Renovatie van oude gebouwen - op de bouwplaats
De renovatie van een oud pand stelt elke opdrachtgever voor enorme uitdagingen. Het wordt vooral spannend als bij de start van het bouwproject het startschot is gelost. Ook als u een ervaren bouwmanager heeft gezocht om u te ondersteunen, ligt de beslissingsbevoegdheid en daarmee de verantwoordelijkheid in veel gevallen uiteindelijk bij de opdrachtgever. Het is vooral belangrijk om de deadlines bij te houden, direct de nodige beslissingen te nemen en de kosten niet te negeren. Daarnaast is het voor de opdrachtgever essentieel om te weten welke rechten en plichten hij heeft bij het klagen over constructiefouten en bij het uitvoeren van bouwinspecties.
Kernrenovatie van een woongebouw © by studio, fotolia.com Tip: vind de goedkoopste regionale ambachtslieden en gespecialiseerde bedrijven, vergelijk aanbiedingen en bespaar tot 30%. Informeer nu geheel vrijblijvend
Begeleiding van bouwwerkzaamheden
Het monitoren van werkzaamheden op de bouwplaats is een complexe taak die doorgaans veel ervaring en coördinatievaardigheden vereist. Bouwers met weinig kennis van het bouwproces moeten dit in ieder geval aan een specialist overlaten. Zelfs als er een professionele sitemanager ter plaatse is, moet de klant zijn aanwezigheid op zijn eigen site zo vaak mogelijk tonen. In het beste geval moet het dagelijks worden bezocht. Onduidelijkheden of problemen met vakmensen kunnen doorgaans sneller en gemakkelijker ter plaatse worden opgehelderd dan schriftelijk of telefonisch.
Begeleiding van de bouwplaats met adviseurs van de klant © Bauherren-Schutzbund eV
Ook is het handig om een zogenaamd bouwdagboek bij te houden van wat er op de bouwplaats gebeurt of te laten bijhouden door de werfleider. Hierin worden de datum en tijd, het heersende weer, de aanwezige ambachtelijke bedrijven, anomalieën en instructies die u zelf heeft gegeven, vastgelegd. Mochten er later geschillen ontstaan met de uitvoerende onderneming door vertragingen in deadlines, die zij toeschrijven aan bijvoorbeeld het weer, dan kan dit gecontroleerd worden aan de hand van het bouwdagboek.
Renovatie van oude gebouwen: het bijhouden van een bouwdagboek kan nuttig zijn als documentatie
Afhankelijk van de omvang van de renovatiemaatregel dient ook regelmatig een bouwvergadering te worden gehouden. Een wekelijkse afspraak op een vast tijdstip is gebruikelijk. Afhankelijk van de status van het werk nemen de opdrachtgever, de architect, andere gespecialiseerde planners en de gespecialiseerde werfleiders van de betrokken bouwbedrijven deel aan deze aanstelling. Van de resultaten van de vergadering dienen altijd notulen te worden gemaakt, met vermelding van de te verduidelijken punten, te bepalen wie hiervoor verantwoordelijk is en een primeur voor verwerking vast te stellen.
Stel het inspectieprotocol op © Bauherren-Schutzbund eV
Iedere opdrachtgever dient op de bouwvergadering maar ook op de bouwplaats een actuele planning bij de hand te hebben. Het heeft tot doel na te gaan of de werkzaamheden volgens planning worden uitgevoerd en of de individuele bedrijven in de afgesproken uitvoeringsperiode op het gebouw aanwezig zijn.
Vertraging bij constructie en herstel van defecten
Geen enkele bouwplaats verloopt zonder problemen. Met name bij renovatiewerkzaamheden leiden onverwachte bevindingen over bijkomende structurele schade tot vertraging in het bouwproces. Maar de opdrachtgever hoeft niet elke bouwvertraging te accepteren. Als blijkt dat een bouwbedrijf door eigen schuld, zoals onvoldoende inzet van personeel, de contractueel afgesproken uitvoeringstermijnen niet kan halen, kan de opdrachtgever het bedrijf in gebreke stellen. De procedure in zo'n geval is geregeld in de VOB. De aannemer heeft onder meer de mogelijkheid om zijn aanspraken af te dwingen door het bedrijf een redelijke uitvoeringstermijn te stellen en te dreigen het contract te beëindigen in geval van niet-nakoming.
Hoe moeten defecten worden aangepakt voordat het gebouw wordt geaccepteerd?
De gecontracteerde bouwbedrijven voeren hun diensten niet altijd naar volle tevredenheid van de opdrachtgever uit. Met de VOB-afspraak in het bouwcontract is zij echter verplicht om haar werkzaamheden foutloos en volgens de laatste technieken uit te voeren. Indien de opdrachtgever tijdens de inspectie van zijn bouwplaats dingen opmerkt die niet overeenstemmen met de overeengekomen service, kan hij de betrokken vakmensen rechtstreeks aanspreken en hen vragen de gebreken te verhelpen. Het is raadzaam om de corresponderende positie voor en na te documenteren met een paar foto's.
Als het defect na een bepaalde tijd nog steeds niet is verholpen, dienen alle verdere verzoeken om herstel schriftelijk te worden gedaan door middel van een zogenaamde defectmelding. Deze brief moet aan wettelijk bepaalde voorwaarden voldoen om rechtsgeldig te zijn. De VOB / B regelt de exacte inhoud in het gedeelte over claims wegens gebreken voorafgaand aan acceptatie. Als de acceptatie al heeft plaatsgevonden, moet de procedure anders zijn.
TIP
Maak gebruik van onze gratis offerteservice: vergelijk prijzen van vakmensen en bespaar tot 30 procent
Aanvaarding van bouwwerkzaamheden
Bouwgoedkeuringen zijn een van de belangrijkste data op de bouwplaats. Met de aanvaarding van het werk van een bouwbedrijf bevestigt de opdrachtgever officieel dat, vanuit zijn oogpunt, alle in het bouwcontract verschuldigde prestaties zijn vervuld. Het is van belang om tijdig een afspraak te maken voor gezamenlijke oplevering ter plaatse, omdat acceptatie ook zonder officiële opnamedatum als afgerond kan worden beschouwd, bijvoorbeeld wanneer de woning wordt bewoond of de eindfactuur zonder bezwaar wordt betaald. Ook is het onontbeerlijk om bij acceptatie een acceptatierapport bij te houden, waarin de op dit moment nog te verhelpen gebreken worden opgesomd en de vakman deze herkent in het rapport.
Eindinspectie met klantadviseur © Bauherren-Schutzbund eV
Na acceptatie verslechtert de situatie voor de opdrachtgever aanzienlijk, want nu ligt de bewijslast bij hem. Gebreken die pas op een later tijdstip, dus tijdens gebruik, optreden, hoeven alleen door het destijds ingeschakelde bedrijf te worden verholpen als kan worden aangetoond dat het gebrek niet door de opdrachtgever zelf is veroorzaakt, maar duidelijk te wijten is aan een slechte prestatie van het bouwbedrijf. De gebouweigenaar kan niet zomaar opdracht geven tot herstel van het defect, maar moet de fout van het bouwbedrijf bewijzen. In geval van twijfel is de raadpleging van een deskundige vereist of eindigt het geschil voor de rechtbank. Daarnaast wordt de verwijderingsplicht in de tijd beperkt door de garantieperiode.
De verschillende bouwgoedkeuringen
Officiële goedkeuringen spelen ook een rol voor particuliere bouwers. In het geval van een bouwproject dat goedkeuring vereist, moet het ruwbouwwerk na voltooiing worden gemeld aan de verantwoordelijke bouwautoriteit en samen ter plaatse worden goedgekeurd voordat de bouw kan worden voortgezet. Open haarden en haarden, inclusief nieuw geïnstalleerde verwarmingssystemen, moeten ook door de wijkschoorsteenveger worden verwijderd voordat ze in gebruik worden genomen.
