Als je het goed met elkaar kunt vinden en een geschikt stuk grond vindt, kan het financieel de moeite waard zijn om een twee-onder-een-kapwoning te bouwen. In een interview legt de kostencheckdeskundige uitgebreid uit welke kosten je moet berekenen voor een twee-onder-een-kapwoning ten opzichte van een eengezinswoning.
Vraag: Wat onderscheidt twee-onder-een-kapwoningen - en welke effecten hebben twee-onder-een-kapwoningen op de bouwkosten?
Kostencontroledeskundige: Bouwrechtelijk moet de term "dubbele woning" altijd worden onderscheiden van een "tweegezinswoning". Ook kunnen tweegezinswoningen wat minder besparing opleveren dan twee-onder-een-kapwoningen qua bouwkosten.
Een twee-onder-een-kapwoning beschrijft altijd twee identieke , gespiegelde woninghelften die constructief volledig identiek zijn. Bovendien moeten ze als voorwaarde minstens één gemeenschappelijke muur hebben . Deze muur is vaak de zijmuur - maar het kan en mag ook bouwrechtelijk de achterwand van het huis zijn.
Al het andere zou dan een tweegezinswoning zijn - bijvoorbeeld als twee delen van het huis van verschillende grootte zijn en bijvoorbeeld schuin op elkaar staan, of als een gebouw met twee verdiepingen een aparte verdieping biedt voor elk deel van het huis. In dit geval delen de huizen geen muur meer.
Als het om bouwkosten gaat, bieden halfvrijstaande woningen natuurlijk enkele voordelen:
- er is een kleiner stuk grond nodig dan voor twee eengezinswoningen
- de ontwikkelingskosten voor het onroerend goed worden maar één keer gemaakt, dat wil zeggen, ze zijn slechts de helft voor de twee onder één kap woning
- de bijkomende bouwkosten zoals elektriciteit op de site en bouwwater worden ook gehalveerd ten opzichte van afzonderlijk bouwen elders
- de kosten van de architect voor de planning zijn goedkoper (aangezien hetzelfde huis praktisch twee keer gepland is, zijn de plannen er al)
- de gedeelde wand kan worden uitgevoerd als binnenwand in plaats van als buitenwand, waardoor dit wanddeel veel goedkoper is
- het dakoppervlak kan worden opgedeeld (een geheel, groter dak kost minder dan twee afzonderlijke afzonderlijke daken)
- Er is de mogelijkheid om een verwarmingssysteem te installeren dat door beide partijen wordt gebruikt (slechts iets hogere kosten in vergelijking met het verwarmingssysteem voor een eengezinswoning)
De kostenvoordelen hebben niet alleen effect in de bouwfase, maar ook later bij de onderhouds- en reparatiewerkzaamheden en ook bij de exploitatie van de woning. Hier zijn een paar voorbeelden:
- Gevelonderhoud (schilderen, pleisterwerk vervangen) zorgt voor lagere kosten voor iedereen doordat er tijdens de werkzaamheden geen rekening gehouden hoeft te worden met de splitwand
- de verwarmingskosten zijn lager dan bij twee individuele gebouwen, aangezien de gedeelde muur geen thermische onderbreking vormt
- Een dakvernieuwing zorgt bij een groter dak voor iets lagere kosten dan bij twee losse woningen
Bij een twee-onder-een-kapwoning kunnen de woning en woning apart worden opgesplitst en gekocht
Wat betreft de eigendomsstructuur van het onroerend goed, kiezen velen het pad van gescheiden eigendom: dat wil zeggen, het onroerend goed wordt eerst verdeeld en elk van de twee huiseigenaren verwerft afzonderlijk zijn helft, die vervolgens wordt ingeschreven in het kadaster. Dit heeft als voordeel dat u niet altijd voor alle werkzaamheden aan het pand de toestemming van de ander hoeft te krijgen (dit voorkomt geschillen) - maar heeft als nadeel dat een eigendomsverdeling vooraf met aanzienlijke kosten gepaard kan gaan.
Vraag: Wat kost het in het algemeen om een twee-onder-een-kapwoning te bouwen?
Kostencontrole expert: Zoals bij elke woningbouw is dit natuurlijk erg moeilijk om een algemeen antwoord te geven.
Voor een solide woningbouw (“baksteen op baksteen”) liggen de kosten doorgaans tussen ongeveer 1.200 EUR per m² tot 2.200 EUR per m² woonoppervlakte - luxe gebouwen slagen er altijd in om nog duurder te zijn. Geprefabriceerde woningen zijn - afhankelijk van het ontwerp en de uitrusting - met hetzelfde aantal vierkante meters in veel gevallen goedkoper dan een solide woning. Dit komt door de hoge mate van prefabricage van dergelijke woningen.
De werkelijke kosten zijn sterk afhankelijk van het type woning, de grootte en de uitrusting van de woning. U kunt goedkoop of extreem duur bouwen.
Enkele prijsvoorbeelden voor geprefabriceerde huizen van verschillende aanbieders:
| Huisgrootte, uitvoering | bijzonderheden | prijs |
|---|---|---|
| Half vrijstaande woning 145 m² | Solide prefab woning, KfW Efficiency House 55, half schilddak | vanaf 122.000 EUR |
| Halfvrijstaand huis 182 m², huis van kaal been | Zadeldak, glazen balkon | vanaf 137.000 EUR |
| Halfvrijstaande woning 191 m², sleutelklaar | met hout beklede gevel | vanaf 274.000 EUR |
| Half vrijstaande woning 183 m² | grote ramen op de eerste verdieping, lichte vormgeving | Turnkey vanaf 327.000 euro, huis vanaf 217.000 euro |
| klassieke halfvrijstaande woning (half) 135 m² | Solide geprefabriceerde woning, zadeldak | vanaf 125.000 EUR |
Dit zijn natuurlijk slechts individuele kostenvoorbeelden van verschillende aanbieders - de prijzen voor andere halfvrijstaande huizen en halfvrijstaande huizen kunnen ook aanzienlijk verschillen.
Onze kostenvoorbeelden laten echter al heel duidelijk zien dat er ook op het gebied van prefab woningen aanzienlijke kostenverschillen kunnen zijn. De planningskosten zoals bij een individuele constructie worden hier geëlimineerd, aangezien sowieso alleen een standaardplanning wordt gebruikt in een geprefabriceerde woning. In vergelijking met een zelf geplande constructie wordt het kostenvoordeel in termen van planningskosten doorgaans geëlimineerd.
Vraag: Van welke factoren zijn de kosten van een twee-onder-een-kapwoning doorgaans afhankelijk?
De ligging en het materiaal van de twee onder een kap woning hebben een sterke invloed op de kosten
Expert in kostencontrole: zoals bij elke woningbouw spelen natuurlijk tal van factoren een rol:
- het type huis en de grootte
- de bouwwijze (prefab woning, solide prefab woning, individuele solide constructie)
- In het geval van geprefabriceerde woningen ook de staat van ontwikkeling (turnkey, uitbreidingswoning in verschillende fasen, bouwpakket)
- of het nu op een vloerplaat is gebouwd of met een kelder
- het type dak
- de uitvoering van de binneninrichting (eenvoudige, luxe uitrusting, luxe)
- de gekozen energetische norm (als deze beïnvloedbaar is, is dit niet altijd het geval bij prefab woningen)
- het type verwarmingssysteem en of de verwarming wordt gedeeld
De lengte van de muur die door beide helften van het huis wordt gedeeld, speelt ook een niet onbelangrijke rol. Voor zowel de bouwkosten als de exploitatiekosten geldt in het algemeen het volgende: hoe groter de scheidingswand, hoe hoger het kostenvoordeel.
Vraag: Wat zijn de algemene kostenvoordelen in termen van ontwikkelingskosten?
Expert op het gebied van kostencontrole: dit kan in individuele gevallen verschillen - typisch liggen de totale ontwikkelingskosten voor een onroerend goed tussen de 8.000 EUR en 15.000 EUR voor typische huizen. Dit bedrag spaart u één keer - dat wil zeggen, wanneer de kosten worden gedeeld, is de besparing per twee onder één kap woning circa € 4.000 tot € 7.500 .
Op stedelijke locaties met hoge ontwikkelingskosten kan dit kostenvoordeel nog groter zijn.
Vraag: Wat kunt u besparen door het verwarmingssysteem te verdelen?
Kostencontrole expert: hier zijn de kosten voor de aanschaf van de verwarming aanzienlijk lager.
De kosten voor een goedkope verwarmingsinstallatie voor een eengezinswoning liggen in de regel tussen de 10.000 en 15.000 euro . Het hogere vermogen dat nodig is om twee huishoudens te verwarmen, levert dan gemiddeld slechts circa 10 à 20% meerkosten op .
Hier zijn dus kosten van 11.000 EUR tot 16.500 EUR voor een gedeeld verwarmingssysteem tegenover de totale kosten van ongeveer 20.000 EUR tot 30.000 EUR voor twee afzonderlijke verwarmingssystemen.
De jaarlijkse stookkosten en onderhoudskosten voor de verwarming zullen ook iets lager zijn dan voor twee aparte verwarmingssystemen. Het verdelen van de verwarming is altijd de moeite waard.
Vraag: Wat zijn de andere kostenvoordelen?
Kostencheck-expert: Het is moeilijk om daar een algemeen cijfer over te geven, aangezien het sterk afhangt van het type huis en de constructie.
Als algemene vuistregel kan worden aangenomen dat de kosten voor de splitsingwand, zowel qua constructie als onderhoud, altijd ongeveer een derde lager zijn dan wanneer in plaats daarvan twee aparte buitenmuren zouden worden geplaatst.
Voor de overige componenten zoals het dak of de gevel is het resulterende kostenvoordeel altijd gebaseerd op het type, de constructie en de grootte van de woning. Maar het is in ieder geval goedkoper.
