Een woning als pensioenvoorziening is de moeite waard als je het project correct aanpakt. Hier leest u of eigenwoningbezit voor u de moeite waard is, waar u op moet letten bij aankoop en financiering, of dat verhuren een alternatief voor u is.
Of het nu gaat om een condominium in de stad of een huis op het platteland - uw eigen woning is bij uitstek geschikt voor uw pensioenvoorziening. Eigenwoningbezit biedt immers veel voordelen: eigenaren profiteren van hun toekomstige zekerheid vanaf de dag dat ze er intrekken. U hoeft nooit bang te zijn voor huurverhogingen of het beëindigen van uw co-contract vanwege uw eigen behoeften. Vooral bij pensionering is de bespaarde huur merkbaar op de rekening: zodra het pand schuldenvrij is, hebben eigenaren maandelijks een paar honderd euro meer beschikbaar dan vergelijkbare huurdershuishoudens - zo blijkt uit een actueel onderzoek.
Goed om te weten:48 procent van de Duitsers woont in hun eigen vier muren en stelt zich daarmee financieel veilig voor hun oude dag. Huurwoningen voor ouderdomsvoorziening zijn echter minder populair - slechts 15 procent van de Duitse burgers treft op deze manier voorzieningen voor hun pensioen (bron: Vermögensbarometer 2017).
Een woning kopen voor ouderdomsvoorziening in plaats van huren
Hoewel de vastgoedprijzen gestaag stijgen, is investeren in eigenwoningbezit nog steeds zinvol. Omdat de huurkosten door de jaren heen oplopen tot een aanzienlijk bedrag. “Met een kale huur van 1.100 euro heb je in 30 jaar tijd maar liefst 535.000 euro overgemaakt aan je verhuurder”, rekent financieel professional Angela Reichl van LBS uit. Huurverhogingen van gemiddeld twee procent per jaar worden meegerekend. "In plaats daarvan kunt u het bedrag in uw eigen bezit steken", stelt ze voor. U heeft dus een blijvende waarde voor het pensioen, terwijl de huur alleen het pure verblijfsrecht verzekert. En alleen zolang u het zich nog kunt veroorloven - wat voor veel mensen in de duurste steden van Duitsland steeds moeilijker wordt.
Kan ik het huisbezit zelfs betalen?
Het aanwezige eigen vermogen is een voorwaarde voor een solide woningfinanciering. Het moet 20 tot 30 procent van de aankoopprijs zijn. De bijkomende aanschafkosten bedragen immers al zo'n tien procent van de totale kosten. Overdrachtsbelasting en bemiddelingskosten variëren afhankelijk van de federale staat.
Plan uw financiering zo dat de maandelijkse afbetalingen tijdens de professionele fase hoger zijn dan bij pensionering. Als vuistregel geldt dat u ten minste 90 procent van de lening moet hebben afbetaald tegen de tijd dat u met pensioen gaat. Daarvoor heeft u een goed doordacht financieringsplan nodig. Dit moet zowel op uw inkomen als op uw leeftijd zijn gebaseerd.
Een woonkrediet en spaarcontract helpt in ieder geval om systematisch de nodige financiële buffer op te bouwen. Dankzij de regelmatige maandelijkse afbetalingen gebeurt sparen bijna automatisch en wordt het een gewoonte. De staat ondersteunt u ook bij het opbouwen van uw vermogen, bijvoorbeeld met subsidies uit de leningsovereenkomst voor de bouwmaatschappij. Burgers met een inkomen binnen bepaalde grenzen kunnen ook een huisvestingssubsidie aanvragen.
Onroerend goed blijft betaalbaar - ondanks gestegen aankoopprijzen
In 2000 kon u een lening van 200.000 euro aflossen met een maandelijks tarief van 1.450 euro. Dankzij de lage leenrente is de financiële speelruimte nu vergroot tot 300.000 euro. Daarnaast is het totale financieringsbedrag na twintig jaar maar iets hoger omdat een groter deel van de aflossing van de lening wordt gebruikt voor aflossingen.
Dankzij de lage rentetarieven zijn de financieringskosten van een pand in 18 jaar niet significant gestegen - ondanks de aanzienlijk hogere acquisitiekosten.
Vroegtijdig kopen van onroerend goed ondersteunt de pensioenvoorziening
Veel mensen overwegen pas serieus na hun veertigste of later een huis voor hun pensioen te kopen. Het wordt moeilijker om alle schulden terug te betalen tegen de tijd dat u met pensioen gaat. Dit hoeft echter geen reden te zijn om af te zien van uw eigen vier muren: Zorg ervoor dat u tijdens uw professionele leven een passende aflossing en bijzondere aflossingen doet, zodat de last op oudere leeftijd zo laag mogelijk is. Gepensioneerden moeten bijna de helft van hun inkomen betalen voor de kosten van levensonderhoud. Dit betekent dat de maandelijkse uitgaven voor onder meer voedsel, kleding en hypotheekleningen op oudere leeftijd groter zijn dan velen tegenwoordig verwachten.Met name prijsstijgingen als gevolg van inflatie over perioden van twintig jaar en langer worden vaak onderschat - en worden meestal niet voldoende gecompenseerd door pensioenaanpassingen.
De kostenaandelen in het inkomen om de basisbehoeften te financieren, verschuiven aanzienlijk met de pensionering.
Schulden snel uw eigendom
"Het woningkrediet en het spaarcontract kunnen ook helpen om de schulden voor het eigenwoningbezit sneller af te bouwen", legt Reichl uit. Speciale terugbetalingen zijn altijd mogelijk, afhankelijk van de vormgeving van de leningsovereenkomst. Iedereen die aan het einde van het jaar een bonus ontvangt, een erfenis doet of tevreden is met de uitkering van een verzekeringsbedrag, kan het geld op elk moment gebruiken om zijn schulden te verminderen. "In het geval van een lening van een hypotheekverstrekker is het aflossingspercentage automatisch zo hoog dat de lening meestal binnen 8 tot 10 jaar kan worden terugbetaald", legt Reichl uit.
Als u uw vastgoedschuld bijzonder snel wilt afbouwen, kunt u het aandeel van de hypotheekrenteaftrek verhogen tot 40 à 45 procent van de koopsom. "Dit verhoogt de maandelijkse last, maar je geniet van maximale flexibiliteit bij het terugbetalen", zegt Reichl. Daarnaast moet u nagaan of een door de overheid gefinancierde KfW-lening een optie is. Dit is het geval bij nieuwbouw, mits deze voldoen aan de eisen voor energiebesparende woningen van KfW.
Hier moet u bij het kopen van een huis op letten
Vooral jonge gezinnen voelen zich aangetrokken tot hun eigen vier muren. Omdat de meesten van hen ook als ze met pensioen gaan in hetzelfde huis willen wonen, worden de eisen aan de locatie steeds hoger: ten eerste zijn er scholen en kinderartsen nodig. Bij pensionering is het vooral belangrijk dat winkelmogelijkheden en het openbaar vervoer op loopafstand zijn.
Bij een woning als pensioenvoorziening moet u ook letten op de bouwwijze. Your-Best-Home.net mag niet te veel verdiepingen hebben - of opties bieden voor het installeren van een traplift. Bedenk ook hoeveel huis en tuin je nodig hebt om gelukkig te zijn. Een grote tuin zorgt al op jonge leeftijd voor werk dat met de jaren erg vervelend kan worden. Dit geldt in principe ook voor de woonruimte: mocht je op oudere leeftijd de bovenverdieping van je woning niet meer nodig hebben, dan kun je overwegen om deze als appartement te verhuren om zo je maandinkomen merkbaar te verhogen.
Eigenschappen op een goede locatie hebben een groot potentieel voor waardering - maar hiervoor moeten ze regelmatig worden onderhouden.
Onderhoud van het pand
Men moet er echter ook rekening mee houden dat eigenaren reparaties in en aan hun eigen vier muren zelf moeten financieren. Als u besluit een huis te bezitten, moet u dit in gedachten houden: zelfs als u met pensioen gaat, hebt u de financiële ruimte nodig om reparaties te betalen en uw huis in goede staat te houden. Daarom is het belangrijk dat uw eigendom niet uw enige pensioenplan is.
"Sommige onderhoudswerkzaamheden gaan gepaard met hoge kosten en zijn niet altijd op het eerste gezicht herkenbaar", zegt Manfred Jost, voorzitter van de woningvereniging in Bonn. En zelfs als: “de meeste bewoners de tekortkomingen opvangen.” Een voortschrijdende renovatieachterstand betekent niet alleen een gebrek aan comfort, maar leidt ook tot schade en onevenredig hoge vervolgkosten.
De betere strategie wordt gebruikt door eigenaren die hun eigendom regelmatig onderhouden en onderhouden. Alexander Krolzik, een financieel expert bij het Consumentencentrum van Hamburg, raadt aan om voldoende reserves op te bouwen: "Iedereen die naar een nieuw gebouw verhuist, moet 1 euro per vierkante meter reserveren voor onderhoud." Dit betekent dat de eerste grote maatregelen kunnen worden betaald, ongeveer 15 jaar later Vervanging van het verwarmingssysteem (voor ongeveer 10.000 euro). Eigenaren van oude gebouwen kunnen beter kiezen voor een hoger spaarbedrag - tot 3 euro per vierkante meter per maand, afhankelijk van de staat van het onroerend goed.
Gepensioneerden die in een goed onderhouden, aan de leeftijd aangepast en betaald pand wonen, verkeren nog steeds in goede staat. "Zelfs een beheersbare restschuld is oké", zegt financieel expert Krolzik: "Maar de woonlasten inclusief het maandtarief mogen niet hoger zijn dan 40 procent van je inkomen."
Huur onroerend goed op oudere leeftijd
Maar wat als de last op oudere leeftijd eigenlijk te hoog is? Afhankelijk van de situatie en wensen zijn er verschillende mogelijkheden. U kunt de woning verhuren of verkopen voor een lijfrente. Eigenaren gebruiken dus het zogenaamde betongoud, maar blijven erin leven. Anderen verkopen om de opbrengst te gebruiken om iets kleins te kopen - en zo de onderhoudskosten te verlagen.
Onroerend goed dat door iemand anders als pensioen wordt gebruikt
Gebruik huurinkomsten om je pensioen aan te vullen
U hoeft natuurlijk niet zelf in een woning te wonen om deze als pensioenvoorziening te gebruiken. Als u besluit een huis of appartement te kopen en vervolgens te verhuren, is dit ook een prima manier om uw pensioen aan te vullen. Omdat dat een vast maandelijks inkomen oplevert.
Dit is natuurlijk alleen de moeite waard onder één voorwaarde: u moet uw huurwoning of appartement (grotendeels) al hebben afbetaald. Hier geldt dezelfde richtlijn als voor de eigen woning: tegen de tijd dat u met pensioen gaat, moet u minimaal 90 procent van uw leningschulden hebben afgelost. Bovendien moet je niet negeren dat je als verhuurder naast geld ook tijd en zenuwen moet investeren - bijvoorbeeld in het maken van energierekeningen. Ook een rechtsbijstandsverzekering, die de kosten vergoedt bij juridische geschillen met de huurder, wordt sterk aanbevolen.
Regio en locatie bepalen de marktwaarde
Om ervoor te zorgen dat uw investering in een huurwoning de moeite waard is, dient u belang te hechten aan de ligging ervan. Dit komt doordat zij beslist of u snel en gemakkelijk een huis of appartement kunt huren en eventueel weer kunt verkopen. Alleen in regio's met een grote vraag bent u verzekerd van een vast maandelijks huurinkomen of een goede verkoopprijs - en dat is uiteindelijk het doel van uw woning als pensioenvoorziening.
In dit geval is de "PAARSE locatie" een belangrijke indicator om te beslissen over een woning. De term " PAARS " is gevormd uit de initialen van de vier basiscriteria: L andschaft (je woont waar het leuk is), I nfrastructuur (scholen, artsen, winkels en goede vervoersverbindingen)L gewoon kwaliteit (je woont waar de actie is) en A ork (je woont waar er werk is).
De paarse locatie is ideaal als motto.
Is het de moeite waard om de woning te verhuren?
Een terugbetaling van 90 procent van uw leningschuld tot u met pensioen gaat, is één ding. De andere: je moet ervoor zorgen dat je daadwerkelijk genoeg winst maakt met de huurinkomsten. Het gehuurde is immers vooral een investering en moet voldoende rendement opleveren. Wie alleen speculeert op een hogere inruilwaarde en de huurinkomsten moet 'compenseren' om geen verlies te lijden, stelt zichzelf bloot aan een hoog kapitaalmarktrisico. De vastgoedmarkt is, net als de aandelenmarkt, onderhevig aan min of meer sterke schommelingen - de goede prestaties van de afgelopen tien jaar mogen dit niet verhullen. En: als u niet in uw eigen woonplaats investeert, is het vaak moeilijk in te schatten hoe waardevol een woning eigenlijk is.Vraag in ieder geval advies aan een vastgoeddeskundige.
Hoe kom je erachter of huren de moeite waard is? Komt voor in veel vastgoedadvertenties: het brutohuurrendement. Voor het bepalen van deze waarde wordt de koopprijs vastgesteld in relatie tot de verwachte huuropbrengsten. Deze waarde gaat echter niet ver genoeg om te bepalen wat uw werkelijke inkomsten zijn. Naast de koopsom heb je nog andere kosten: Al in het begin is er de overdrachtsbelasting of notariskosten. Later worden administratiekosten of kosten voor reparatie en onderhoud tot de zogenaamde bijkomende kosten gerekend.
Jaarlijks moet u het netto huurrendement berekenen. Zo kunt u controleren of u voldoende winst maakt met uw woning. Gemiddeld moet u een waarde van minimaal drie procent behalen.
Huurbelastingvoordelen
Er zijn veel manieren waarop verhuurders hun uitgaven van de belasting kunnen aftrekken - veel meer dan bij een eigen woning. U kunt de koopprijs bijvoorbeeld in fasen claimen. Hetzelfde geldt voor onroerende voorheffing of kosten die u maakt bij het zoeken naar een nieuwe huurder of bij administratie. De kosten van modernisering die een positief effect hebben op de kwaliteit van de woning kunt u doorberekenen aan de huurders in de energierekening.
De keuze is uiteindelijk aan u: u bepaalt hoe u uw woning het beste kunt gebruiken als pensioenvoorziening.
