Met het verkleinen van een bestaand perceel door een deelverkoop kunnen woningbouwkosten of onderhouds- en zorgkosten soms fors omlaag. Ook bij twee-onder-een-kapwoningen worden percelen vaak opgedeeld, zodat elk van de twee eigenaren in het kadaster wordt ingeschreven als eigenaar van een eigen perceel en er niet over alles met het onroerend goed overeenstemming hoeft te worden bereikt. De kostencheckdeskundige legt uit welke kosten en vergoedingen te verwachten zijn bij het verdelen van het pand.
Vraag: Wat kost een stuk grond?
Kostencheck-expert: dat kun je niet over de hele linie zeggen . De kosten variëren van persoon tot persoon. Niet alleen de waarde van het onroerend goed is bepalend, er zijn ook een aantal andere factoren die tellen.
De kosten zijn in ieder geval niet te onderschatten. In bijna alle gevallen kost zelfs een simpele opsplitsing van een woning enkele duizenden euro's .
Als het om kosten gaat, moet eerst onderscheid worden gemaakt tussen:
- Goedkeuringskosten
- Vergoedingen voor de vastgoedafdeling zelf
- Enquêtekosten
- Vergoedingen voor het plaatsen van oriëntatiepunten
- Vergoedingen voor de inschrijving van de nieuwe eigenaren van de verdeelde eigendommen in het kadaster
- Kosten voor de registratie of bepaling van doorgangsrechten, erfdienstbaarheden en dergelijke
Goedkeuringskosten
In slechts enkele deelstaten zijn vergoedingen voor de goedkeuring van de vastgoedafdeling
In slechts twee deelstaten, namelijk in Noordrijn-Westfalen en Nedersaksen, is voor de verdeling van eigendom nog een officiële vergunning nodig - dit betekent dat daar ook (kleine) leges voor de vergunning kunnen gelden .
In alle andere deelstaten is voor de "perceelsplitsing" (landverdeling in het officieel Duits) geen officiële goedkeuring vereist, dat mag elke eigenaar van een onroerend goed doen met bouwkavels. Voorwaarde is wel dat er uiteindelijk geen sprake is van een situatie die in strijd is met het bouwrecht en geen overtreding van voorgeschreven grensafstanden of soortgelijke voorschriften.
Vergoedingen voor de vastgoedafdeling zelf
Hoe de vergoedingen voor de verdeling van eigendom worden verrekend, verschilt enigszins van staat tot staat.
Het is echter gebruikelijk om een vast tarief per pakket te hebben dat nieuw is gemaakt door de divisie. Dit basisbedrag wordt vermenigvuldigd met de zogenaamde grondwaardefactor. De grondwaardefactor wordt bepaald uit een tabel op basis van de grondwaarde.
Dat betekent: afkoopsom maal grondwaarde factor = te betalen vergoeding.
Bij een grondwaarde van 26 euro per m² tot 50 euro per vierkante meter is de grondwaarde in Beieren bijvoorbeeld 1,3. Een forfaitair bedrag van 100 euro verandert in 130 euro kosten die voor elk nieuw aangemaakt pakket moeten worden betaald.
In tegenstelling tot veel andere officiële vergoedingen wordt hier doorgaans 19% btw toegevoegd.
Enquêtekosten
Ook voor het opmeten van de woning zijn er aanzienlijke kosten
De landmeetkundige kosten vormen een niet onbelangrijk deel van de kosten . Metingen moeten verplicht worden uitgevoerd, in de regel doen de beëdigde landmeters (ÖbVI) dit. In sommige deelstaten, zoals Beieren, stuurt het kadaster zelf werknemers uit om de officiële onderzoeken uit te voeren.
De kosten voor de meting kunnen van regio tot regio verschillen. Ze zijn altijd afhankelijk van het aantal meetpunten dat in elk afzonderlijk geval is ingesteld. Als een pand niet alleen in twee maar in meerdere delen is opgesplitst, zijn er natuurlijk aanzienlijk meer meetpunten nodig, wat ook de kosten verhoogt.
Vergoedingen voor het plaatsen van oriëntatiepunten
Officiële grensstenen moeten dan later op de meetpunten worden geplaatst. Dit betekent dat er ook een vergoeding wordt gevraagd voor het plaatsen van grensstenen . De vergoeding voor het zetten van grensstenen ligt doorgaans tussen de 180 en 200 euro per grenssteen; als er meerdere grensstenen moeten worden geplaatst, kunnen er schaalverdelingen zijn.
In geen geval mogen grensstenen met de hand worden verplaatst of teruggeplaatst als ze zijn verplaatst. Dat wordt bestraft met zware straffen tot gevangenisstraf. Als een grenssteen per ongeluk wordt verplaatst, bijvoorbeeld vanwege bouwwerkzaamheden, moet een nieuwe opmeting en het grenssteengeld worden betaald om de grenssteen weer op de juiste plaats te krijgen.
Vergoedingen voor inschrijving in het kadaster
Na de splitsing moeten de nieuwe eigenaren natuurlijk ook worden ingeschreven in het kadaster op de nieuw gecreëerde delen van het pand. Hiervoor zijn notaris- en kadasterkosten verschuldigd.
Voor de invoer moet u ruwweg tussen 1% en 2% van de aankoopprijs of waarde van de respectieve helft van het onroerend goed berekenen. In het geval van een opsplitsing in twee, betaalt elk van de twee eigenaren van de nieuw gecreëerde helften deze registratierechten.
De hoogte van de erelonen hangt niet alleen af van de waarde van het onroerend goed, maar ook van de omvang van de inschrijvingen en de diensten van de notaris (bestellingen van grondrechten, schrapping van een grondbelasting, verkoop van de helft, enz.). De kosten zijn echter wettelijk vastgelegd in het ereloonschema voor notarissen en in bijbehorende tabellen in het kadaster.
Hierover leest u hier meer.
Overgangsrechten, erfdienstbaarheden, etc.
Doorgangsrechten kunnen extra kosten veroorzaken
Indien een woning door de splitsing de toegang tot de openbare weg verliest, dient deze woning te worden betreden en bereden via het voorliggende deel van het pand. In dat geval ontstaat er een voorrang, die idealiter ook in het kadaster moet worden ingeschreven. Dit brengt ook kosten met zich mee.
Als er kabels van voor naar achter over het terrein lopen, ontstaat er een erfdienstbaarheid. Er zijn ook extra kosten voor het registreren van een erfdienstbaarheid.
Zo lees je hier welke kosten dat met voorrang kan zijn.
Kostenvoorbeeld uit de praktijk
We willen een woning in Beieren in twee helften splitsen. De grootte van het pand is 1.000 m² - dus de twee nieuw gecreëerde helften zijn elk 500 m². We hebben het pand samen gekocht en willen het nu delen zodat elke eigenaar van de twee onder één kap woning eigenaar is van zijn eigen helft van het pand.
De waarde van het onroerend goed is vastgesteld op 180 EUR per m². Deze waarde dient als basis voor de berekening van de vergoedingen. In Beieren betekent deze vastgoedwaarde een grondwaardefactor van 1,7.
| Post | prijs |
|---|---|
| Vergoeding per pakket voor de divisie | 300 euro x grondwaarde factor 1,7 = 510 euro per stuk grond = totaal 1.020 euro |
| Inmeten kost 1e grenspunt | 222 EUR |
| Landmeten kost 3 extra grenspunten | 210 EUR |
| Vergoeding voor 4 grensstenen (ook vermenigvuldigd met de grondwaardefactor) | 180 EUR x 1,7 = 306 EUR x 4 = 1224 EUR |
| Totale kosten | 2.676 EUR |
| 19% BTW | 508,44 EUR |
| totale prijs | EUR 3.184,44 |
| Inschrijfkosten kadaster / notariskosten | circa € 900 tot € 1.800, - per woninghelft |
Dit is een voorbeeld van een enkele kosten voor een specifiek individueel geval in Beieren. De kosten voor andere vastgoedafdelingen, vooral in andere deelstaten, kunnen ook verschillen.
Vraag: Waarvan zijn de kosten voor een perceel grond afhankelijk?
Kostencontrole expert: Hierbij moet rekening gehouden worden met:
De kosten voor een perceel zijn niet in de laatste plaats afhankelijk van de grootte van het perceel
- of er een vergunningplicht is voor de splitsing (aanvraag- en goedkeuringsvergoedingen)
- welk vergoedingsschema van toepassing is op welke deelstaat
- hoe groot het pand is
- welke grondwaarde wordt geschat voor het onroerend goed
- in hoeveel delen het onroerend goed moet worden verdeeld
- hoeveel meetpunten zijn vereist
- welke meetkosten per geval worden gemaakt
- hoeveel grensstenen zijn er nodig
- welke zaken in het kadaster moeten worden vermeld
- of doorgangsrechten of erfdienstbaarheden moeten worden ingevoerd
De kosten verschillen dus nogal van geval tot geval en kunnen nauwelijks als een vast tarief worden vermeld. De individuele omstandigheden zijn altijd doorslaggevend. Indien nodig dienen de kosten voor advies van een gespecialiseerde advocaat voor werkelijk rechtszekere oplossingen ook in de berekening te worden meegerekend.
