De bijkomende bouwkosten zijn niet triviaal - gebouweigenaren moeten bij hun financiering veel extra kosten in rekening brengen: makelaars en notarissen, overdrachtsbelasting, aansluitingen voor elektriciteit en water zijn slechts enkele van de hangende posten.
Bijkomende bouwkosten zijn zeker geen ondergeschikte kwestie. Ze hebben een aanzienlijk deel van de totale uitgaven aan het bouwproject. Je kunt rekenen met zo'n 15 tot 20 procent meerkosten, die opgeteld worden bij de woningkosten en daarmee de bouwkosten per vierkante meter opleveren. Om een solide financiering van de grond te krijgen, moet u weten wat uw totale bouwproject gaat kosten. Bepaal daarom vroegtijdig de werkelijke incidentele bouwkosten. Een architect of een onafhankelijke bouwkundige kan de bouwer assisteren en voor veiligheid zorgen.
De vergoedingen voor de notaris en het belastingkantoor zijn zeer snel in te schatten. Met de elektriciteits- en wateraansluitingen wordt het complexer, omdat de hoogte van deze bijkomende kosten afhankelijk is van de individuele inspanning die de locatie en het bouwproject met zich meebrengen. Met de beste voorwaarden wordt de klant misschien iets goedkoper dan gepland, maar de bijkomende kosten kunnen ook aanzienlijk duurder zijn.
De meeste particuliere bouwers laten hun bouwproject echter uitvoeren door een gespecialiseerd bedrijf. Als dit het geval is, moet de aannemer het bouwcontract laten controleren door een onafhankelijke deskundige voordat hij het ondertekent, die ook de leek ondersteunt bij het begrijpen van de technische taal. Op deze manier kan hij vroegtijdig een overzicht krijgen van wat voor werk het bouwbedrijf doet en welke taken hij als opdrachtgever op zich moet nemen. Dat beschermt tegen dure verrassingen.
In de volgende afbeelding zijn de gebruikelijke bijkomende kosten voor het bouwen van een huis weergegeven. Ze geven echter slechts een globaal overzicht, want afhankelijk van wat er in het bouwcontract staat, kunnen er andere items worden toegevoegd. De daadwerkelijke meerkosten bepaalt u individueel voor uw bouwproject.
| Eigendom | Inschrijving kadaster, makelaarscourtage, overdrachtsbelasting, notariskosten |
| voorbereiding | Landtaxaties van gebouwen, landmeten, bouwvergunning |
| Tijdens de bouw |
Ontwikkelingskosten, elektra / water bouwplaats, verzekeringen, landmeter, carport / terras, buitenvoorzieningen, bestrating, spatbescherming |
| bouwplaats | Bouwplaatsreiniging, bomenkap, toegang tot de bouwplaats |
Bijkomende kosten voor de woning
- Makelaarscommissie : De meeste bouwers krijgen ondersteuning van een makelaar bij het zoeken naar bouwgrond. Daarom is er naast de woningprijs een makelaarscommissie. De hoogte van deze courtage is niet wettelijk bepaald, maar varieert in Duitsland tussen de drie en zeven procent van de koopsom, afhankelijk van de regio. Over de commissie moet de koper vrijwel altijd 19 procent btw betalen.
- Overdrachtsbelasting : Iedereen die een onroerend goed koopt, moet ook overdrachtsbelasting betalen, waarvan het bedrag varieert naargelang de federale staat. Kopers in Noordrijn-Westfalen, Sleeswijk-Holstein, Thüringen, Brandenburg en Saarland betalen het meest, namelijk 6,5 procent van de vastgoedprijs. Bouwvakkers in Beieren en Saksen betalen het minste met 3,5 procent.
- Notariskosten : De kosten van de notaris raken met circa 1,5 à 2 procent van de koopsom geboekt. De notaris certificeert de aankoop en zorgt meestal ook voor de inschrijving in het kadaster.
- Inschrijving in het kadaster : De eigendom van het onroerend goed gaat pas over op de koper met de inschrijving in het kadaster. Het kadaster rekent ook vergoedingen aan, niet alleen voor de inschrijving: de kredietinstellingen stellen hun financiering veilig met een grondheffing of hypotheek. Hun inschrijving bij de notaris en het kadaster kost ongeveer 1 procent van de lening.
Bouwkosten alvorens het huis te bouwen
- Bouwgrondtaxatie : Om te bepalen of het perceel überhaupt geschikt is voor zijn bouwproject, heeft de opdrachtgever een bouwgrondtaxatie nodig. In de regel boort de aangestelde taxateur gaten om de toestand van de grond te controleren. Voor standaardonderzoeken kost een ondergronds onderzoek tussen de 500 en 1000 euro.
De ondergrondrapportage geeft informatie over de aard van de bodem, het draagvermogen en de samenstelling van de bodem en over mogelijke grondwaterproblemen.
- Landmeten : om een bouwvergunning aan te vragen, heeft u een gekwalificeerd plattegrond van het onroerend goed nodig. Hiervoor is een eigendomsonderzoek nodig, dat wordt gemaakt door een landmeter. De officiële landmeter controleert ook of het geplande gebouw voldoet aan de vereiste grensafstanden. Dit is vooral belangrijk bij kleinere partijen. Wanneer Your-Best-Home.net klaar is, zal de opdrachtgever de landmeter opnieuw opdracht geven om de nieuwbouw op te meten voor het kadaster. In totaal kunnen de kosten voor dit werk oplopen tot 3.000 euro.
- Het bouwen van vergunning : Hoeveel de vergunning bouwkosten hangt af van de vergoeding schema van de betreffende gemeente of het opbouwen van gezag. Soms hebben bouwers speciale vergunningen nodig voor technische installaties, bijvoorbeeld voor een warmtepomp. Als u een eengezinswoning plant, moet u voor de bouwvergunning ongeveer 800 euro rekenen.
Voorbereidingskosten bouwplaats
- Bouw website schoonmaak : Alvorens met de bouw kan beginnen, moet de bouwplaats worden opgeruimd. De kosten hiervoor zijn sterk afhankelijk van de lokale omstandigheden. Moet u een ander pand op het terrein slopen? Zijn grondwerken nodig, bijvoorbeeld voor een bouwput of om de grond te egaliseren? Hoeveel puin of ontgraving moet er worden verwijderd? Wat kost de afvalscheiding?
- Bomen kappen : Het verwijderen van vegetatie kost ook geld. Voor het kappen van bomen heeft u wellicht een vergunning nodig waarvoor u een vergoeding moet betalen. Voor elke boom in de weg kunnen kosten in rekening worden gebracht van ongeveer 500 euro.
- Toegang tot de bouwplaats : Zware bouwplaatsvoertuigen hebben een geschikte toegang tot de bouwplaats nodig, die normaal gesproken door de klant wordt verzorgd. Hiervoor laat hij een bouwweg uit grind bouwen. Als er al een verhard pad naar de bouwplaats is, moet de gebouweigenaar deze beschermen tegen schade. U moet ongeveer 1.000 euro plannen. De bouwplaatsinrichting is bij veel bouwbedrijven opgenomen in de dienstverlening.
Bijkomende kosten tijdens de bouw
- Elektra / water voor de bouwplaats : Vaak rekenen de bedrijven de kosten voor water en elektra voor de bouwplaats door aan de gebouweigenaar, al zou het bouwbedrijf deze bij turnkey bouwen juist moeten overnemen. De elektriciteitskosten voor het werken aan een eengezinswoning bedragen ongeveer 100 euro. In de winter wordt het duurder omdat de kachels op de bouwplaats draaien. De eigenaar van het gebouw betaalt de huur voor de elektriciteitskast van de site die wordt geleverd door de elektriciteitsleverancier. Ook op een bouwplaats stroomt veel water, zeker als de fundering wordt gelegd. Het waterverbruik zou ongeveer 400 euro moeten kosten.
- Ontwikkelingskosten : Elke woning heeft permanente aansluitingen nodig voor elektriciteit, water en telefoon, in veel gevallen ook voor gas. Ontwikkelingskosten zijn een groot item op de lijst met bouwkosten. Verwacht zeker 5.000 euro, in complexe gevallen 10.000 euro en meer - bijvoorbeeld als Your-Best-Home.net ver van de openbare weg ligt, want dan is de afstand tot de aansluitpunten groot.
- Bijzondere verzekering : De belangrijkste verzekering bij het bouwen van een huis is de aannemersaansprakelijkheidsverzekering. Het treedt in werking wanneer bouwvakkers of bezoekers van de site zichzelf verwonden en beschermt de aannemer tegen schadeclaims. Geen enkele eigenaar van een gebouw mag zonder een casco-verzekering - brand, blikseminslag of explosie kan een casco ernstig beschadigen. De bouwer kan zich ook beschermen tegen diefstal en schade door regen, hagel of storm. De verzekeringsdekking kost per pakket ongeveer 1.000 euro. Lees hier verder: De belangrijkste verzekeringen voor aannemers en huiseigenaren.
- Landmeter : Om een onafhankelijke bouwinspectie te garanderen, huren de meeste particuliere bouwers een landmeter in. Deze deskundige begeleidt het bouwproject. Hij controleert regelmatig de bouwplaats en kan defecten vroegtijdig signaleren. Ook tijdens de bouwinspectie staat de specialist aan de zijde van de opdrachtgever. Het uurtarief moet maximaal 100 euro bedragen, afhankelijk van de regio. Bouwers moeten ervoor zorgen dat ze een echt onafhankelijke deskundige inhuren en niet een consultant van het bouwbedrijf. U betaalt deze onafhankelijkheid natuurlijk uit eigen zak.
Een onafhankelijke bouwkundige moet uit eigen zak betaald worden. Hiervoor ondersteunt hij klanten met zijn specialistische kennis.
- De carport en het terras kosten extra, en de buitenvoorzieningen maken meestal ook geen deel uit van de eigenlijke woningbouw. Als het budget krap is, kunt u in eerste instantie zonder landschapsarchitectuur en een garage. Maar meestal is het nodig dat u de weg naar de voordeur of de oprit plaveit. In het geval van een eengezinswoning zijn de uitgaven tot 10.000 euro te ramen. Bijzonder complexe buitenvoorzieningen kunnen natuurlijk veel hogere bedragen kosten.
- Bijkomende posten : Er zijn ook andere kosten die niet direct verband houden met de bouw van de woning: verhuizing, verbouwing van het oude appartement, eventueel herhaalde reiskosten naar de bouwplaats, vermaak zoals afscheid op de oude locatie, aankomst op de nieuwe locatie, topceremonie en tips voor de vakmensen … Praat met uw LBS- en spaarbankadviseur over deze punten - zij zullen er een oplossing voor vinden. Ook de LBS-hypotheekcalculator is een goede voorbereiding op dit gesprek.
