splitsing of gemeenschapsreglementen. Voor de individuele eigenaar is het daarom van het grootste belang dat de buurman of buren hem of haar in explosieve situaties zonder uitzondering ondersteunen. Het is raadzaam om al vroeg vrienden te maken en ze als bondgenoten te kennen. Een andere goede strategie om uw eigen belangen te behartigen, is door anderen te steunen. Als de persoon bij verschillende gelegenheden de legitieme belangen van andere eigenaren heeft verdedigd, kan het voor hen gemakkelijker zijn om het eens te worden.
Ongeldige resoluties
U kunt binnen een maand bezwaar maken tegen besluiten.
De genomen beslissingen zijn bindend indien niemand binnen een maand bezwaar heeft gemaakt. Ook is het mogelijk om bij de lokale rechtbank een aanvraag tot nietigverklaring in te dienen. Bijvoorbeeld vanwege formele fouten in de uitnodiging, schendingen van de huis- of vergaderregels of omdat een resolutie werd aangenomen met een meerderheid, hoewel unanieme overeenstemming noodzakelijk zou zijn geweest. Als de deadline echter is verstreken, zijn alle resoluties van toepassing, ook de onjuiste, op voorwaarde dat ze de onmisbare wetten niet schenden.
Notulen van de eigenarenvergadering
De voorzitter van de vergadering moet een gedetailleerd verslag bijhouden van de beslissingen die zijn genomen door de aandeelhoudersvergadering. Het is ook niet ongebruikelijk dat de stemresultaten en verdere toelichtingen in deze notulen worden opgenomen. De administratie wordt door de beheerder bewaard in een verzameling resoluties; ze zijn toegankelijk voor elke eigenaar. Dit betekent dat potentiële huizenkopers kunnen helpen bij hun beslissing: uit de oude records blijkt of er cross-drivers zijn in de gemeenschap van eigenaren en welke reparaties gepland staan.
Leestip: Zoals u kunt zien, hangt veel af van de manager. Lees hier hoe u de juiste vastgoedbeheerder voor uw WEG kunt vinden.
Conclusie
De bijeenkomst van de eigenaren kan een belasting zijn voor alle betrokkenen! Ondanks de urenlange discussie over een verhoging van de huurtoeslag van drie euro per maand naar vijftig euro, is niet iedereen daarmee geboren. Aan de andere kant, als je inspraak wilt hebben in de richting van de reis, kun je meer te weten komen in de agenda en inspraak hebben. Je moet het roer niet helemaal opgeven!
Tip : Als u heeft besloten om een appartement in een wooncomplex te kopen, informeer dan vooraf naar de andere mede-eigenaren. Wellicht kunt u al een eigenarenvergadering bijwonen en een idee krijgen van uw potentiële buren.
Goed om te weten: Als u zich niet vooraf heeft geïnformeerd, maar de verkoper heeft u niet verteld over eventuele ongeregeldheden bij de eigenaren, dan kunt u achteraf de koopovereenkomst aanvechten. U kunt aan de veilige kant staan als u in het verkoopcontract de verzekering krijgt dat er op het moment van de verkoop geen spanning of grote problemen zijn in de gemeenschap van eigenaren.
