Meergezinswoningen zijn een interessante investeringsmogelijkheid die op lange termijn winstgevend kan zijn. De kostencheckdeskundige legt in een interview uitgebreid uit welke kosten berekend moeten worden voor de bouw van een 6-gezinswoning.
Vraag: Wat kost een zesgezinswoning?
Kostencheck-expert: De kosten van het bouwen van een huis zijn nauwelijks over de hele linie te dekken. Veel hangt af van de exacte grootte van het huis, de uitrusting en de locatie.
In het algemeen kunnen bouwkosten tussen 1.500 EUR per m² en 2.200 EUR per m² verwacht worden voor appartementsgebouwen .
Met een benodigde oppervlakte van minimaal 400 m² resulteert dit in kosten van minimaal 600.000 EUR. Dit geldt alleen voor de pure bouwkosten - nevenbouwkosten, vastgoedkosten en kosten voor de buitenvoorzieningen (parkeerplaatsen) zijn hier nog niet meegerekend.
Bouwen is zelden mogelijk voor minder dan 1.500 EUR per m², en met hoogwaardige apparatuur of de nieuwste technologie kunnen de kosten ruim boven de 2.000 EUR per m² uitkomen.
Er moet onderscheid worden gemaakt tussen:
- of de 6-gezinswoning als geprefabriceerd huis moet worden gebouwd
- of de 6-gezinswoning volgens een individueel ontwerp moet worden gepland
Meergezinswoningen zijn ook beschikbaar als prefab woningen
Bij geprefabriceerde meergezinswoningen kan worden uitgegaan van kosten in de range van € 1.500, - per m² tot € 2.000, - per m² , alleen de zeer hoogwaardige varianten liggen daarboven.
Bij meergezinswoningen naar eigen ontwerp bedragen de kosten vaak meer dan 2.000 euro per m² .
Kostenvoorbeeld uit de praktijk
Een 6-gezinswoning wordt gebouwd als prefab woning zonder kelder (vloerplaat). Op de begane grond en de bovenverdieping zijn er 2 appartementen met elk ongeveer 80 m² woonoppervlak, op het penthouse zijn er 2 appartementen, een appartement met 35 m² en een groter appartement met 80 m². Elk appartement heeft een balkon of terras.
| Post | prijs |
|---|---|
| Bouwkosten turnkey op basisplaat | 794.010 EUR |
| Bouwkosten | 158.802 EUR |
| Toegang tot parkeerplaatsen (geasfalteerd) en perceel | 28.505 EUR |
| totale prijs | 981.317 EUR |
Dit is slechts een voorbeeld van een enkele kosten voor een specifiek individueel geval. De kosten in andere gevallen kunnen variëren.
Met de vastgoedkosten (koopsom) is hier nog geen rekening mee gehouden.
Vraag: Van welke factoren zijn de kosten voor een 6-gezinswoning afhankelijk?
Kostencontrole deskundige: Houd rekening met het volgende:
- de grootte van de individuele wooneenheden (vierkante meters woonoppervlak)
- de uitvoering en inrichting van de woning
- of er nu een kelder wordt gebouwd of dat het huis alleen op een vloerplaat wordt gebouwd
- het bedrag aan incidentele bouwkosten
- de hoogte van de kosten voor de inrichting van de buitenruimte (tuin, oprit, parkeerplaatsen)
- het bedrag van de kosten van een lift (indien gewenst)
Het speelt ook een rol of het nu een geprefabriceerde woning is of een individueel geplande woning volgens uw eigen ideeën. Voor zogenaamde architectenhuizen zijn de kosten meestal hoger.
Vraag: Wat kost een kelder?
Kostencontrole expert: De kosten voor een kelder kunnen aanzienlijk variëren.
Bij eenvoudige geprefabriceerde kelders moet u kosten berekenen van minimaal 200 euro per m² tot 400 m² meerkosten ten opzichte van de vloerplaat. In ons kostenvoorbeeld zijn dit meerkosten van circa € 40.000 tot € 80.000.
Vraag: Wat kost het om een lift te installeren?
Kostencontrole expert: De woning in ons kostenvoorbeeld is al voorbereid voor de installatie van een binnenlift. Andere huizen moeten mogelijk dienovereenkomstig worden gepland.
Voor een 3-persoons lift moet u doorgaans € 20.000 tot € 35.000 per stop berekenen. In ons voorbeeld zouden dit 2 breekpunten zijn (bovenverdieping, gestapelde verdieping). Er zou nog een verdieping worden toegevoegd door een kelder te bouwen.
Vraag: Wanneer loont een meergezinswoning?
Om een flatgebouw rendabel te maken, moet het permanent worden verhuurd
Kostencheck-expert: hier moet u precies berekenen. Zowel de locatie van het huis als het verzorgingsgebied moeten goed worden gekozen. De permanente verhuurbaarheid van alle appartementen (bestaande behoefte) moet worden gegarandeerd.
Gemiddeld liggen de te behalen huurinkomsten in Duitsland rond de 7,50 euro per m² (huurindex 2018). Op goede locaties kan de huurprijs al snel oplopen tot 10 euro per m² tot 12 euro per m² . Met de woning in ons kostenvoorbeeld kunnen, afhankelijk van de locatie, circa € 3.000 tot € 5.000 huuropbrengsten worden behaald.
Het optimaliseren van de apparatuur tegen de laagst mogelijke exploitatiekosten heeft slechts in beperkte mate zin in meergezinswoningen. Veel belangrijker is het optimaliseren van de woning naar zo laag mogelijke onderhouds- en reparatiekosten. Hiervoor kunnen iets hogere investeringen zinvol zijn.
Daarnaast dient elk aspect van de woning de verhuurbaarheid zo goed mogelijk te ondersteunen.
