De ontwikkelingskosten voor een pand zijn niet te onderschatten - en zijn bovendien lastig vooraf te berekenen. Er zijn duidelijke verschillen afhankelijk van de locatie van de woning en de gemeente . Lees hier hoe de kosten precies worden opgemaakt en of u het hele bedrag zelf moet betalen.
Wie een huis bouwt, moet meestal ontwikkelingskosten betalen. De hoogte van de kosten hangt grotendeels af van de omvang van het benodigde werk en van de betreffende gemeente. De kosten worden betaald aan de gemeente. Als u bent aangesloten op het elektriciteits- en waternet, kunnen de nutsbedrijven ook de vergoedingen innen.
Goed om te weten: U krijgt niet altijd direct de melding van de ontwikkelingskosten tijdens de bouw van de woning. Soms worden de kosten jaren na voltooiing van de ontwikkeling in rekening gebracht. U kunt dan bezwaar maken, maar u moet er wel rekening mee houden dat dit geen schorsende werking heeft op de rechtsgrondslag van de Code Administratieve Rechtbank (VwGO).
Welke soorten ontwikkelingskosten zijn er?
De ontwikkelingskosten voor een object verschillen in technische en verkeersgerelateerde ontwikkelingskosten. De technische kosten omvatten de aansluiting van het pand op de aan- en afvoernetwerken. Dit is inclusief elektriciteit, gas, de openbare watervoorziening en de aansluiting op het riool.
De verkeersontwikkeling omvat wegenbouw, trottoirs, verlichting, openbaar groen, kinderspeeltuinen en geluidsbescherming. Maar ook de aansluiting op het telefoon- en kabeltelevisienetwerk moet in aanmerking worden genomen.
Wanneer moet u ontwikkelingskosten betalen?
Een pand moet altijd worden ontwikkeld als het moet worden bebouwd. Alleen op deze manier kan het geplande huis later van elektriciteit en water worden voorzien. Als u alleen een bestaande woning wilt kopen, hoeft u geen ontwikkelingskosten meer te betalen.
Tip: Als u op zoek bent naar bouwgrond, kunt u het beste alleen op zoek gaan naar volledig ontwikkelde grond. Of een pand gedeeltelijk is ontwikkeld of volledig is neergeschoten, geeft informatie over de ontwikkelingskosten waar u rekening mee moet houden. Nieuwe ontwikkelingsgebieden zijn bijzonder geschikt, omdat ze meestal al zijn uitgerust met alle belangrijke leidingen en leidingen - er zijn vaak helemaal geen ontwikkelingskosten. Anders kan de gemeente volgens artikel 129 van het Bouwbesluit (BauGB) tot 90 procent van de kosten voor aansluiting op het elektriciteits-, water- of gasnet als ontwikkelingsbijdrage in rekening brengen.
Ontwikkelingskosten kunnen sterk variëren
De ontwikkelingsbijdragen variëren afhankelijk van de locatie van het onroerend goed. Indien dit bijvoorbeeld ver weg is van een hoofdaansluitpunt of er moet een weg aangelegd worden zodat de woning bereikt kan worden, dan kunt u beduidend hogere kosten verwachten. Bovendien verschillen de kosten van stad tot stad en zijn ze nauwelijks vast te stellen.
De locatie heeft een doorslaggevende invloed op de hoogte van de ontwikkelingskosten van een object.
De bouwcode (BauGB) wordt gebruikt om de ontwikkelingskosten te verdelen over de nieuwbouwkavels van een gemeente. De gemeente kan verschillende distributienormen kiezen om de kosten te berekenen. Het hangt bijvoorbeeld af van het type constructie en het soort gebruik van het pand. Goed om te weten: Commerciële gebruikers moeten hogere ontwikkelingskosten verwachten dan privégebruikers. Verder worden de kosten bepaald door de oppervlakte van de woning en de breedte van de woning. Uiteindelijk is de kostenverdeling echter afhankelijk van de verdeelsleutel van de verantwoordelijke gemeente.
Tip: Let bij het invoeren van de bodemwaarden op de betreffende aanduidingen. Vastgoed onderhevig aan ontwikkeling herkent u aan de afkorting “ebp” (onder voorbehoud van ontwikkelingsbijdrage). Als er geen verdere bijdrage hoeft te worden betaald, wordt het onroerend goed gemarkeerd als "ebf" (geen ontwikkelingsbijdrage). Wil je een perceel grond kopen in een nieuwbouwgebied, dan zijn de meeste ontwikkelingskosten, zoals wegenbouw, straatverlichting en aan- en afvoerlijnen, meestal al in de koopsom inbegrepen. Hier betaalt de projectontwikkelaar of de gemeente een voorschot en verdelen de kosten vervolgens over de bouwkavels. In de meeste gevallen hoeft alleen de laatste meter kabel van het aansluitpunt naar het gebouw apart betaald te worden.
- elektriciteit
De kosten voor een stroomaansluiting liggen meestal tussen de 2.000 en 3.000 euro - afhankelijk van hoe lang de lijnen moeten zijn. Omdat de stroomaansluiting onmisbaar is, kun je hier nauwelijks geld besparen. Er is echter de mogelijkheid om een fotovoltaïsche installatie op het dak te installeren en zo extra energie op te wekken.
- gas-
Een aansluiting op een gasleiding is niet absoluut noodzakelijk - bovendien is in oudere, landelijke bouwgebieden vaak geen zogenaamd 'stadsgas' beschikbaar, omdat er geen bijbehorend leidingnet is. Het alternatief: Installeer een vloeibaar-gastank op het terrein als warmteoverdrachtsmedium, wordt niet langer aanbevolen vanwege de emissieproblemen. Hobbykoks geven meestal de voorkeur aan een gasfornuis om te koken, maar het meest voorkomende alternatief is hoogspanningsstroom - zelfs als de warmte van de elektrische kookplaat niet zo goed kan worden gedoseerd. Als je ter plaatse een lijnnetwerk hebt, kun je aansluitkosten verwachten van zo'n 2.000 tot 3.000 euro.
Besluit je om aan te sluiten op het gasnet, dan zijn er ontwikkelingskosten van circa 2.000 euro.
- water
Een wateraansluiting is altijd nodig. Afhankelijk van de afstand tot het volgende aansluitpunt betaal je tussen de 2.000 en 5.000 euro. Als u in het land woont, kunt u wellicht een aansluiting op het riool vermijden. In plaats daarvan kan het afvalwater worden opgeslagen in een grote tank en wordt het tegen betaling regelmatig weggepompt door een speciale dienstverlener. Het is het beste om vooraf te kijken of deze methode voor jou de moeite waard is. Zogenaamde septische putten garanderen geen betrouwbare behandeling van het afvalwater - daarom zijn ze nu alleen goedgekeurd voor infiltratie van regenwater. Als je wilt, kun je ook de voorbereidingen treffen om later een wateraansluiting in de tuin aan te leggen.
- telecommunicatie
De kosten voor een telefoon- of breedbandverbinding zijn relatief laag. Reken op een paar honderd euro. Het opzetten is meestal gratis, maar er wordt meestal een provisie voor in rekening gebracht. Het maandelijkse bedrag wordt vervolgens gebruikt om de WLAN-router te betalen, die meestal wordt gebruikt voor telefoongesprekken (IP-telefonie). Je hebt echter ook een stabiele internetverbinding met voldoende bandbreedte nodig als je je huis later wilt ombouwen tot een slimme woning, bijvoorbeeld als je deze wilt uitrusten met een slimme thuisbediening of gebruik wilt maken van videostreamingdiensten. Met de wijdverbreide introductie van de 5G mobiele radiostandaard zullen in de toekomst ook hoge bandbreedtes worden bereikt via het mobiele telefoonnetwerk, waardoor koper-, televisie- of glasvezelkabels overbodig kunnen worden. Hoe stabiel deze mobiele verbinding zal zijnhet valt echter nog te bezien.
Een internetverbinding met een hoge bandbreedte wordt steeds belangrijker. Controleer daarom of er ter plaatse een glasvezelkabel beschikbaar is.
Bereken ontwikkelingskosten
Zelf de ontwikkelkosten berekenen lijkt op het eerste gezicht wat ingewikkeld. Er is geen vuistregel die altijd kan worden gebruikt. De kosten zijn voornamelijk afhankelijk van de respectieve tariefschaal van de gemeente. Twee waarden spelen een doorslaggevende rol: het vloeroppervlaknummer (GRZ) en het vloeroppervlaknummer (GFZ).
- Rekenvoorbeeld
Er komt een bouwkavel van 1.000 vierkante meter. Het basisoppervlak is 0,5 en het vloeroppervlak is 1. Er kan dus maximaal 500 vierkante meter bebouwd worden. Beide verdiepingen hebben elk een maximale oppervlakte van 100 vierkante meter, zodat voor de ontwikkelingskosten van het afvalwater wordt uitgegaan van 200 vierkante meter. Voor de ontwikkelingskosten is acht euro per vierkante meter vastgesteld. Dat betekent: 8 euro x 200 euro = 1.600 euro voor de rioolaansluiting.
Daarnaast zijn er de resterende aansluitkosten voor elektriciteit, gas en telecommunicatie. Afhankelijk van de locatie en omstandigheden ben je dan minimaal 5.600 euro. De kosten kunnen sterk variëren, vooral als het gaat om wateraansluitingen.
- Bijkomende kosten
U mag in geen geval vergeten dat wanneer er nieuwbouwgrond wordt opengesteld, het onroerend goed meestal moet worden gemeten. Daarnaast moet in veel gevallen een ondergrondrapportage worden opgesteld.
Tijdens het onderzoek wordt een officieel locatieplan gemaakt. Bovendien ontvangt u een objectgerelateerd terreinplan dat het op te richten gebouw identificeert. Het onderzoek wordt uitgevoerd door een door de staat erkend landmeetkundig bureau. De kosten hiervoor zijn nagenoeg identiek en bestaan uit de volgende punten:
- Officieel siteplan met drie versies
- Vastgoedgerelateerd terreinplan
- Positie- en hoogtecontrole, gebouwmeting
- Fijn uitzetten
- Vergoeding voor de enquêtedocumenten
- VAT
Als je de individuele kosten bij elkaar optelt, moet je voor de meting tussen de 2.000 en 3.000 euro betalen.
Af en toe kan ook een bodemonderzoek nodig zijn. Het geeft informatie over de aard van de bouwplaats en of er verdere maatregelen moeten worden genomen voordat de woning wordt gebouwd. Laat altijd de grondtaxatie uitvoeren voordat u de woning koopt of heb het recht om u terug te trekken als de bouwplaats complexere funderingsmaatregelen vereist - zo voorkomt u dat u achterblijft op mogelijk onbebouwde grond of aanzienlijk hogere bouwkosten dan oorspronkelijk gepland. Zo zijn bodems met veenlagen in de ondergrond, die vaak voorkomen in uiterwaarden en nabij de kust, problematisch - hier is meestal een dure paalfundering van de geplande bouw nodig. De prijzen voor een bodemonderzoek variëren afhankelijk van de deelstaat tussen 500 en 1.000 euro.
Pas op voor vervuilde locaties
Een grote onbekende, die ook moet worden opgehelderd voordat het onroerend goed wordt gekocht, is de kwestie van vervuilde locaties. Als het onroerend goed bijvoorbeeld een voormalige industriële woestenij is, kan dure bodemsanering nodig zijn vanwege verontreinigende stoffen zoals afgewerkte olie. Munitieresten of niet-ontplofte vliegtuigbommen uit oorlogstijd moeten ook professioneel worden verwijderd door de opruimingsdienst met inachtneming van soms zeer complexe veiligheidsmaatregelen. Overigens: het is voldoende als er een oude stalen helm of een gepantserde ketting op het terrein wordt aangetroffen tijdens grondwerken - alles wat duidt op gevechtsoperaties vereist een uitgebreide zoektocht van het pand naar zogenaamd artillerievuur.Als eigenaar van het onroerend goed moet u zelf de kosten dragen van de doorzoeking en, indien nodig, de grondwerken om de bronnen van gevaar op te sporen. De staat betaalt zowel de berging als de ontwapening, de verwijdering en de professionele verwijdering.
Trek ontwikkelingskosten af van de belasting
De ontwikkelingskosten bij het bouwen van een huis kunnen aanzienlijk zijn. Het goede nieuws is: u hoeft het niet helemaal zelf te betalen, maar heeft de mogelijkheid om de ontwikkelingskosten als moderniseringsdienst van de belasting af te trekken, ongeacht of u de toekomstige woning wilt verhuren of zelf gaat wonen.
… Bezig met laden
