Bij het zoeken naar woonruimte ziet men vaak de voor de hand liggende, goede opties over het hoofd. Een oude schuur ombouwen tot woonruimte met loftkarakter kan in veel gevallen een goede optie zijn, maar de kosten worden vaak onderschat. In een interview legt de kostencheckdeskundige uitgebreid uit wat een stalombouw in de praktijk daadwerkelijk kan kosten.
Vraag: Waarom zijn oude schuren om te bouwen tot woonruimte waard - en waar moet je vooraf op letten?
Kostencheck expert: Waar bij oude schuren vaak niet naar wordt gekeken, is het woongevoel dat er bij renovaties in kan worden bereikt. Na een renovatie heeft een oude schuur beslist het karakter van een loft - dat verschilt weinig van de fabrieksarchitectuur die zo gewild is op stedelijke locaties.
Hoge, lichtdoorlatende kamers met een royaal ruimtegevoel en een veelheid aan ruimtelijke, zeer individuele inrichtingsmogelijkheden zijn bij de verbouwing van een oude schuur evengoed mogelijk als bij verlaten fabrieken die zijn aangepast tot loftwoonruimtes. Bij schuren wordt echter vaak het bestaande potentieel voor geweldige en unieke woonruimte over het hoofd gezien.
Uiteraard moet je vooraf veel planning investeren. Allereerst is het de vraag of een uitbreiding van de schuur en een verandering in gebruik als woonruimte bouwrechtelijk kan worden goedgekeurd. Met veel schuren die buiten staan, is het erg moeilijk, zo niet onmogelijk, om zo'n vergunning te krijgen.
Omdat schuren allemaal oude tot zeer oude gebouwen zijn, staan er veel op de monumentenlijst. In de praktijk betekent dit een groot aantal eisen waaraan moet worden voldaan - waaronder het in de juiste stijl houden van de gevel, wat soms een uitdaging kan zijn (bijvoorbeeld bij het plaatsen van ramen).
Vervolgens heb je een architect nodig die over de nodige kwalificaties beschikt - en aan wiens stijl je kunt wennen. Belangrijk is ook dat de architect een diepgaande ervaring heeft met oude en monumentale panden.
Ook is het geen misverstand als de architect een zo goed mogelijke relatie heeft met de relevante bouwautoriteiten - wat betreft de benodigde vergunningen is een goede overeenkomst tussen de architect en de autoriteit (en) de moeite waard. Anders kan de uitvoering van de plannen en het verkrijgen van de juiste vergunningen erg vervelend en tijdrovend zijn.
Ook de kosten voor een dergelijke ombouw zijn niet te onderschatten. In de regel zul je dit project binnen moeten gaan met een vergelijkbaar budget als voor een nieuwbouw - als er ook onderhouds- en renovatiemaatregelen aan de structuur van de schuur moeten worden uitgevoerd, kan dat nog duurder zijn. Door de zeer bijzondere en hoogwaardige woonruimte die je later krijgt bij het verbouwen van de schuur is de kosten-batenberekening in veel gevallen vrij positief.
Vraag: Welke kosten moet u doorgaans verwachten bij het verbouwen van een stal in de praktijk?
De kosten voor een staluitbreiding lopen sterk uiteen
Kostencheck expert: Het is natuurlijk lastig daar een globaal cijfer op te zetten, aangezien de kosten altijd sterk afhankelijk zijn van het gebouw zelf en je eigen plannen voor de latere woonruimte.
In de praktijk zal echter zelfs onder gunstige voorwaarden en met geringe eigen bijdragen een conversie van minder dan 1.000 euro per m² nauwelijks mogelijk zijn. Dat kan alleen als je het werk van individuele, grotere beroepen volledig zelf kunt overnemen - en zelfs daarmee is het de vraag of je ver onder deze drempel kunt komen.
Over het algemeen zullen de bouwkosten in de meeste gevallen in de richting van ongeveer 1.500 EUR per m² liggen , vooral als er monumentbeschermingseisen moeten worden geïmplementeerd en renovatiemaatregelen ook nodig zijn aan het gebouw zelf.
Wat het kosten betreft, is dat je meestal minder tijdsdruk hebt bij het ombouwen en dat een oude schuur ook “in fasen” kan worden omgebouwd tot een complete woonruimte. Hierdoor ontstaat ook tijd voor je eigen werk en hoef je niet het hele budget in korte tijd te besteden.
Een klein voorbeeld van kosten uit de praktijk
Een oude schuur in het Zwarte Woud (500 m² gebruiksoppervlakte, geklasseerd) wordt omgebouwd tot een apart appartement (300 m²) en een appartement (150 m²) dat later wordt verhuurd.
Door de benodigde omvangrijke maatregelen bedragen de totale bouwkosten € 2.000, - per m² .
De schuur is een monumentaal pand - dit betekent dat er passende subsidies kunnen worden verkregen en een bijzondere afschrijving mogelijk is.
| Post | kosten |
|---|---|
| Bouwkosten eigen appartement | 600.000 euro |
| Huur appartementen bouwkosten | 300.000 euro |
| Totale bouwkosten | 900.000 EUR |
| Communautaire financiering (herontwikkeling van het stadscentrum) | 22.500 euro |
| Financieringskosten voor beide appartementen per jaar | 39.960 EUR |
| Monumentenbescherming afschrijving eigen appartement (AfA) | 48.600 euro per jaar gedurende 10 jaar |
| Monumentenbescherming afschrijving huurappartement (AfA) | 24.300 euro per jaar gedurende 7 jaar, daarna 18.900 euro per jaar gedurende 4 jaar |
| Belastingteruggave in totaal in 11 jaar | minus 256.095 euro |
| Huuropbrengst per maand | 1.125 EUR |
| jaarlijkse last erbij (financieringskosten minus huur en afschrijving monumentbescherming) | 945 EUR per jaar |
Dit is natuurlijk maar een eenmalig kostenvoorbeeld dat alleen geldt voor een heel specifiek gebouw en bepaalde renovatiemaatregelen.
Voor monumentale schuren zijn er subsidies voor renovatie
Ons kostenvoorbeeld laat onder andere heel duidelijk zien dat eisen inzake monumentbescherming niet altijd een last hoeven te zijn, maar door mogelijke afschrijving een zeer belangrijke financiële steun kunnen zijn bij renovaties.
Zelfs zonder de huurinkomsten zou de maandelijkse last in dit geval nauwelijks hoger zijn dan bij een typische eengezinswoning - maar met minder dan de helft van de woonoppervlakte.
Dus als het om kosten gaat, is het altijd afhankelijk van de best mogelijke en uitgebreide algemene planning vooraf. Monumentale panden mogen niet van meet af aan buiten beschouwing worden gelaten.
Vraag: Van welke factoren zijn de kosten voor een stalombouw in de praktijk afhankelijk?
Kostencontrole-expert: natuurlijk spelen hier veel factoren een rol. De belangrijkste hiervan zijn:
- de mogelijke koopsom voor het gebouw en het onroerend goed
- de bouwkundige staat van het gebouw
- of de schuur een monumentaal pand is
- welke eisen zijn er aan een verandering van bestemming als woonruimte door de overheid
- welke renovatiemaatregelen er precies worden genomen
- welke beperkingen gelden voor de verbouwing (bv. behoud van de gevel)
In de regel loont het de moeite om op basis van het toegestane gebruik te plannen en uw eigen ideeën voor een mogelijk ontwerp aan deze specificaties aan te passen. Ook in financiële termen is het meestal de moeite waard. Aan de andere kant kan het proberen om uw eigen ideeën te realiseren in individuele gevallen vaak onevenredig duur zijn.
