Renovatieverplichtingen - waarom het pand ineens duurder is dan verwacht
Kun je niet doen wat je wilt met je huis en je appartement? Het is tenslotte eigendom. Maar eigendom verplicht, wordt wel eens gezegd. Wat eigenlijk? Mede ter onderhoud of reparatie of modernisering van deze woning. Dit is uiteraard gebaseerd op wettelijke voorschriften.
Renovatie: neem verplichtingen en wettelijke voorschriften © by studio, fotolia.com in acht
Het klinkt onvriendelijk, zoals bijvoorbeeld in artikel 177 van het bouwbesluit:
"Als een structureel systeem gebreken of gebreken vertoont op basis van zijn interne of externe toestand, die kunnen worden verholpen of verholpen door modernisering of reparatie, kan de gemeente opdracht geven om de tekortkomingen weg te werken door middel van een moderniseringsvereiste en het wegnemen van de gebreken door middel van een reparatie-eis."
Je zou denken dat de burgemeester iedereen kan verplichten om reparaties aan het huis uit te voeren - in feite is het niet zo eenvoudig. Er zijn veel voorwaarden in het voordeel van de eigenaar en vaak wordt dit gedeelte niet toegepast. Daar komen we later op terug.
Energetische renovatie
Als er sprake is van renovatieverplichtingen, gaat het vooral om de zogenaamde energetische renovatie. Er wordt bedoeld dat er maatregelen moeten worden genomen om het energieverbruik voor verwarming te verminderen. Dit is vereist door de Energiebesparingsverordening (EnEV). Huiseigenaren worden in geen geval gedwongen om zomaar dergelijke maatregelen te nemen. Maar: iedereen die renoveert, moet voldoen aan de voorschriften van de EnEV. Anders bestaat het risico op forse boetes.
ENEV © marco2811, fotolia.com
Dit is allemaal niet gemakkelijk. Er gelden een groot aantal eisen en voorschriften, er zijn uitzonderingen en speciale gevallen. Het inlezen van al deze regels is niet voor iedereen weggelegd. Ook hier kunnen slechts enkele voorschriften worden gegeven die een eerste oriëntatie bieden, er kan geen aanspraak op volledigheid of juridisch bindend zijn. Bovendien veranderen individuele regels steeds weer. Zeker als u gebruik wilt maken van KFW-gelden is het aan te raden een energieadviseur in te schakelen. Die zijn er overigens ook als u geen complete renovatie onderneemt maar alleen individuele maatregelen neemt, bijvoorbeeld het vervangen van de ramen.
Het excuus geldt overigens niet dat u niets wist van deze plichten. Bij de verkoop van een woning hoeven noch makelaar noch verkoper de koper hierop te wijzen. Het energiecertificaat kan echter informatie geven - als het verbruik hoog is, moet de koper actief zijn. Over het algemeen is het raadzaam om voor aankoop een specialist in te schakelen die weet welke renovatiewerkzaamheden er moeten gebeuren. De verschuldigde kosten dienen dan in de financiering te worden opgenomen.
Het energiecertificaat evalueert het energieverbruik van onroerend goed. Tip: vind de goedkoopste regionale vakmensen en gespecialiseerde bedrijven, vergelijk aanbiedingen en bespaar tot 30%. Informeer nu geheel vrijblijvend
Gevel, dak en verwarming
Als het om isolatie gaat, wordt altijd de voorkant van de woning genoemd. Wie meer dan tien procent hiervan renoveert, moet dit isoleren. Dit geldt niet als je alleen de gevel schildert. Maar als de isolatie ontbreekt, moet u twee keer nadenken om deze in te halen als de steiger al op zijn plaats staat.
Gevelisolatie © fotolia.com Gevelisolatie 
: waar u op moet letten
Niet-geïsoleerde daken of het plafond op de bovenste verdieping moeten ook worden geïsoleerd. De isolatie van het dak is meestal aanzienlijk complexer. Maar je krijgt ook een opslagtank die geïsoleerd is en die je dienovereenkomstig kunt gebruiken. Het hangt dus sterk af van het individuele geval. Het kan handig zijn om voor beide varianten aanbiedingen te laten doen door een vakman.
Dakisolatie © Alterfalter, fotolia.com Dakisolatie 
: Er zijn verschillende opties
Uitgesloten van de isolatie-eis zijn woningen met maximaal twee appartementen, waarvan er één de eigenaar zelf heeft bewoond, en dat is in ieder geval sinds 2002. Als de woning wordt verkocht, moet de nieuwe eigenaar echter - als hij renoveert - schemeren.
Ook woningen waarvoor isolatie niet rendabel zou zijn, zijn vrijgesteld van de isolatieplicht. Om dit juridisch begrijpelijk weer te geven, ook hier kan je niet zonder een energieadviseur. Ook bij monumentale panden zijn er beperkingen: ook die moeten geïsoleerd worden, maar de vereiste isolatiewaarden zijn bijvoorbeeld anders.
En het verwarmingssysteem? Ketels die tot 1985 werden geïnstalleerd, moeten worden vervangen, zelfs zonder enige andere renovatie. Opnieuw zijn er uitzonderingen met betrekking tot de prestaties van de verwarmingssystemen en het type huizen. Naast de energieadviseurs zijn de Schonsteinfegers competente contactpersonen voor dit onderwerp. Ook zijn zij bekend met de voorschriften voor het isoleren van warmtedragende leidingen. Als deze door een koude kelder lopen, is isolatie vereist.
Oud verwarmingssysteem © Tinadefortunata, fotolia.com
De aanname dat deze moderniseringen tot aanzienlijke kosten zullen leiden, is grotendeels gerechtvaardigd. Maar het is ook waar dat de verwarmingstechniek zich zo snel heeft ontwikkeld dat de kosten worden gecompenseerd door aanzienlijke besparingen. De installatie van thermostaatkranen voor verwarming is ook vereist, ook voor vloerverwarming.
Rechten en plichten van de huurder
Een kruisende huurder is overigens geen voldoende reden om aan moderniseringsverplichtingen te ontkomen. De huurders moeten deze maatregelen tolereren en ook de resulterende huurverhogingen verwachten. Elf procent van de moderniseringskosten kan worden opgeteld bij de jaarlijkse huur. De huiseigenaar moet de huurders minimaal drie maanden voor aanvang van de werkzaamheden op de hoogte stellen van de maatregelen. Aan de andere kant kan de huurder een buitengewoon opzeggingsrecht hebben.
Formaliteiten en deadlines
Uiteraard moet alles worden bewezen in de omgang met de autoriteiten. Hiervoor is er een ondernemersverklaring - het opdrachtbedrijf bevestigt dat het de voorschriften van de EnEV heeft nageleefd. Deze verklaringen moeten vijf jaar worden bewaard.
Noteer formaliteiten en deadlines © Zerbor, fotolia.com
Na aankoop van een huis heeft u maar twee jaar de tijd om de voorgeschreven verbouwingen uit te voeren. Dat is niet zozeer als je eerst onderzoekt en plant, dan financiert en de opdracht op tijd wilt gunnen. De schoorsteenveger is uiteindelijk degene die controleert of aan de renovatieverplichtingen wordt voldaan. Overtredingen worden niet als minderjarig beschouwd - er kunnen boetes tot 50.000 euro worden opgelegd.
TIP
Maak gebruik van onze gratis offerteservice: vergelijk prijzen van vakmensen en bespaar tot 30 procent
Nog een reden: monumentbescherming
Eigendom verplicht - dit geldt vooral voor huizen die onder monumentenzorg staan. Het gebouw getuigt van het leven van vorige generaties, niet alleen van de eigenaar, maar ook van het grote publiek. Daarom stelt het grote publiek via de staat eisen aan het behoud van deze gebouwen. Overigens wordt er onderscheid gemaakt tussen ensemblebescherming, waarbij alleen de uiterlijke vormgeving van het gebouw van belang is, en het individuele monument - hier is de monumentbescherming ook geïnteresseerd in het interieur van de woning.
Monumentenbescherming © Doc Rabe, stock.adobe.com
U kunt het beste de bestaande verplichtingen kennen voordat u koopt. Want deze kunnen aanzienlijke meerkosten met zich meebrengen, bijvoorbeeld bij het vervangen van ramen. U kunt zeker terugvallen op het advies van de verantwoordelijke monumentenautoriteiten in de wijk. Ze maken geen plannen of kostenberekeningen, maar weten des te nauwkeuriger wat er moet gebeuren. De renovatieverplichtingen voor monumentbescherming hebben niet zozeer betrekking op het nemen van een maatregel of niet, maar op welke manier De monumentenautoriteit bepaalt niet of een deur vervangen moet worden. Maar wanneer het wordt vervangen, helpt het te bepalen hoe de nieuwe deur eruit moet zien.
In het herontwikkelingsgebied
Als een woning dreigt te verslechteren, kan de monumentenzorg een renovatie afdwingen. Als de eigenaar dat niet kan betalen, moet hij het pand verkopen. Het is vergelijkbaar met onroerend goed in een herontwikkelingsgebied. De betreffende gemeente kan hier een renovatieverplichting afgeven. Van deze gevallen wordt echter zeer schoorvoetend en zeer zelden gebruik gemaakt; geen enkele autoriteit stelt zich graag bloot aan de beschuldiging van onteigening van huiseigenaren. In de regel wordt geprobeerd het probleem op te lossen door middel van onderhandeling.
De bouwcode bevat een aantal definities en voorschriften. Er zijn tekortkomingen die een renovatie-eis rechtvaardigen als "het systeem niet voldoet aan de algemene eisen voor gezonde leef- en werkomstandigheden". Er kan echter ook sprake zijn van een aanzienlijke aantasting van het straat- of stadsbeeld. De gemeente is ook tot op zekere hoogte verplicht om kosten te vergoeden.
