Vochtigheid, tochtige ramen of verwarmingsstoringen zijn veelvoorkomende redenen voor huurverlaging. Maar niet de enige. In welke gevallen u minder huur mag betalen en aan welke wettelijke eisen u moet voldoen, leest u in onze gids.
Wanneer is een huurverlaging gerechtvaardigd?
De verhuurder moet gebreken aan het gehuurde appartement verhelpen die het contractueel gebruik ervan beperken. Totdat dit is gebeurd, kan de huurder de huurprijs verlagen. Er moet echter een defect zijn dat de huurverlaging rechtvaardigt en niet door de gebruiker is veroorzaakt. Dergelijke defecten zijn:
- onjuiste woonruimte-informatie
- Vocht of schimmel
- lekkende daken of beschadigde ramen
- Storingen of defecten aan de verwarming
- Uitval van de warmwatervoorziening
- verstopte afvoeren, onbruikbare toiletten, beschadigde badkuipen
- een balkon dat gerepareerd moet worden
- Uitval van het elektrisch systeem, defecten aan de lift, belsysteem of huisverlichting
- De kelder, tuin of garage kan niet worden gebruikt
- versleten vloerbedekking, beschadigd parket
Maar ook milieuschade van buitenaf wordt gezien als reden voor huurverlaging:
- Stof- en vuilvervuiling
- bouwgeluid
- Geluidsoverlast van buren door onvoldoende geluidsisolatie
- Overlast van buren
- Stank uit het naastgelegen appartement, bijvoorbeeld door ongeschikte veeteelt
- Ongedierte
- Prostitutie in huis
Goed om te weten : Door geluidshinder van buitenaf hoeft u niet altijd minder huur te betalen - dat beslist de rechtbank meestal per geval. Huurders kunnen hier alleen aanspraak op maken als huurverlaging als ze bij verhuizing afspraken hebben gemaakt over de kwaliteit van het appartement of als de verhuurder een schadevergoeding kan eisen van de storende derde (zoals bij een aangrenzende bouwplaats of een sportveld).
|
Beloofde functies Ook heeft u recht op huurkorting als het appartement niet |
Wanneer is huurverlaging uitgesloten?
Bij een energetische verbouwing mag u ondanks gebruiksschade, geluidsoverlast of vuil niet minder huur betalen. Denk aan maatregelen om de thermische isolatie te verbeteren, een nieuw verwarmingssysteem of nieuwe ramen. In de eerste drie maanden van de verbouwing heeft u de bouwplaats te verduren zonder dat u hier een huurverlaging aan kunt ontlenen.
Huurverlaging door geluidsoverlast is niet geheel onproblematisch: het hangt af van de oorzaak van het geluid.
Ook als het woningtekort slechts tot een kleine bijzondere waardevermindering leidt, mag je de huur niet verlagen - je hebt toch het recht om de verhuurder het tekort te laten corrigeren. Typische onbeduidende gebreken zijn:
- defecte verlichting in het trappenhuis
- Kleine geluidsoverlast van buren, bijvoorbeeld door toiletspoeling, het openen en sluiten van ramen en deuren na 22.00 uur.
- Haarscheurtjes in het oude gebouw
- Watervlek in de badkamer
- Barst in de ruit
Kortom, als huurder moet u het appartement grondig controleren voordat u een contract tekent. Gebreken die door grove nalatigheid niet werden herkend, zijn geen reden voor huurverlaging achteraf. Wie een appartement huurt in een nieuwbouwwijk of nabij een speeltuin, mag niet klagen over bouwlawaai of het geschreeuw van kinderen. Ook bij oude gebouwen zijn gebreken te verwachten, zoals oude ramen of onduidelijke ruiten.
Hoe voer je een huurverlaging door?
U hoeft geen huurverlaging aan te vragen bij de verhuurder, maar meldt dit wel vooraf door een defect te melden. Want alleen als hij op de hoogte is van het defect, kan hij het verhelpen en het appartement in een goede staat herstellen. U mag als huurder de huurprijs verlagen in de periode tussen het begin van de verslechtering van de kwaliteit van uw woning en het wegwerken van het tekort.
Melding van defecten: hoe te werk te gaan
Wie huurverlaging wil afdwingen, moet als bewijs een schriftelijke melding van gebreken kunnen overleggen. Of het nu per brief of e-mail is: het is voldoende als je de symptomen van de tekortkoming beschrijft - je hoeft de oorzaak of de omvang van de beperking bij gebruik niet uit te leggen, blijkt uit een arrest van het Federale Hof van Justitie (BHG, Az. VIII ZR 125/11). Het telefonisch melden van defecten is alleen toegestaan in noodsituaties, zoals een verwarmingsstoring in de winter. Ook hier heeft een getuige zin.
U als huurder bent onder omstandigheden aansprakelijk voor schade als u een gebrek niet meldt en dit na verloop van tijd uitgroeit tot grote schade.
Als de melding van het gebrek is gedaan en de verhuurder niet verhuist of zelfs weigert om de goede staat van het appartement te herstellen, kan de huurder een klacht indienen om het gebrek te herstellen. Omdat de reparatieclaim tot de rechten van de huurder behoort. Zolang de huurder in het appartement woont is er geen verjaringstermijn.
Goed om te weten : Als de verhuurder ongeschoolde arbeidskrachten inzet om een gebrek aan woonruimte te verhelpen of als hij alleen maar onvoldoende handwerk wil doen , dan kunt u als huurder dit werk afwijzen als "ongeschikt". In dat geval kunt u de reparatie zelf op kosten van de verhuurder laten uitvoeren.
Hoe hoog kan de huurverlaging zijn?
De hoogte van de korting is afhankelijk van het individuele geval. Het hangt ervan af hoe ernstig het woningtekort is en hoe lang het er al is. Het bedrag van de huurverlaging moet redelijk zijn, oordeelde het Federale Hof van Justitie (Az. VIII ZR 19/14). Pas daarom op dat u geen te hoge reductie instelt. Bij twijfel dient u als huurder te laag te rekenen Of u betaalt de volledige huurprijs onder voorbehoud van de terugbetaling tot het bedrag van de toegestane vermindering met behulp van een juridisch adviseur is opgehelderd.
Een advocaat of medewerker van de Huurdersbeschermingsvereniging legt u uit in hoeverre u de huur kunt verlagen en welk deel u geheel kunt inhouden.
Hoe bereken je de hoogte van een huurkorting?
De hoogte van de huurkorting is alleen eenvoudig te berekenen bij een verkeerde berekening van de woonoppervlakte: als het appartement bijvoorbeeld 15 procent kleiner is dan opgegeven, kun je 15 procent minder huur betalen.
Het wordt moeilijker om de omvang van de overige waardevermindering van woningen te bepalen en hieruit het bedrag van de huurvermindering af te leiden. Om dit te doen, moet u er rekening mee houden of alle kamers in het appartement worden beïnvloed door de tekortkoming of welke grootte en kwaliteit van wonen de kamer is - en natuurlijk hoe lang de tekortkoming heeft geduurd. Dus voordat u zelf besluit tot huurverlaging, is het raadzaam om advies in te winnen bij de plaatselijke huurdersvereniging of een advocaat.
Wat is het verschil tussen huurverlaging en retentierecht?
Als het hoofddoel van een huurverlaging is om compensatie te krijgen voor de waardevermindering van de woning, is het retentierecht een reëel middel om druk uit te oefenen op de verhuurder: het stelt de huurder in staat een hoger bedrag in te houden. Beide huurdersrechten kunnen tegelijkertijd worden uitgeoefend.
|
Huurverlaging |
Retentierecht |
|---|---|
|
Een deel van de huurprijs dat overeenkomt |
De huurder houdt drie tot vijf keer de |
|
Het huurverlagingsbedrag gaat voor de |
De huurder betaalt de ingehouden huur met |
|
Het ingehouden bedrag mag niet hoger zijn |
Kan de verhuurder een huurkorting weigeren?
Het enkele feit dat de huurder de huur verlaagt, geeft de verhuurder niet het recht om de huurovereenkomst te beëindigen. Betaalt de huurder echter ondanks de onduidelijke juridische of feitelijke situatie minder huur, dan is hij verwijtbaar in verzuim. Om dit te doen, moet hij een betalingsachterstand hebben van meer dan één maand huur op twee opeenvolgende data of twee maanden huur over een langere periode. Vervolgens stelt hij de verhuurder in de gelegenheid de huur zonder opzegtermijn te beëindigen (BGH, Az. VIII ZR 128/11). Indien de huurverlaging echter gerechtvaardigd was, heeft de verhuurder uiteraard geen recht op opzegging.
De informatie over de tekst hebben we overgenomen uit het "Huurdershandboek". U kunt hier de consumentenadviesgids van Amazon bestellen.
