Ouders besparen belasting als ze goedkoop een appartement kopen voor hun kind, bijvoorbeeld B. huren als studentenappartement. Dit maakt het kopen van een kleine woning als aanvullend pensioen iets gemakkelijker.
Op de woningmarkt is het voor studenten en young professionals niet gemakkelijk. Huurappartementen zijn zeldzaam en vaak erg duur in economische centra. Veel ouders ondersteunen daarom hun volwassen kinderen financieel. Maar in plaats van maand na maand een paar honderd euro huurtoeslag over te maken, is het op de lange termijn vaak voordeliger om een kleine woning te kopen en deze tegen een lage prijs aan de jongeren te verhuren. Het pand is niet alleen een uitstekende belegging en aanvullende pensioenvoorziening. Ouders kunnen met deze oplossing ook veel belasting besparen.
Huur een appartement, verlaag de belastingdruk
Huurinkomsten zijn belastbaar. Maar dit betekent ook dat verhuurders gemaakte kosten van de belasting mogen aftrekken. De relevante kosten, bijvoorbeeld voor aankoop en onderhoud, kunnen bij een gehuurd appartement zeer divers zijn en vaak hoger zijn dan de ontvangen huur, zeker als de woning goedkoop wordt verhuurd aan een familielid. In de aangifte inkomstenbelasting kan het verlies uit de verhuur worden verrekend met het inkomen uit een dienstbetrekking. "De goedkope huur voor kinderen kan de algemene belastingdruk voor ouders verlagen", legt Uwe Rauhöft, directeur van het Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine eV (BVL), uit.
Een rekenvoorbeeld: Het specifieke belastingvoordeel is afhankelijk van het individuele marginale belastingtarief. Stel dat een alleenstaande vader in 2016 een inkomen van 40.000 euro heeft zonder te huren met een marginaal belastingtarief van 37 procent. "Met een verlies van 5.000 euro door verhuur heeft hij een belastingvoordeel van 1.830 euro", rekent Rauhöft uit. Dankzij deze belastingvermindering wordt de financiële last voor de helpende ouder om een woning als pensioenvoorziening te kopen verminderd.
Vereisten voor verhuur
Een belangrijke voorwaarde voor de belastingdienst om de kosten te erkennen: "De huurovereenkomst moet worden afgesloten en uitgevoerd als met een vreemde", benadrukt Rauhöft van BVL. Dit betekent in detail:
- Een schriftelijke huurovereenkomst is vereist. Het moet onbeperkt zijn.
- Huurbetalingen worden regelmatig en stipt op de rekening bijgeschreven.
- De huurder betaalt ook alle gebruikelijke bijkomende kosten volledig.
- De verhuurder maakt tijdig een servicekostenoverzicht op.
Als de huurovereenkomsten duidelijk zijn geregeld, kan het kind zelfs de huur betalen uit het onderhoud dat het van de ouders ontvangt.
Verhuurders mogen alleen voorrang geven aan hun familieleden als het gaat om huur. Maar pas op: als u te weinig vraagt, riskeert u uw belastingvoordeel. De huur moet minimaal 66 procent van de lokale vergelijkende huurprijs zijn. De warme huurprijs is van toepassing, inclusief bijkomende kosten. Is de huur onder de vereiste 66 procent, dan verlaagt de belastingdienst de belastingaftrek.
Aftrekbare kosten
- Aankoopkosten: Iedereen die een pand huurt (gebouwd in 1925 of later) kan twee procent van de aanschafkosten (exclusief het onroerend goed) per jaar afschrijven voor een gebruiksduur van 50 jaar. Als een woning 200.000 euro kost, kan er 4.000 euro per jaar worden afgeschreven.
- Bijkomende kosten bij het kopen van een woning : Niet alleen de koopsom, maar ook de bijkomende kosten van de aankoop worden beschouwd als aankoopkosten: makelaarskosten, notariskosten, overdrachtsbelasting, kosten voor taxateurs of advocaten.
- Commerciële kosten : Verhuurders kunnen veel kosten direct volledig aftrekken. Dit is inclusief onroerende voorheffing, rente over de hypotheeklening, reizen naar de huurwoning, kosten in verband met de verhuur (makelaar, vastgoedbeheer, juridisch advies). Hetzelfde geldt voor lidmaatschappen van verenigingen van eigenaren.
- Onderhoudsinspanning: Alle reparaties, renovatie- en moderniseringsmaatregelen die nodig zijn, kunnen ook de belastingdruk verlagen - of het nu gaat om een defecte thermostaat of dat er een nieuw verwarmingssysteem moet worden geïnstalleerd.
Speciaal geval omaflat
Werkt het belastingbesparende model ook als je extra woonruimte creëert in je eigen woning? "Het moet een afgesloten appartement zijn", benadrukt Uwe Rauhöft. De verbouwde zolderkamer alleen wordt niet herkend, maar de omaflat of de aanbouw met aparte ingang, keuken en badkamer wel. De begunstigden hoeven niet hun eigen kinderen te zijn. Ook als de clubcollega goedkoper kan wonen of als de grootmoeder in de leegstaande oma-flat intrekt, zijn er fiscale voordelen.
Vakantieverhuur, Airbnb en Co.
Per dag huren? "Your-Best-Home.net" stelt 3 vragen aan Inka-Marie Storm, Chief Legal Officer van Haus & Grund Duitsland:
Wanneer mogen eigenaren hun appartement of individuele kamers voor korte tijd aan toeristen verhuren?
In aantrekkelijke metropolen verhuren veel vastgoedeigenaren nu voor een paar dagen of weken kamers of complete appartementen aan reizigers via AirBnb. Sommige steden (zoals Berlijn, München en Hamburg) hebben daarom een verbod op verduistering uitgevaardigd. Verhuren is niet altijd taboe: het verbod geldt vaak alleen voor het verhuren van complete woningen. Als de gastheren samenwonen met de betalende bezoekers en de verhuurders meer dan de helft van het appartement zelf gebruiken, staat niets hen in de weg om hen te verhuren. Eigenaren van appartementen moeten echter weerstand verwachten van hun gemeenschap. In de verklaring van verdeeldheid of bij meerderheid van stemmen kan de gemeenschap verhuur aan toeristen verbieden of beperken. Huurders hebben de goedkeuring van hun verhuurder nodig, anders lopen ze het risico ontslagen te worden.Een vergunning voor onderverhuur in de huurovereenkomst omvat geen verhuur aan toeristen (BGH, VIII ZR 210/13).
Wanneer zijn belastingen verschuldigd?
Iedereen die inkomsten uit verhuur verdient, moet dit aangeven in zijn belastingaangifte. De winst is belastbaar: verhuurders kunnen kosten voor bijvoorbeeld schoonmaak van beddengoed of elektriciteitsverbruik aftrekken. Er is ook een vrijstellingsgrens: eigenaren die hun eigen appartement of woning tijdelijk verhuren en niet meer dan 520 euro per jaar verdienen, betalen geen belasting. Verhuurders die regelmatig meerdere woningen op grote schaal aanbieden, moeten bedrijfsbelasting betalen. De kortetermijnverhuur aan toeristen wordt niet als commercieel beschouwd, oordeelde de Federale Fiscale Rechtbank (XB 42/10).
Wie betaalt de schade?
Wie zijn woning onderverhuurt, dient een particuliere aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. Als een gast gewond raakt in het appartement, grijpt ze in. Bijvoorbeeld wanneer iemand gewond raakt door een vallende plank die slecht is vastgezet. Als een gast iets kapot maakt of iets steelt, blijven de gastheren vaak achter met de schade. Dit komt doordat een particuliere inboedelverzekering meestal niet uitkeert voor appartementen die worden onderverhuurd. Als u regelmatig wilt onderverhuren, moet u daarom uw verzekeringsdekking controleren en eventueel verhogen.
