Veel verhuurders ontkomen nauwelijks aan een energetische modernisering van het huurappartement, zeker als het huurappartement ouder wordt. Het goede: als je de kosten van de modernisering vakkundig aftrekt, ontvang je als verhuurder een fiscale bonus.
Onderhoudsinspanning
Of u nu de verouderde verwarmingsinstallatie en vervallen ramen moderniseert of de gevel opnieuw isoleert: u kunt direct het volledige bedrag aan onderhoudskosten declareren, zoals kosten voor bouwbedrijven en vakmensen. Als alternatief kunt u de kosten over maximaal vijf gelijke jaarlijkse termijnen spreiden en zo van de belasting aftrekken.
Productiekosten
Koopt u een woning en investeert u binnen drie jaar meer dan 15 procent van de koopsom van het pand (exclusief btw) in de modernisering of reparatie, dan moet u er rekening mee houden dat u over 40 tot 50 jaar de kosten samen met de bouwkosten moet afschrijven. De belastingdienst beoordeelt uitgaven voor uitbreidingen als vervaardigingskosten, omdat er iets nieuws wordt gecreëerd. U kunt deze productiekosten ook alleen declareren als aftrek voor slijtage (afschrijving).
Trek de kosten van een gedenkteken af
De productiekosten voor de verbouwing van een monumentaal pand over twaalf jaar trekt u af als inkomensafhankelijke kosten: negen procent in de eerste acht jaar en zeven procent van de gemaakte kosten in de vier volgende jaren.
Huur vakmensen in voor de modernisering
Voor de modernisering of renovatie van het appartement dat ze zelf gebruiken (niet het appartement dat ze verhuren), kan de familie aanspraak maken op fiscaal aftrekbare voordelen van ambachtslieden. In het voorbeeld bedragen de loonkosten 20.000 euro. De helft, dus 10.000 euro, is voor het deel dat u zelf gebruikt. Als eigenaar-bewoner kunt u 20 procent van de arbeidskosten van de ambachtslieden claimen tot maximaal 6.000 euro per jaar - maximaal 1.200 euro. Zo wordt de belastingplicht van het gezin in het voorbeeld verlaagd met 1200 euro extra (20 procent van 6.000 euro) per jaar.
Als u noodlijdende ramen moderniseert of vervangt, kunt u de onderhoudskosten fiscaal direct declareren.
Verdeel de kosten van de vakman
Spreek met uw vakmensen af om het werk op de factuur over twee jaar te verdelen en de facturen dienovereenkomstig te betalen. In het voorbeeld zou de resterende 4.000 euro voor ambachtelijke diensten het volgende jaar aftrekbaar zijn. Dat betekent een fiscale bonus voor het gezin van 800 euro (20 procent van 4.000 euro).
Contract voor modernisering
Bent u van plan vakmensen in te huren om aan uw huis of het appartement dat u huurt te werken? Sluit een wettelijk zeker contract af. De Vereniging van Eigenaars "Haus & Grund" en de Centrale Vereniging van de Duitse Bouwnijverheid (ZDB) stellen u een voorbeeldcontract voor ambachtelijke contracten ter beschikking. U kunt informatie vinden op hun website op internet.
Verhuurders kunnen meer huur vragen
Als de kwaliteit van de woning duurzaam wordt verbeterd of als de modernisering wordt ingezet om energie en water te besparen, mag u maximaal elf procent van de moderniseringskosten bij de jaarhuur optellen. U mag geen rekening houden met subsidies of subsidies.
Een voorbeeld: hoe loont de inspanning voor modernisering?
Om energiekosten te besparen, is de familie van plan om hun tweegezinswoning (gebouwd in 1970) energetisch te renoveren. Het ene appartement gebruikt ze zelf, het andere wordt verhuurd. Het dak wordt opnieuw bedekt, muren worden geïsoleerd en ramen worden vervangen. Daarnaast wordt er een zonnesysteem op het dak geplaatst. De twee appartementen zijn even groot, de huuropbrengst is 700 euro, de vooruitbetaling exploitatiekosten is 200 euro per maand.
De moderniseringsmaatregelen in het voorbeeld zijn fiscaal onderhoudswerkzaamheden. Het gezin trekt deze kosten direct volledig af. De fiscale bonus geldt alleen voor de evenredige renovatiekosten van het gehuurde appartement, niet voor de eigen woning. Bij een belastingtarief van bijvoorbeeld 35 procent bespaart het gezin ongeveer 11.016 euro belasting per jaar. Als het de kosten voor de modernisering gespreid over vijf jaar zou aftrekken, zou het ook 6.000 euro per jaar plus schuldrente en verwerkingsvergoeding kunnen aftrekken.
Het gezin kan 31.475 euro aftrekken naast kosten zoals bouwafschrijving of exploitatiekosten. Als het belastingtarief bijvoorbeeld 35 procent is, betekent dat een jaarlijkse belastingbesparing van ongeveer 11.016 euro.
Door te moderniseren met zonne-energie bespaart u niet alleen geld, maar levert u ook een bijdrage aan de bescherming van het milieu.
Welke kosten voor de modernisering kan ik direct van de belasting aftrekken?
"Uitgaven die dienen voor het onderhoud en de modernisering van het gehuurde, worden beschouwd als onderhoudswerkzaamheden die je fiscaal direct kunt declareren", legt Marlies Spargen van de Nieuwe Vereniging Loonbelastingsteunverenigingen uit .
Er doet zich iets nieuws voor: “Als er nieuwe woonruimte ontstaat met de nieuwe dakbedekking of met een aanbouw, rekent de Belastingdienst dit aan als productiekosten. Deze dienen samen met de bouwkosten over 40 of 50 jaar te worden afgeschreven. ”
Uitzondering:“Daaropvolgende productie- of acquisitiekosten zijn kosten die ontstaan kort na de aankoop of productie van het onroerend goed. De wetgever gaat over het algemeen uit van de onderhoudskosten als het gebouw in een operationele staat verkeerde toen het werd gekocht. Als daarentegen essentiële onderdelen functioneel worden gemaakt of de standaard van het gebouw wordt verhoogd, zijn er acquisitiekosten. Dan zijn de kosten alleen aftrekbaar via een pro rata jaarlijkse afschrijving. "
Voorkom geschillen bij modernisering
Huurders moeten geduld hebben met moderniseringsmaatregelen die de gebruikswaarde van het appartement verhogen, energie besparen of nieuwe woonruimte creëren. De gedoogplicht kent echter grenzen: Als er sprake is van ontberingen zoals ouderdom, slechte gezondheid of te hoge toekomstige huur, kan de huurder zich verzetten tegen de geplande verjonging.
Kondig als verhuurder de maatregel minimaal drie maanden van tevoren aan: soort, omvang, aanvang en einde van de werkzaamheden en toekomstige huur. Indien u deze gegevens niet verstrekt, kan de huurder weigeren toestemming te geven. Laat een toestemmingsverklaring ondertekenen voordat de campagne begint.
Huurders kunnen opzeggen tot het einde van de maand volgend op de ontvangst van de kennisgeving voor het einde van de volgende maand. De verhuurder kan de modernisering dan pas uitvoeren op het einde van de huur.
