Een vakantiehuis kopen in Denemarken - dat klinkt veelbelovend en is vooral populair bij Duitsers. Maar in tegenstelling tot andere landen in Europa heeft Denemarken speciale regels voor het kopen van een vakantiehuis. Wij leggen u hier uit aan welke eisen u als buitenlander moet voldoen als u een vakantieverblijf wilt kopen.
Het bezitten van een vakantiehuis in Denemarken spreekt steeds meer Duitsers aan. Lange kustlijnen, uitgestrekte landschappen en weinig regenachtige dagen zijn onmiskenbare kenmerken van het koninkrijk in het noorden. Maar bovenal worden de hoge kwaliteit van leven en ontspanning in de natuur gewaardeerd. Denemarken is dus ideaal als reisbestemming voor het hele gezin.
Een vakantiehuis kopen in Denemarken is echter niet zo eenvoudig. Wie zijn droom nog wil waarmaken, zal snel merken dat het land heel speciale eisen stelt aan geïnteresseerden.
Populaire regio's en steden
Vooral de vakantieregio Zuid-Jutland is in trek bij Duitsers. Het ligt direct achter de Duitse grens, dus het is geen lange reis voor Noord-Duitsers. Het oosten van Zuid-Jutland wordt gekenmerkt door groene velden, valleien, bossen en fjorden, terwijl je in het westen de Waddenzee kunt bewonderen. Maar er zijn ook eindeloze witte zandstranden in het zuiden van Denemarken die je uitnodigen om te ontspannen. Wie op zoek is naar wat meer vertier, kan een vakantiehuis zoeken in de buurt van de kustplaatsen Skagen, Løkken, Blokhus, Øster Hurup en Fanø, of een huis kopen in de buurt van Kopenhagen.
Kopenhagen is de hoofdstad van Denemarken en is drie keer uitgeroepen tot meest leefbare stad.
klimaat
De temperaturen in Denemarken zijn redelijk gelijkmatig. De maximale temperaturen in de zomer komen zelden boven de 20 graden Celsius uit. En de winters zijn overwegend mild. In de herfst waaien er af en toe stormen door het land. Maar het hele jaar door valt er relatief weinig regen en sneeuw.
Eis voor de aankoop van onroerend goed
De vereisten voor het kopen van onroerend goed in Denemarken verschillen fundamenteel van de voorschriften in andere Europese landen. Meestal is het volgende van toepassing: Iedereen die in Denemarken woont of deze gedurende een periode van ten minste vijf jaar heeft gehad, heeft geen speciale vergunning nodig. Hetzelfde geldt voor de erfenis van een vakantiehuis, ook als u niet in Denemarken woonachtig bent.
Als deze criteria niet op u van toepassing zijn, heeft u de uitdrukkelijke toestemming van het Deense ministerie van Justitie nodig. Dit hangt vooral af van de speciale relatie die u met Denemarken heeft. Deze relaties kunnen zakelijk, familie of cultureel zijn. Dus als u bijvoorbeeld familie heeft in Denemarken of de taal spreekt, moet dit bij de aanvraag worden vermeld. Een studiebezoek of een ander beperkt verblijf is niet voldoende als rechtvaardiging. Na het indienen van de aanvraag bij het ministerie van Justitie heb je wat geduld nodig. De gemiddelde verwerkingstijd is ongeveer acht tot tien weken.
Bijzondere voorschriften
Vakantiehuizen in Denemarken worden voornamelijk "zomerhuizen" genoemd. Daar is een specifieke reden voor, want het is doorgaans niet toegestaan de woningen het hele jaar door als woning te gebruiken. De huizen mogen alleen in de zomer bewoond worden. Van oktober tot en met maart mag u echter niet langer dan drie weken blijven. Zeer zelden kunt u een jaarvergunning krijgen van het ministerie van Justitie.
Gepensioneerden die hun vakantiehuis al acht jaar hebben, waren vrijgesteld van de regeling. Sinds 2017 is deze regeling nu uitgebreid tot alle gepensioneerden die een jaar een vakantiewoning hebben gehad.
Vind onroerend goed
- makelaars
In Denemarken wordt onroerend goed meestal verkocht via makelaars. De koper betaalt de bemiddelingskosten. In Jutland delen kopers en verkopers de commissie.
- Huisvestingsmaatschappij
Naast eengezinswoningen en koopappartementen is het in Denemarken ook mogelijk om via coöperatieve huisvestingsmaatschappijen woningen te kopen. Er zijn twee fundamenteel verschillende soorten woningbouwcoöperaties in Denemarken: de non-profit ("almene andelsboligforeninger") en de particuliere coöperatie ("private andelsboligforeninger"). Dergelijke appartementen verschillen van koopwoningen doordat de eigenaar van het appartement geen zakelijk recht heeft op een bepaald appartement, maar dat hij een aandeel bezit in het gehele onroerend goed van de coöperatieve huisvestingsmaatschappij. In verband hiermee heeft de huiseigenaar het recht een bepaald appartement te gebruiken, dat echter eigendom blijft van de coöperatieve huisvestingsmaatschappij.
Eindeloze, witte zandstranden sieren de kust van Denemarken. Het hier getoonde strand is in Dueodde op Bornholm. Het is een van de mooiste stranden van Denemarken en is ideaal voor gezinnen met kinderen.
Het contract
Wanneer de verkoper en koper hebben besloten een onroerendgoedtransactie uit te voeren, wordt een grondaankoopovereenkomst (slutseddel) opgesteld waarin alle voorwaarden van de deal zijn opgenomen. Deze overdrachtsovereenkomst wordt opgesteld door een advocaat die een vergoeding ontvangt afhankelijk van de waarde van de aankoopprijs. Ten oosten van de Great Belt (zeestraat tussen de Deense eilanden Funen in het westen en Seeland in het oosten) betaalt de koper meestal de juridische kosten, terwijl deze kosten gelijkelijk worden verdeeld tussen verkoper en koper ten westen van de Great Belt. Op basis van dit contract wordt de overdrachtsovereenkomst (skode) opgesteld, die de koper dient als een document om zijn eigendom te bewijzen.
De koper van de woning is verplicht de woning tegen brand te verzekeren zolang deze in pand is gegeven. In de praktijk zijn alle huizen in Denemarken verzekerd tegen brand en wordt vaak een zogenaamde “Husog-Grundjerforsikring” afgesloten. Bovendien is er vaak een verplichting om lid te zijn van een vereniging van eigenaren van onroerend goed.
De financiering
Het meeste onroerend goed in Denemarken wordt met hypotheek gefinancierd, waardoor veel kopers de hypotheek op zich nemen. Een blik op het digitale kadaster, dat openbaar is, kan u informatie geven over alle erfdienstbaarheden. In principe is het echter belangrijk om minimaal 40 tot 50 procent eigen vermogen te investeren. Ook onroerend goed of activa in Duitsland worden beschouwd als een substituut voor eigen vermogen.
Bij het indienen van de kredietaanvraag dient u de kredietverstrekker de volgende documenten over een Deense hypotheek te verstrekken - indien beschikbaar of verkrijgbaar.
- Koopcontract, als u nog niet de eigenaar bent (in Denemarken is geen notariële verklaring vereist, maar toezicht door een advocaat is gebruikelijk)
- Bewijs van eigendom als u al eigenaar bent (uittreksel kadaster, kadastraal uittreksel)
- Benamingen
- Bouwkostenverklaring
- Berekening van de woonruimte en de afgesloten ruimte
- Locatie kaart
- Foto ('s) van het object
- Volmacht voor alle leners en eigenaren van het pand in pand voor een persoon die in Duitsland woont
- Brandverzekeringskaart
- Aanvullende overeenkomst voor grensoverschrijdende financiering (ter voorbereiding van de feitelijke leningsovereenkomst)
Vakantiehuizen worden in Denemarken zomerhuizen genoemd, omdat je er in de wintermaanden niet langer dan drie weken in kunt verblijven.
- Taxatie van onroerend goed
Het uitleenobject wordt doorgaans getaxeerd door uw geldverstrekker. Zij schatten de marktwaarde in via hun eigen medewerkers of schakelen een onafhankelijke, externe bouwdeskundige in. De kosten die worden gemaakt voor de waardering worden meestal gedragen door de lener. Eventuele vergoedingen worden van geval tot geval bepaald en vooraf met u overeengekomen.
- Lening goedkeuring en leningsovereenkomst
Zodra de zekerheidsopties voor uw lening zijn opgehelderd, stelt uw geldschieter de goedkeuringsbrief en de leningsovereenkomst op. Nadat u de leningsovereenkomst heeft getekend, wordt er contact opgenomen met een Deense advocaat om de hypotheek te regelen.
- Hypotheekopdracht
Om taalkundige en procedurele redenen dient u een vertrouwde advocaat van uw geldschieter te raadplegen bij het bestellen van de hypotheek, aangezien andere advocaten mogelijk een beëdigde vertaling van de leningsovereenkomst nodig hebben. Dit is echter tijdrovend en kostbaar.
- Uitbetaling van de lening
Aangezien de afgesproken koopprijs doorgaans al beschikbaar zou moeten zijn bij de notaris op het moment van notariële certificering van de vastgoedtransactie, zal uw lening normaal gesproken vooraf rechtstreeks aan de advocaat worden verstrekt als onderdeel van een trustmandaat.
Als u al vastgoedeigenaar bent, kan de lening in uw opdracht worden uitbetaald zonder trustmandaat, mits de hypotheek in de juiste rangorde is opgenomen en uw geldverstrekker een uittreksel uit het kadaster heeft met de juiste vermelding.
Belastingen en heffingen
- De advocaat
De advocaat die de overdrachtsovereenkomst opstelt, ontvangt een vergoeding ongeacht de aankoopprijs. Ten oosten van de Grote Gordel worden deze kosten meestal door de koper betaald; ten westen van de Grote Gordel worden ze gedeeld tussen koper en verkoper.
- De hypotheekopdracht
De hypotheekopdracht dient te worden uitgevoerd door een vertrouwde advocaat voor uw geldverstrekker, dit scheelt de tijdrovende en kostbare vertaling van de leningsovereenkomst.
- Makelaarskosten
Het kadaster rekent 0,6 procent van de koopsom voor woongebouwen. Als u een Pfandbrief nodig heeft, zijn er extra kosten voor de taxatie van het onroerend goed en de basiskosten plus 1,5 procent zegelkosten. Er wordt geen overdrachtsbelasting geheven.
Effecten van het gebruik van fondsen voor de bouwmaatschappij
Het gebruik van woonkredieten en spaargelden in het buitenland binnen de verbintenisperiode wordt door de belastingdienst beschouwd als nadelig voor premie of belasting. Een belangrijke uitzondering is alleen van toepassing op werknemers van de Europese Unie: volgens de uitspraken van de BFH kunnen ze fondsen van de bouwmaatschappij gebruiken voor gezinswoningen in hun land van verblijf.
De overige fiscale gevolgen van een onroerend goed in het buitenland zijn gebaseerd op de overeenkomst ter voorkoming van dubbele belasting tussen de Bondsrepubliek Duitsland en Denemarken. Hierbij moet het belastingkantoor worden betrokken dat verantwoordelijk is voor het belasten van de belastingplichtige.
Alle hier verstrekte informatie is naar beste weten verstrekt. Er kan echter geen garantie worden gegeven voor de juistheid of volledigheid van de informatie.
