Wat is wanneer toegestaan en welke soorten huurovereenkomsten zijn er? Of het nu als huurder of verhuurder is: er zijn een paar zaken waar u op moet letten om onaangename verrassingen te voorkomen. Welke opzegtermijnen, opzeggingsredenen en vrijstellingen gelden in uw geval? Dit verduidelijken we in een lijst met veel voorkomende soorten huurovereenkomsten.
Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd
De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is de meest voorkomende vorm van huur. Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (artikel 542 (1) BGB). Elke contractspartij kan de huur opzeggen conform de wettelijke bepalingen. De huurder kan zonder opgaaf van redenen drie maanden opzeggen. Als de verhuurder wil opzeggen, heeft hij een wettelijk erkende reden voor opzegging nodig, bijvoorbeeld eigen gebruik. Zijn opzegtermijn is afhankelijk van de verblijfsduur van de huurder en bedraagt tussen de drie en negen maanden (maximaal vijf jaar drie maanden, na vijf jaar zes maanden, na acht jaar negen maanden).
Tijdelijke verhuur
Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd bepaalt het einde van de huurperiode vanaf het begin. De verhuurder en huurder kunnen voor het einde van de huurperiode niet opzeggen. Een uitzondering is opzegging zonder opzegtermijn.
De verhuurder mag de huurperiode alleen beperken in een zogenaamde gekwalificeerde tijdelijke huurovereenkomst als hij een geldige reden kan geven. Voorbeeld: hij heeft het appartement zelf nodig of plant uitgebreide renovatie- of sloopwerkzaamheden (artikel 575 BGB). Als het contract eindigt, hoeft de huurder alleen te verhuizen als de oorspronkelijke reden voor de bepaalde duur ook daadwerkelijk aanwezig is.
De verhuurder en huurder moeten altijd schriftelijk overeenstemming bereiken over gekwalificeerde tijdelijke huurovereenkomsten met vermelding van de reden voor de vaste looptijd - anders wordt de huurovereenkomst beschouwd als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Een bijzondere vorm van het tijdelijke huurcontract is het recht op levenslang leven. De huur is "beperkt" tot de levensduur.
Oude huurovereenkomst voor bepaalde tijd
Tot 31 augustus 2001 konden verhuurders en huurders ook eenvoudige huurovereenkomsten voor bepaalde tijd afsluiten zonder tijdslimiet. Voor hen geldt het volgende: Als de huurder twee maanden voor het einde van het contract vraagt om voortzetting van de huur, mag hij voor onbepaalde tijd in het appartement verblijven - tenzij de verhuurder een reden heeft voor opzegging, bijvoorbeeld eigen gebruik. Het oude huurcontract voor bepaalde tijd is van toepassing op huurcontracten afgesloten voor 1 september 2001. Tegenwoordig kunnen verhuurders en huurders het er niet meer over eens worden.
onderhuurovereenkomst
Als de huurder een huurovereenkomst aangaat met een onderhuurder, is er sprake van een onderhuurovereenkomst (§§ 540, 535 BGB). Vaak is er ook sprake van een tweederangspacht.
Afgestudeerd huurcontract
Bij een getrapte huurovereenkomst bepaalt de verhuurder niet alleen de aanvangshuur, maar ook de toekomstige huurverhogingen. Tussen twee staffelhuren moet minimaal één jaar zitten. De jaarlijkse huurverhoging of het respectieve totaal in euro's moet uitdrukkelijk in het contract worden vermeld. Als in het huurcontract staat dat de huur jaarlijks met vijf procent stijgt, is de overeenkomst niet van kracht. Als de lokale huur sneller stijgt dan de huurschaal, mag de verhuurder de huur alsnog niet verhogen.
Aflopende huurovereenkomsten zijn vaak tijdhuurovereenkomsten. De verhuurder kan het contract tijdens de looptijd van het contract niet beëindigen. De huurder heeft een bijzonder opzeggingsrecht. Hij kan eerst opzeggen aan het einde van het vierde jaar, daarna altijd met de wettelijke opzegtermijn.
Index lease
Bij een indexhuur koppelt de verhuurder de huurprijs aan de prijsindex voor de kosten van levensonderhoud voor particuliere huishoudens in Duitsland van het federale bureau voor de statistiek. Als de index verandert, stijgt de huur niet automatisch. Allereerst moet de vorige huurprijs minimaal een jaar ongewijzigd zijn geweest. Dan moet de verhuurder de huurder schriftelijk informeren over de oude en de huidige index, het verschil omzetten in een percentage en de nieuwe huurprijs in euro's laten zien. De hogere huurprijs is voor het eerst verschuldigd twee maanden na schriftelijke verklaring van verhuurder.
Voorbeeld: Als de verhuurder op 15 januari een effectieve huurverhoging schriftelijk meedeelt, gaan huurders vanaf maart meer huur betalen. Huurverhogingen voor het einde van de periode van een jaar zijn alleen mogelijk als de exploitatiekosten stijgen of de verhuurder structurele veranderingen aanbrengt waarvoor hij niet verantwoordelijk is, bijvoorbeeld omschakeling van stadsgas naar aardgas of technisch noodzakelijke aanpassing van het liftsysteem.
Formulieren voor huurovereenkomsten
De Duitse huurdersvereniging, verenigingen van huis- en grondeigenaren en uitgevers geven geldige formulieren voor huurovereenkomsten uit. Verhuurders kunnen de formulieren in de kantoorboekhandel kopen, opvragen bij de vereniging of downloaden van internet. U kunt echter ook zelf huurovereenkomsten schrijven of afsluiten. Een huurovereenkomst is geldig als daarin staat wie de huurder en wie de verhuurder is, welk appartement wordt verhuurd, tegen welke prijs en wanneer de huur moet beginnen.
Laat een specialist nakijken
Schriftelijke huurovereenkomsten zijn gebruikelijk. De rechten en plichten van de contractpartners staan op meerdere pagina's in de huurovereenkomst vermeld. Veel contractuele clausules blijken echter overbodig te zijn en zijn niet allemaal effectief. Indien de verhuurder aanspraken ontleent aan een formulier huurovereenkomst, dienen huurders het beding eerst te laten controleren door een specialist, bijvoorbeeld bij de verhuurvereniging.
