Met een lijfrente kunnen gepensioneerde huiseigenaren hun pensioen aanvullen. Maar is een huis verkopen een goed idee voor een hoger maandelijks pensioen? We leggen het lijfrentemodel, de varianten en de risico's voor verkopers en kopers uit.
Waarom lijfrente?
Als u erover nadenkt om uw pensioen vervroegd voor te bereiden, bevindt u zich in een betere positie. Het bezitten van een onroerend goed is natuurlijk een goede manier om in de ouderdom te voorzien, maar: zelfs als eigenaren huurvrij wonen en het onroerend goed is afbetaald, kunnen ze op oudere leeftijd nog steeds in financiële moeilijkheden komen. De lijfrente is nog niet wijdverspreid in Duitsland. Maar de belangstelling daarvoor neemt toe, meldt Dirk Scobel, financieel expert van het Consumentencentrum van Hamburg: “De huidige generatie senioren heeft hun eigendom meestal volledig afbetaald en krijgt maar een klein pensioen tegelijk.” Gepensioneerden kunnen dergelijke knelpunten overbruggen met de lijfrente.
Dit is hoe de onroerendgoedlijfrente werkt
De stap naar een lijfrente is de verkoop van een huis of appartement. In ruil daarvoor ontvangen de eigenaren een maandelijkse pensioenuitkering op hun rekening en een veelal levenslang verblijfsrecht, al dan niet gecombineerd met een eenmalige uitkering. Alles beveiligd door een notaris en verankerd in het kadaster. Hoeveel geld er stroomt, hangt af van de waarde van het onroerend goed en de leeftijd van de verkoper.
Financieringsdeskundige Scobel legt uit: "Wie besluit een pand te leasen, moet over één ding duidelijk zijn: de voormalige woning komt na eigen overlijden in bezit van de koper. Kinderen en andere gezinsleden komen dan leeg te staan omdat de woning is in dergelijke gevallen vaak de essentiële troeven. Om onenigheid en ruzie te voorkomen, moet u met uw familieleden praten over de wens om met pensioen te gaan. Als uw nageslacht financieel sterk is, wil hun zoon of dochter misschien het ouderlijk huis overnemen en zelf een pensioen ontvangen Je huis is nog steeds in familiebezit. " In de praktijk is het gebruikelijk om een deel van het vermogen aan de kinderen af te staan terwijl ze leven en in ruil daarvoor een lijfrente overeen te komen. Gepensioneerden die geen kinderen hebbenkies ervoor als ze er niet om geven rijkdom achter te laten.
Varianten van de lijfrente
| variant | klassieke lijfrente | afgekorte lijfrente (maximale looptijd lijfrente ) | verlengde lijfrente (lijfrentegarantieperiode) |
| Dit is hoe het werkt | Regelmatige betaling tegen een waarde die is gekoppeld aan het leven van één persoon - als de betaling gekoppeld is aan het leven van meerdere mensen, spreekt men van een gekoppelde lijfrente | Reguliere betaling tegen een waarde die is gebonden aan het leven van één of twee personen, maar beperkt tot een overeengekomen maximale looptijd | Reguliere betaling tegen een waarde die is gekoppeld aan het leven van één of twee personen , maar met een vooraf overeengekomen minimale looptijd |
| Pluspunten |
levenslange beste |
hoger pensioen dan na afloop van hoogste lijfrente |
Levenslange zekerheid Bij een garantieperiode is de beste bescherming |
Het speciale geval van een omgekeerde hypotheek
Een ander model als alternatief voor een annuïteit is de zogenaamde omgekeerde hypotheek. Hier sluiten de eigenaren een leningsovereenkomst af met een bank of verzekeringsmaatschappij. Your-Best-Home.net blijft eigendom van de eigenaar, de hypotheek wordt in maandelijkse termijnen afbetaald. Aan het einde van de looptijd wordt de opgebouwde hypotheek afgelost of wordt het onroerend goed overgedragen aan de geldverstrekker. Bovendien eindigen de maandelijkse afbetalingen.
Huiseigenaar blijven en er elke maand geld voor krijgen: het omgekeerde hypotheekmodel als alternatief voor lijfrente maakt dit mogelijk.
Voordelen van lijfrente
- De koper hoeft de koopprijs in eerste instantie niet volledig te betalen, maar kan deze aflossen in de vorm van een maandelijks pensioen.
- De koper hoeft geen eigen vermogen te gebruiken en hoeft geen lening af te sluiten.
- Het inkomen uit de lijfrente of de lijfrente wordt anders belast dan het inkomen uit vermogensbestanddelen. Als u uw huis aan vreemden verkoopt, betaalt u alleen belasting over het inkomensdeel van de lijfrente.
- Als kinderen een lijfrente aan hun ouders betalen, kunnen ze een deel ervan aftrekken als bijzondere uitgaven.
- Het overeenkomen van een lijfrente of lijfrente is ideaal, vooral voor huizen die gerenoveerd moeten worden, omdat deze vaak moeilijk te verkopen zijn.
Het verhuren van een woning is pas vanaf een jaar of 65 de moeite waard. De waarde van de woning is sterk afhankelijk van de locatie. Dit maakt lijfrentemodellen bijzonder interessant in begeerde grootstedelijke gebieden. De marktprijzen zijn hoog en de verkoper heeft een goede onderhandelingspositie bij de investeerder. "Het is logisch om verschillende aanbiedingen te vergelijken", adviseert consumentenadvocaat Scobel. Een aanbieder van lijfrentemodellen kan bijvoorbeeld een stichting, een onderneming of een financiële dienstverlener zijn. Ook met particulieren kunnen lijfrenteafspraken worden gemaakt.
Lijfrenterisico's op onroerend goed
De lijfrente blijkt problematisch te zijn als de verkoper langer leeft dan verwacht. Onder bepaalde omstandigheden betaalt de koper meer voor Your-Best-Home.net dan wanneer hij de koopprijs in één keer had betaald. Dit geval kan echter contractueel worden geregeld.
Nog een risico: de koper komt in financiële problemen. Indien de koper de overeengekomen lijfrente niet kan betalen, vervalt zijn recht op een latere levering van de woning. Een kennisgeving van overdracht in het kadaster waarborgt het herroepingsrecht van de verkoper in het geval de betalingen niet meer stromen.
Het bedrag van de lijfrente
De hoogte van de lijfrente wordt bepaald door de waarde van het onroerend goed, de looptijd en een rentepercentage. Ook de leeftijd en het geslacht van de gepensioneerde spelen een rol bij de berekening van de onroerendgoedlijfrente. Deze lijfrentefactor is gebaseerd op het statistische gemiddelde, dat is gebaseerd op de sterftetabellen van het Federaal Bureau voor de Statistiek. De notaris heeft het levenslang verblijfsrecht en de werkelijke last voor de lijfrente die in het kadaster is ingeschreven. In het kadaster komen deze indien mogelijk eerst voor. Ook een eenmalige termijnbetaling door de koper, een afspraak over een pensioengarantieperiode of het verlenen van een verblijfsrecht hebben invloed op de hoogte van de lijfrente. Op internet zijn er tal van lijfrentecalculators waarmee u vooraf globaal de lijfrente kunt berekenen.Het is beter om een geschikt lijfrentemodel te laten berekenen door een deskundige, aangezien veel factoren van invloed kunnen zijn op het bedrag.
Een lijfrente berekenen - een voorbeeld
Een 70-jarige man heeft een tweegezinswoning en zou graag voor het leven in zijn eigen appartement willen wonen. De man verkoopt Your-Best-Home.net op lijfrente basis. Hij huurt een deskundige in om de maandelijkse lijfrente te berekenen. Dit is gebaseerd op de sterftetabellen van het Federaal Bureau voor de Statistiek. Het wordt gebruikt om de factor lijfrente te bepalen. De factor geeft aan hoeveel jaar de lijfrente-ontvanger volgens het statistisch gemiddelde nog leeft. De rente is 3,5 procent per jaar (bron: Heubeck AG / Keulen).
| 1. Waarde van levenslang verblijfsrecht |
|---|
Huurwaarde x 12 maanden x lijfrentefactor = waarde van het levenslang verblijfsrecht: 660 euro x 12 maanden x 10,113 = ongeveer 80.000 euro |
| 2. Bepaling van het te annuleren bedrag |
|---|
| Waarde van het onroerend goed - waarde van het levenslang verblijfsrecht = te betalen bedrag: 300.000 euro - 80.000 euro = 220.000 euro |
| 3. Bepaling van de maandelijkse lijfrente |
|---|
Bedrag met pensioen: 12 maanden: Lijfrente factor = maandelijkse lijfrente 220.000 euro: 12 maanden: 10,113 = 1813 euro |
De koper betaalt 1813 euro per maand voor de tweegezinswoning - ongeveer 900 euro per appartement wordt toegewezen aan twee appartementen.
Het contract voor de lijfrente
Het notariële koopcontract voor een huis beperkt de risico's voor beide partijen. De lijfrente of lijfrente wordt als een normale verkoop overeengekomen in een koopcontract dat voor de notaris wordt gesloten. "Zelfs een vastgoedpensioen tussen naaste familieleden moet precies in het contract worden vastgelegd", benadrukt financieringsdeskundige Scobel. Het verkopen van een huis op pensioenbasis is vrij configureerbaar door de contractpartijen. De totaalprijs voor de woning hoeft niet verhuurd te worden, noch hoeft de woning direct of stipt te worden opgeleverd. Pensioenbetalingen kunnen ook op een later tijdstip plaatsvinden. Een echte last die in het kadaster staat, beschermt de verkoper. Indien nodig kan hij het pand dan laten executeren als de koper zijn verplichtingen niet nakomt.
Verblijfsrecht bij de onroerende lijfrente
"Er zijn tal van hefbomen om de lijfrente aan te passen", benadrukt financieel expert Scobel. Bijzonder belangrijk is de vraag of de senior het verblijfsrecht of vruchtgebruik (het recht van enig gebruik) op het onroerend goed wil verkrijgen. Het verblijfsrecht vervalt bij verhuizing. Kiest u voor het recht op vruchtgebruik, dan kunt u uw woning ook verhuren, bijvoorbeeld om een duur verpleeghuis te betalen. Het vruchtgebruik leidt tot een hogere korting op het onroerend goed en verlaagt de lijfrente. Er komt nog veel meer kijken: wie zorgt er in de toekomst voor het onderhoud van het pand, wie doet cosmetische reparaties? Belangrijk: vruchtgebruik moet worden besteld door de notaris en ingeschreven in het kadaster.
Veel senioren willen verhuizen vermijden en hun vertrouwde omgeving behouden. Dat kan met de lijfrente.
Belasting op lijfrentes op onroerend goed
Financieringsdeskundige Scobel raadt aan: "Naar de belastingadviseur gaan is de moeite waard: de ontvanger moet mogelijk belasting betalen over lijfrentebetalingen. En de nakomelingen die het onroerend goed kunnen verwerven, kunnen de onderhoudskosten niet zo gemakkelijk van de belasting aftrekken als bij een huurwoning."
Wat gebeurt er met de lijfrente bij overlijden?
Als de alleenstaande lijfrente-ontvanger overlijdt voordat de contractueel overeengekomen betalingsovereenkomst afloopt, kan de koper vrij beschikken over het onroerend goed, het verkopen, verhuren of het zelf gebruiken. Hij heeft immers het contract voor de onroerendgoedlijfrente nagekomen. Het is standaard voor paren om in het contract te bepalen dat beide mensen die in het huishouden wonen een levenslang verblijfsrecht behouden.
Bescherming met de lijfrente
De lijfrente-overeenkomst vereist zekerheid. De notaris stelt een zogenaamde reële last voor, die wordt ingeschreven in het kadaster. Het zorgt ervoor dat in geval van wanbetaling of insolventie van de koper, de verkoper toegang heeft tot het verkochte onroerend goed en het kan gebruiken. De verkoper kan zichzelf en zijn erfgenamen beschermen door middel van een pensioengarantietermijn. Men kan ook denken aan het afsluiten van een lijfrenteverzekering, die bijvoorbeeld het risico van een lang leven voor de verkoper dekt. De contactpersoon voor het lijfrentecontract is de notaris. In gesprek komt hij erachter wat de betrokkenen waarderen. Het bedrag van de vastgoedlijfrente kan worden gekoppeld aan het indexcijfer van de consumptieprijzen van het Federaal Bureau voor de Statistiek om de inflatie te compenseren.
Consumentenadvocaten waarschuwen voor de lijfrente
Sommige consumentenexperts staan sceptisch tegenover dit model. Uw argument: lijfrenten en omgekeerde hypotheken worden vaak voor een hoge prijs gekocht en zijn niet voor iedereen aan te raden. Omdat:
- De bewoners ontvangen een maandelijks pensioen, maar leven niet gratis. Ze moeten nog de bijkomende kosten betalen, vaak ook renovatie en onderhoud.
- Bij het omgekeerde pensioen krijgt een taxateur de opdracht van de bank om de woning te taxeren. Hiervoor stelt hij altijd minder vast dan de werkelijke marktwaarde om risico's te bufferen, bijvoorbeeld als de bewoner beduidend ouder is dan verwacht of het onroerend goed na overlijden niet gemakkelijk kan worden verkocht.
- De rente op de lening is hoog, vermeerderd met kosten voor afsluiting en herverzekering door de bank tegen langlevenrisico. Vaak is er niet meer dan een maandelijks aanvullend pensioen van 100 tot 200 euro. De omgekeerde hypotheek is vaak alleen de moeite waard voor kinderloze huiseigenaren die geld nodig hebben.
Consumentenadvocaten adviseren om aanbiedingen nauwkeurig te berekenen, te vergelijken en te laten controleren door een onafhankelijke partij (bijvoorbeeld door het consumentenadviescentrum of een advocaat).
Als alternatief voor een annuïteiten hypotheek en omgekeerde hypotheek, raden zij aan om uw woning tegen de best mogelijke marktprijs te verkopen. Met de opbrengst kunt u vervolgens een kleinere woning kopen. Of investeer het geld en huur het. Veel ouderen schrikken er echter voor terug om weer te verhuizen en hun vertrouwde omgeving te verlaten.
