Voor de meeste mensen is het kopen van een eigen huis een heel bijzonder moment in hun leven. Maar wat als u achteraf besluit de woning niet te kopen? Terugtrekking uit het ondertekende verkoopcontract is alleen mogelijk als er ernstige redenen zijn - en in de meeste gevallen veroorzaakt dit hoge kosten.
Als een koopcontract voor een huis door beide contractpartijen is ondertekend, wordt dit als bindend beschouwd - dat wil zeggen, een terugtrekking uit de gedane aankoop is alleen afdwingbaar als er geldige redenen zijn. De drempels zijn niet voor niets hoog, want onroerendgoedzaken brengen voor beide partners aanzienlijke financiële risico's met zich mee: de koper heeft een lening bij een bank afgesloten en moet maandelijks rente en aflossingen betalen. De verkoper heeft daarentegen vaak al de verkoopopbrengst gepland om een nieuwe domicilie te financieren. Het normale herroepingsrecht is daarom slechts in beperkte mate van toepassing.
Er zijn gevallen waarin beide partijen zich kunnen terugtrekken uit het koopcontract - maar meestal niet zonder betaling van een financiële compensatie aan de contractpartner. Dit stroomt alleen niet als de koper en verkoper onder bepaalde voorwaarden in het koopcontract een herroepingsrecht zonder vergoeding hebben afgesproken of als ze het koopcontract in onderling overleg willen beëindigen.
Contractueel en wettelijk herroepingsrecht
Annulering van de notariële koopovereenkomst is mogelijk als beide partijen zich uitdrukkelijk het herroepingsrecht hebben voorbehouden. Dit wordt aanbevolen als het contract al moet worden ondertekend, hoewel belangrijke juridische kwesties niet zijn opgehelderd, zoals de verlening van de bouwvergunning of het bestaan van een financieringsverplichting. Een latere opnamekosten echter, aangezien notaris- en mogelijk kadasterkosten worden gemaakt wanneer het koopcontract notarieel wordt gemaakt en de transactie wordt teruggedraaid. Overdrachtsbelasting wordt in eerste instantie ook in rekening gebracht, ook al kan deze onder bepaalde voorwaarden later worden teruggevorderd. Daarom moet u de belangrijkste kernpunten verduidelijken voordat u in aanwezigheid van een notaris het koopcontract voor uw nieuwe woning of pand ondertekent.U kunt overigens ook een eenzijdig contractueel herroepingsrecht overeenkomen - bijvoorbeeld als verkoper om uzelf te beschermen tegen het onvermogen van uw contractpartner.
Het wettelijke herroepingsrecht is altijd van toepassing en treedt automatisch in werking indien geen herroepingsclausule is overeengekomen of in het onderhavige geval niet van toepassing is. Alleen uitzonderlijke omstandigheden of bijzonder ernstig wangedrag door een contractpartner rechtvaardigen echter een wettelijke terugtrekking uit het koopcontract. Dit houdt bijvoorbeeld in dat de koper de koopprijs niet betaalt, hoewel hij daartoe wel verplicht is, of dat de verkoper ernstige gebreken heeft verzwegen.
Terugtrekking uit het contract: de meest voorkomende redenen
Afhankelijk van het feit of de verkoper of de koper zich terug wil trekken uit het reeds ondertekende en notariële verkoopcontract, zijn de redenen heel verschillend. Er is een geldige reden voor de verkoper als de koper bijvoorbeeld het aankoopbedrag niet overmaakt en daarmee zijn contractuele betalingsverplichting niet nakomt. Het maakt niet uit of hij het bedrag opzettelijk inhoudt omdat hij achteraf van de woning afziet, of insolvent is omdat de bank hem geen lening verstrekt. In beide gevallen heeft de verkoper het recht om de overeenkomst op te zeggen nadat de contractant een redelijke termijn heeft gekregen om de koopprijs over te maken. In dat geval blijft de koper gebonden aan het koopcontract. Bovendien kan de verkoper van hem eisenom gemaakte kosten, zoals de makelaarscourtage, te vergoeden.
Indien de verkoper geen gebruik maakt van zijn herroepingsrecht, blijft de koopovereenkomst geldig. In dat geval is de koper naast de koopprijs vertragingsrente verschuldigd indien de contractueel overeengekomen aankoopdatum of de betalingstermijnen zijn overschreden.
Een andere, maar veel minder voorkomende, reden voor de verkoper om zich terug te trekken uit het contract kan bestaan als de koper de structuur van het verworven gebouw verandert, hoewel dit in het koopcontract was uitgesloten. Dergelijke contractuele clausules bestaan meestal als het gaat om een monumentaal pand of als het een bijzondere architectonische waarde heeft - in het laatste geval kan de architect als auteur zelfs zelf tussenkomen in de rechtbank.
Als de koper zich wil terugtrekken uit het koopcontract, zijn er meestal totaal verschillende redenen. De meest voorkomende zijn ernstige gebreken aan het gebouw die moedwillig door de verkoper zijn verborgen. In dergelijke gevallen spreken de rechtbanken van wat bekend staat als "frauduleuze verkeerde voorstelling van zaken". Ernstige tekortkomingen zijn bijvoorbeeld een grote aantasting door droogrot of structureel kritische rotschade aan de dakconstructie. De kern van de zaak: de koper moet aan de verkoper bewijzen dat hij op de hoogte was van deze gebreken voordat het contract werd ondertekend - hij kan alleen gebruik maken van zijn wettelijk herroepingsrecht als hij slaagt. In de praktijk blijkt dit echter lastig te zijn. Bewijs is meestal alleen mogelijk als de koper een getuige kan vinden - bijvoorbeeld de eigenaar van een gespecialiseerd bedrijf,waarmee de verkoper reeds contact had opgenomen vóór het sluiten van het koopcontract om de verborgen gebreken te beoordelen.
Ernstige gebreken zijn de meest voorkomende reden om uit het koopcontract te stappen.
Kleine gebreken aan gebruikte eigendommen zijn geen reden om uit het contract terug te treden, vooral omdat het vaak gaat om de te verwachten tekenen van veroudering. Daarnaast kan in het koopcontract een uitsluiting van garantie worden overeengekomen voor openstaande of verborgen gebreken die niet bij de verkoper bekend zijn. Om dergelijke problemen te voorkomen is het uitermate belangrijk dat u als koper samen met de verkoper de gewenste woning zorgvuldig inspecteert alvorens de koopovereenkomst te ondertekenen en een overdrachtsprotocol op te stellen. Raadpleeg indien mogelijk een bouwdeskundige als u zelf geen specialist bent.
Tip: Om fouten bij het kopen van een huis te voorkomen, moet u van tevoren een checklist opstellen en deze consequent doorlopen voordat u het contract ondertekent.
In zeldzamere gevallen blijkt pas na ondertekening van het koopcontract dat het gekochte onroerend goed bezwaard is met grondrechten en de bank van de verkoper niet klaar is om het te schrappen - meestal vooral als de verkoper en zijn bank over de Bedrag van boetes voor vervroegde aflossing op zijn lening. Het grondrecht zou bij de aankoop van het onroerend goed op de koper worden overgedragen en zou hem voor een ongewoon hoge financiële last plaatsen die terugtrekking uit het koopcontract rechtvaardigt.
Omvang van de vergoeding
Indien de koper of verkoper gebruik maakt van een contractueel vastgelegde herroepingsrecht, wordt de kwestie van compensatie of compensatie bij herroeping meestal ook geregeld in het koopcontract. Anders ligt het echter als een van de contractpartijen een wettelijk herroepingsrecht afdwingt. Als de verkoper zich bijvoorbeeld terugtrekt uit het verkoopcontract omdat de koper niet betaalt, kan hij hem aansprakelijk stellen voor de gemaakte kosten. Hieronder vallen de reeds genoemde bemiddelingskosten, maar ook een lager inkomen: realiseert de verkoper een lagere verkoopopbrengst, bijvoorbeeld bij wederverkoop, dan kan hij het verschil met de oorspronkelijk overeengekomen koopsom opeisen bij de ontslagnemende eerste koper. Is er nog een andere geïnteresseerde partij?wie de woning een paar dagen later voor dezelfde prijs koopt, zal de vergoeding dienovereenkomstig lager zijn. In dergelijke gevallen mag de verkoper zijn huis niet tegen een spotprijs verkopen, maar moet hij een gebruikelijke lokale prijs eisen met een redelijk onderhandelingskader.
Als de koper zich terugtrekt uit de aankoop van het onroerend goed wegens opzettelijk verborgen belangrijke gebreken, kan hij de verkoper factureren voor de kosten van financiering, de inschrijving in het kadaster, eventuele gemaakte renovatiekosten en, indien van toepassing, deskundigen- en procedurekosten. Als de oorspronkelijke contractpartners niet tot overeenstemming kunnen komen, moet een arbiter of zelfs een rechtbank het bedrag bepalen.
Terugboeking van de aankoop van onroerend goed
Als het wettelijke of contractuele herroepingsrecht van toepassing is, moet de aankoop van het onroerend goed worden teruggedraaid - in officieel Duits spreekt men van een omkering van het koopcontract. Dit wordt door de verkoper via de notaris geïnitieerd en brengt extra kosten met zich mee, doordat bijvoorbeeld de kadastrale inschrijving opnieuw moet worden gewijzigd. In de praktijk worden deze kosten, afhankelijk van de vormgeving van een eventuele ontbindingsbeding in het koopcontract, meestal gedragen door de koper - bijvoorbeeld als hij het aankoopbedrag niet op tijd heeft overgemaakt.
