Italië staat voor lekker eten en goede wijn. Als je meer wilt dan alleen genieten van de mediterrane lucht vanuit je hotel, dan geven we je hier tips hoe je bij je eigen huis of vakantiehuis in Italië komt. Het hoeft ook niet direct aan zee te zijn.
Toen Hannibal zijn leger over de Alpen dreef, versloeg hij de Romeinen - een briljante zet die aansloeg. Meer dan 2000 jaar later is de invasie over de Alpenkam alledaags. Vandaag gebruiken we het om het weer te bedriegen - en we worden hartelijk verwelkomd door de Italianen. De bestsellers van Italiaanse vakantiewoningen liggen aan het Gardameer, ook aan het Lago Maggiore, in Toscane, aan de Rivièra.
Eis voor een huis in Italië
De verwerving van onroerend goed voor privégebruik is in Italië aan geen enkele beperking onderworpen en is ook mogelijk voor buitenlanders. Er zijn ook geen verblijfsbeperkingen voor EU-burgers in Italië. Italië accepteert over het algemeen echter slechts één woonplaats. Dus als u “resident” wilt worden en naar Italië wilt emigreren, moet u zich uitschrijven in Duitsland en vanaf nu bent u een resident in Italië. Aan het werk gaan in Italië is gemakkelijk voor EU-onderdanen, zowel als zelfstandige als als werknemer. De fiscale gevolgen van een woonplaats of een voorwerp in het buitenland zijn gebaseerd op het dubbelbelastingverdrag tussen de Bondsrepubliek Duitsland en Italië. Het voor u verantwoordelijke belastingkantoor in Duitsland kan u meer informatie geven.
Hoe u uw perfecte huis in Italië kunt vinden
Makelaars werken regionaal in Italië en kennen de markt zeer goed. In tegenstelling tot dit land moeten ze studeren of stage lopen in de makelaardij.
Makelaars bewijzen hun goedkeuring met een registratienummer. De commissie van de makelaar kost de koper tussen de twee en vier procent. Afhankelijk van of hij het volledige bedrag betaalt (zoals bij vastgoedontwikkelingsmaatregelen) of dat de verkoper een deel ervan overneemt. In ieder geval moeten de belanghebbenden schriftelijk overeenkomen wanneer welk bedrag verschuldigd is. Het bemiddelingsloon betaalt u het beste pas nadat het notariscontract is getekend, de eigendom is overgedragen en in het register is ingeschreven. Voor uw veiligheid kunt u het beste navraag doen bij de lokale bemiddelingsorganisatie, bijvoorbeeld de gemeente of de Kamer van Koophandel en Fabrieken. Kredietinstellingen in Italië nemen niet de schuld.
Als u zelf wilt zoeken, blader dan door nationale Duitse kranten. Deze gaan regelmatig vergezeld van een vastgoedafdeling met buitenlandse aanbiedingen. Of u kunt online zoeken: u kunt aanbiedingen van grote makelaars of onroerendgoedbedrijven op internet vinden. U kunt eigendommen van particuliere verkopers of kleine makelaarskantoren vinden in de lokale kranten in uw favoriete regio.
Eigen vermogen
Voor onroerend goed in het buitenland dient u 40 tot 50 procent van uw eigen vermogen mee te nemen. De rest kan bijvoorbeeld worden gefinancierd via een woonkrediet en spaarcontract. Het voordeel: vaste rentetarieven, geen valutarisico, geen kosten voor maandelijkse overschrijvingen.
Financiering van een vakantiehuis in Italië
Wilt u genieten van "la dolce vita"? Het onroerend goed in Italië moet worden getaxeerd voordat de lening wordt uitbetaald. Er zijn ook notariskosten en nog veel meer.
Samen met de kredietaanvraag heeft uw hypotheekbank / uw bank de volgende documenten nodig:
- Voorlopige koopovereenkomst (compromesso / promessa di vendita); als u nog niet de eigenaar bent
- notarieel koopcontract (contratto di compravendita per atto pubblico)
- Bewijs van inschrijving in het kadaster / kadaster (NCEU) als u al de eigenaar bent (certificazione ipocatastale)
- Plattegrond van de locatie (estratto di mappa),
- Foto van het object
- Italiaans belastingnummer (codice fiscale)
- Kopie van de identiteitskaart / paspoort van betrokkenen
- Passend brandverzekeringscertificaat, brand, explosie, blikseminslag (certificato di assicurazione antincendo) met betalingsverplichting ten gunste van het betreffende instituut.
Voor nieuwe gebouwen / aanpassingen: - goedgekeurde bouwplannen (progetto goedkeuring)
- Constructietekeningen (piantine / progetti di costruzione)
- Lijst met bouwkosten (preventivo delle spese di costruzione)
- Berekening van de leefruimte en de omgebouwde ruimte (calcolazione della superficie abitabile e cubatura)
- Bouwopleveringsverklaring van de werfleider
- Bericht om met de bouw te beginnen
- Bewoonbaarheidsverklaring na voltooiing.
Elke EU-burger kan in Italië eigendommen verwerven zonder onnodige bureaucratische inspanningen.
Vastgoedtaxatie, uitbetaling van leningen
De hypotheekwaarde wordt bepaald aan de hand van een taxatierapport dat namens u wordt opgesteld. De kosten die hiervoor gemaakt worden, verschillen afhankelijk van de regio waarin uw vakantiehuis zich bevindt en hoeveel tijd uw taxateur in de taxatie steekt. Als aan alle voorwaarden voor het uitlenen van uw woning is voldaan en het hypotheekcontract is ondertekend door een Italiaanse notaris, staat niets de financiering in de weg. Als de notaris de juiste inschrijving van de hypotheek heeft bevestigd, kan de lening worden afgelost.
Bijkomende kosten
Aankoop van particulier (berekend over de koopsom):
- Notariskosten tot 3,5 procent (afhankelijk van de aankoopprijs)
- Hypotheekbelasting twee procent
- Kadastraal tarief één procent
- Inschrijfgeld zeven procent afhankelijk van het type woning
- Makelaarskosten twee tot vier procent
Aankoop bij de ontwikkelaar (berekend over de aankoopprijs):
- Notariskosten tot 3,5 procent (afhankelijk van de aankoopprijs)
- BTW tien procent
- Kadasterkosten
Financieringskosten
- Taxatiekosten
- Notariskosten tot twee procent van het geleende bedrag
- Vervangingsbelasting: 0,25 procent van het geleende bedrag voor de hypotheekopdracht
- Annulering van de hypotheek: Afhankelijk van het hypotheekbedrag
Voor een vakantiehuis in Italië dient u 40 tot 50 procent van uw eigen vermogen mee te nemen.
Eigendomsoverdracht
Allereerst regelt de notaris de eigendomsoverdracht. Dat duurt zeker vier weken. Bovendien stuurt de verkoper of notaris een rapport door naar de lokale veiligheidsautoriteit - dit is een vereiste als het eigendom wordt overgedragen aan een buitenlander.
Bestel een hypotheek
De hypotheekopdracht, die alleen de eigenaar kan aanvragen, wordt gecertificeerd door de notaris in aanwezigheid van een vertegenwoordiger van uw bank. Alleen als de eigendomsstructuur is opgehelderd en het kadaster is aangemaakt. De hypotheek wordt vier tot acht weken na notariële notariële registratie geregistreerd. Alleen dan kunnen de leningen worden uitbetaald. Om ervoor te zorgen dat de verkoper zekerheid heeft totdat de koopprijs verschuldigd is, wijst u uw betalingsrechten van uw hypotheekbank of bank (delegazione di pagamento / cessione del credito) toe aan de verkoper. Uw hypotheekbank / bank maakt het saldo dan niet aan u over, maar rechtstreeks aan de verkoper.
Als de koopprijs verschuldigd is voordat u de eigendom bezit, moet u andere zekerheden verstrekken, zoals levensverzekeringen of zekerheden, voor de uitbetaling van de lening.
Rechten en lasten
Om fiscale redenen wordt in het verkoopcontract in Italië vaak een lagere koopprijs vermeld dan daadwerkelijk is overeengekomen (subsecuritisatie). De berekening van het minimum te notariseren bedrag is gebaseerd op de kadastrale waarde bepaald door het kadaster. De Italiaanse belastingdienst heeft het recht om een te laag vastgestelde koopprijs opnieuw te belasten.
Omdat het voor de leek echter bijna onmogelijk is om de eigendomsstructuur, inclusief hypotheken en andere lasten, te controleren, raden we u aan om bij de notaris of advocaat te informeren naar de geschiktheid van de notariële koopprijs. Bovendien moet u er met de hulp van een professional voor zorgen dat Your-Best-Home.net voldoet aan de bouwwetgeving. Hoewel de autoriteiten nauwelijks toestaan dat illegale panden worden gesloopt, riskeert de eigenaar altijd problemen en kosten. Zelfs degenen die Your-Best-Home.net willen renoveren, moeten de bouwvergunning verkrijgen alvorens ze te kopen of ze als voorwaarde in het contract opnemen.
Uw eigendom in Italië
Het eigendomsrecht is geregeld in de Italiaanse grondwet en de Italiaanse Codice Civile (CC). De eigendomsoverdracht in het kadaster verloopt per regio verschillend. In de voormalige Oostenrijkse gebieden van Zuid-Tirol, Trient (Gardameer), Friuli-Venezia Giulia, geldt een juridische procedure vergelijkbaar met de onze in Duitsland: je wordt pas eigenaar als je bent ingeschreven in het kadaster (libro fondiario). Overal elders in Italië gaat het eigendom over op de koper zodra hij de notariële koopovereenkomst ondertekent.
Notariskosten, belastingen en vergoedingen dienen tijdens de notarisatie rechtstreeks ter plaatse te worden betaald. Degene die het verkoopcontract het eerst presenteert, heeft de langere hefboom. Daarom is het, ondanks de te betalen vergoedingen, het beste om u bij de ondertekening van het notariële voorlopige contract in het onroerendgoedregister te laten noteren. Dit wordt aanbevolen vanwege de Italiaanse faillissementswet, vooral voor eigendommen die net in aanbouw zijn. Laat u na ondertekening altijd als eigenaar inschrijven in het kadaster en zo snel mogelijk in het kadaster. De eigendomsoverdracht in het kadaster is niet absoluut noodzakelijk om de aankoop legaal te laten zijn, maar het wordt sterk aanbevolen. Dit is de enige manier om als de huidige eigenaar naar de buitenwereld te handelen en jezelf te beschermendat een verkoper vervolgens een hypotheek op de woning geeft of Your-Best-Home.net aan een derde partij verkoopt.
Als u land in het land wilt kopen, heeft u een verklaring van afstand van uw toekomstige buren nodig.
U koopt een huis in drie stappen
Om een juridische transactie uit te voeren, zoals het kopen van onroerend goed in Italië, moet u een belastingnummer (codice fiscale) aanvragen bij een Italiaans belastingkantoor. U heeft dit belastingnummer ook nodig om een rekening te openen bij een Italiaanse bank. Het moet ook in verkoopcontracten worden vermeld.
Voordat u een voorlopig contract ondertekent, betaalt u een aanbetaling - "per fermare l´oggetto", wat betekent "het onroerend goed blokkeren". U bevestigt uw voornemen om te kopen.
Vervolgens sluiten de koper en verkoper meestal een voorlopig contract(contratto voorronde), die u de tijd zal geven om de resterende formaliteiten te vervullen. Het voorlopige contract bindt beide partijen aan de deal. Het is daarom raadzaam om naast de kadastergegevens ook alle afspraken schriftelijk vast te leggen en te laten notariëren. Veranderingen in uw eigen voordeel kunnen later nauwelijks worden afgedwongen. Controleer daarom standaardformulieren altijd zorgvuldig. Ze worden meestal door de verkoper zelf gemaakt en begunstigen hem. Bij het sluiten van het voorlopig contract is het in Italië gebruikelijk om een aanbetaling van tien tot 30 procent van de koopsom contant te doen. Als u later besluit om naar een andere woning te verhuizen of als u het geld niet op tijd kunt ophalen, kan de verkoper het voorschot inhouden - tenzij u in het contract anders heeft aangegeven.Ook de bemiddelingskosten moeten ondanks de intrekking worden betaald. Als de verkoper zich terugtrekt, kan de koper een schadevergoeding eisen tot tweemaal het bedrag van de aanbetaling. De vordering moet mogelijk voor de rechtbank worden afgedwongen. Bij het notariële voorlopige contract vindt een eigendomsvoorbehoud plaats in het kadaster.
Het notariële verkoopcontract moet essentiële inhoudelijke kenmerken van het voorlopige contract hebben, zoals de kadastrale gegevens, vrij zijn van lasten, gegevens van de eigenaar. De eigendomsoverdracht vindt plaats door ondertekening van het koopcontract bij de notaris. De resterende koopsom is dan meestal verschuldigd. Voordat u de notariële koopovereenkomst ondertekent, moet u met de verkoper afspreken dat u de resterende betaling van de koopsom later overmaakt, omdat u voor de financiering een hypotheek nodig heeft. Alleen de eigenaar kan een woning hypotheek verlenen - u bent er nog niet op het moment dat het contract wordt ondertekend. Het duurt even voordat de formaliteiten zijn afgehandeld.
Meer tips voor je vakantiehuis in Italië
Kredietwaardigheid van de aannemer, bijkomende kosten, doorgangsrechten: factoren die vaak vergeten worden bij het kopen van een vakantiewoning. Lees deze tips om volledig veilig te zijn:
- Vanwege verschillende belastingtarieven bij het kopen van onroerend goed, moet u de belastingen zeker verduidelijken voordat u koopt.
- Controleer bij nieuwbouw de kredietwaardigheid van de aannemer. Een bankgarantie voor de te verrichten betalingen is aan te raden en wettelijk verplicht. Voor nieuwbouw kunt u ook een bouwverzekering aanvragen bij uw bouwbedrijf.
- In het geval van landbouwgrond hebben bewoners over het algemeen een voorkooprecht. U heeft een schriftelijke verklaring van afstand van hen nodig voordat u het notariscontract ondertekent.
- Vraag in het geval van flatgebouwen naar het aandeel van gemeenschappelijk bezit en informeer naar de bijkomende kosten.
- U mag alleen appartementen en huizen vrij van huurders overnemen.
- Informeer altijd naar bestaande vermeldingen in het kadaster, zoals erfdienstbaarheden of doorgangsrechten.
- Als uw verkoper getrouwd is, moet de echtgenoot altijd akkoord gaan met de aankoop en deze ondertekenen. Uitzondering: slechts één echtgenoot is eigenaar van Your-Best-Home.net en zij hebben een huwelijkscontract met een strikte scheiding van goederen.
- Ontvang een bevestiging dat als de verkoper zich terugtrekt uit het contract, hij in staat zal zijn om uw aanbetaling en eventuele verschuldigde compensatie te betalen.
- Informeer naar natuurlijke gevaren in de regio, zoals aardbevingen of modderstromen.
Alle hier verstrekte informatie is naar beste weten verstrekt. Er kan echter geen garantie worden gegeven voor de juistheid of volledigheid van de informatie.
