De in het gebied gebruikelijke vergelijkende huurprijs wordt met name van belang om een huurverhoging af te dwingen. U leest hier wat de typische lokale vergelijkende huurprijs is, hoe deze wordt bepaald en welke valkuilen u kunt tegenkomen.
De belangrijkste zaken in één oogopslag
- De lokale vergelijkende huurprijs geeft aan welke huurprijzen in een bepaald gebied te verwachten zijn.
- Er zijn verschillende manieren om erachter te komen.
- Bij huurverhoging tot aan de lokale vergelijkende huurprijs dienen bepaalde regels in acht te worden genomen.
- Consumenten kunnen ook een overzicht krijgen van de lokale huurprijs.
Wat is de lokale vergelijkende huurprijs?
De lokale vergelijkende huurprijs geeft de tarieven weer voor huurappartementen in de betreffende of vergelijkbare gemeente in de afgelopen zes jaar voor woonruimte. Het gemiddelde van deze bedragen komt overeen met de lokale vergelijkende huurprijs. Dit is geregeld in § 558, § 2 van het Duitse burgerlijk wetboek (BGB). De vergelijking is niet van toepassing op appartementen waarvan het huurbedrag bij wet is bepaald of op basis van een financieringsverplichting.
Bij het bepalen van de standaard vergelijkende huurprijs voor een bepaald te huren appartement voor de locatie, is het essentieel dat de appartementen die voor de vergelijking worden gebruikt vergelijkbaar zijn qua type, grootte, uitrusting, staat en locatie, evenals wat betreft de energiebehoefte.
Bij het bepalen van de lokale vergelijkende huurprijs wordt alleen gebruik gemaakt van gelijkwaardig gebouwde woningen in het gebied.
Wat is een huurverhoging tot aan de lokale vergelijkende huurprijs?
Bij een huurverhoging tot aan de voor de locatie gebruikelijke vergelijkende huurprijs verwijst verhuurder naar het feit dat voor vergelijkbare woonruimte in het betreffende gebied gemiddeld hogere huurprijzen worden gerekend dan voorheen.
De mogelijkheid voor de verhoging biedt hem § 558, lid 1 BGB. Daar wordt echter ook opgemerkt dat de huurprijs tot het moment van verhoging minimaal 15 maanden ongewijzigd moet zijn gebleven.
Welke voorwaarden gelden voor de huurverhoging?
De verhuurder moet de huurverhoging schriftelijk aankondigen volgens § 558a, lid 1 BGB en deze ook rechtvaardigen. In zijn brief zal hij daarom de waarde van de lokale vergelijkende huurprijs vergelijken met de eerder gevraagde huur en een overeenkomstige verhoging van de maandhuur eisen. De huurder moet dan binnen drie maanden akkoord gaan. Doet hij dit niet, dan blijft de eerder afgesproken huurprijs gelden. De verhuurder kan wel goedkeuring van de huurverhoging vragen.
Bij huurverhoging tot aan de lokale vergelijkende huurprijs mag, naast bovenstaande voorwaarden, de huurprijs binnen drie jaar met niet meer dan 20 procent stijgen. Deze zogenaamde bovengrens geldt dus ook als de huur wordt verhoogd naar de standaard lokale huurprijs. In sommige regio's zoals Berlijn of Keulen ligt deze limiet iets lager, namelijk 15 procent.
Bij nieuwe verhuur dient de verhuurder ook rekening te houden met de huurprijslimiet die voor de betreffende regio kan gelden.
Een huurverhoging moet door de verhuurder schriftelijk worden aangekondigd en verantwoord - ook hier speelt de lokale vergelijkende huur een grote rol.
Hoe wordt de lokale vergelijkende huurprijs bepaald?
Er zijn vier verschillende manieren om de lokale vergelijkende huurprijs te bepalen:
- via de huurindex,
- over vergelijkbare appartementen,
- een deskundig advies,
- via informatie uit een verhuurdatabase.
Deze vier procedures kunnen ook door verhuurders worden gebruikt in overeenstemming met artikel 558a, lid 2 van het Duitse burgerlijk wetboek (BGB) als rechtvaardiging voor een huurverhoging tot aan de lokale vergelijkende huurprijs.
Vergelijkende huurprijs gebruikelijk in de omgeving: Bepaling met behulp van de huurindex
Als er een huurindex beschikbaar is voor de stad of gemeente, is het veel gemakkelijker om de lokale vergelijkende huurprijs te bepalen. De huurindex wordt gepubliceerd door de betreffende stad of gemeente in samenwerking met huurders- en verhuurdersverenigingen. Het geeft informatie over de te betalen huur voor woonruimte in het betreffende gebied op het moment van de analyse. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de enkelvoudige en de gekwalificeerde huurindex:
- Eenvoudige huurindex : De enkelvoudige huurindex geeft een overzicht van de lokale huren of de te betalen vergoedingen in vergelijkbare gebieden conform artikel 558c lid 1 BGB. Dit overzicht wordt gemaakt door de betreffende stad of locatie samen met vertegenwoordigers van de huurders en verhuurders. De enkelvoudige huurindex dient om de twee jaar te worden aangepast aan de marktontwikkeling (§ 558c, lid 3 BGB).
- Gekwalificeerde huurindex: De gekwalificeerde huurindex geeft ook een overzicht van de te betalen huren op de betreffende locatie. Het is ook opgesteld door de stad samen met vertegenwoordigers van verhuurder en huurder. Bij de gekwalificeerde huurindex gebeurt dit echter volgens erkende wetenschappelijke principes (artikel 558d lid 1 BGB). Een gekwalificeerde huurindex moet elke twee jaar worden aangepast aan de marktontwikkelingen. Na vier jaar is het verplicht om een nieuwe aan te maken (§ 558d, paragraaf 2 BGB).
Als aan alle wettelijke vereisten voor de gekwalificeerde huurindex is voldaan, wordt er vanuit juridisch oogpunt vanuit gegaan dat de waarden die erin kunnen worden afgelezen, ook daadwerkelijk de lokale vergelijkende huurprijs weerspiegelen.
Bereken de lokale vergelijkende huurprijs met vergelijkende appartementen
Als er in een stad of gemeente geen huurindex bestaat, kan de gebruikelijke vergelijkende huurprijs ook worden bepaald met vergelijkende appartementen (artikel 558a lid 2 punt 4 BGB). Als de verhuurder de huur van een bepaald appartement wil verhogen, moet hij drie verschillende appartementen zoeken die zo veel mogelijk op de zijne lijken.
Deze factoren zijn onder meer doorslaggevend:
- Grootte : De vierkante meters van de vergelijkbare appartementen dienen zo dicht mogelijk bij de waarde van het betreffende appartement te liggen. Hoe groter de afwijking, hoe moeilijker het is om dit appartement als valide vergelijking te gebruiken.
- Aantal kamers : Het aantal vierkante meters alleen is echter niet doorslaggevend. Het is ook belangrijk in hoeveel kamers de woonruimte is verdeeld. Een appartement van 70 vierkante meter met twee kamers is immers comfortabeler dan een appartement van dezelfde grootte met vier kamers.
- Locatie : De appartementen moeten ook qua ligging vergelijkbaar zijn. Een appartement in een burgerlijk gebied is niet gelijk te stellen met een appartement in een probleemgebied en is daarom nauwelijks vergelijkbaar.
- Bouwjaar : De leeftijd van de vergelijkbare appartementen moet ongeveer overeenkomen met die van het betreffende appartement, zodat een zinvolle vergelijking mogelijk is.
- Uitrusting : Last but not least is de uitrusting ook essentieel als appartementen met elkaar moeten worden vergeleken. Als er hoogwaardige parketvloeren op vloerverwarming worden gelegd, als er een uitstekende inbouwkeuken is of als het appartement moderne ramen heeft, moet deze norm ook in de vergelijkbare appartementen zo precies mogelijk aanwezig zijn.
Met vergelijkende appartementen kan de lokale vergelijkende huurprijs worden bepaald. Doorslaggevend hierbij zijn grootte, aantal kamers, ligging, bouwjaar en inrichting.
Bij een huurverhoging tot aan de lokale vergelijkende huurprijs op basis van drie vergelijkende appartementen, dient de verhuurder de appartementen zo te kiezen dat de huurder de juistheid van de gegevens kan controleren. Hiervoor is het meestal voldoende als de verhuurder het exacte adres met de verdieping en de ligging van het appartement (rechts, links, midden) opgeeft.
Belangrijk: Als de lokale vergelijkbare huurprijs moet worden bepaald met drie vergelijkbare appartementen, telt de gemiddelde waarde van deze drie appartementen niet mee. De huur mag dan alleen worden verhoogd tot de laagste waarde van de drie vastgestelde huren.
Bepaal de gebruikelijke vergelijkende huurprijs met een deskundigenrapport
De lokale vergelijkende huurprijs kan ook worden bepaald aan de hand van een deskundigenoordeel (artikel 558a lid 2 punt 3 BGB). Volgens de wet moet deze deskundige openbaar worden benoemd en beëdigd (ibid.) En zijn deskundig oordeel rechtvaardigen.
Hij moet bijvoorbeeld uitleggen hoe hij de lokale vergelijkende huurprijs heeft bepaald. De deskundige maakt in de regel ook gebruik van vergelijkbare appartementen en stelt de daarvoor benodigde huurprijzen vast. Deze appartementen hoeft hij in zijn rapport niet specifiek te noemen, maar wel de huurprijsklassen die tijdens zijn werkzaamheden zijn vastgesteld.
Uit het deskundigenoordeel moet voorts blijken dat de deskundige de lokale vergelijkende huurprijs heeft vastgesteld met behulp van nieuwe en bestaande huurprijzen en eerder het appartement heeft bezichtigd waarvoor de huurprijs zal worden verhoogd. Bij grotere wooncomplexen is het voor de deskundige ook toegestaan om een vergelijkbaar appartement te inspecteren.
De verhuurder voegt de volledige tekst van het deskundigenrapport bij zijn / haar huurverhogingsbrief.
Als een deskundige wordt ingeschakeld om de lokale vergelijkende huurprijs vast te stellen, moet hij of zij zijn deskundig oordeel rechtvaardigen volgens de wet.
Lokale vergelijkende huur: Berekening met behulp van de verhuurdatabase
De lokale vergelijkende huurprijs kan ook worden bepaald met behulp van een verhuurdatabase conform artikel 558a lid 2 punt 2 BGB. Conform § 558e van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) gaat het hier om een “doorlopende incasso van huurgelden die gezamenlijk wordt beheerd of erkend door de gemeente of vertegenwoordigers van verhuurders en huurders”.
Voor individuele appartementen binnen het betreffende woongebied kan de verhuurdatabase worden gebruikt om een conclusie te trekken over de huidige, lokale vergelijkende huurprijs. Doordat gegevens continu worden vastgelegd in de verhuurdatabase, is deze actueler dan de huurindex.
Hoe kom ik achter de lokale vergelijkende huurprijs?
Niet alleen zakenmensen, maar ook particulieren kunnen de lokale vergelijkende huurprijs inzien, want volgens § 558c, lid 4, zin 2 van het Duitse burgerlijk wetboek moeten de huurindex en wijzigingen daarin worden gepubliceerd.
Als er voor de betreffende locatie een huurindex beschikbaar is, kan deze dus worden ingezien bij de verantwoordelijke gemeente of stadsbestuur.
Het is ook mogelijk om in verhuurdatabases te kijken: het is mogelijk dat consumenten tegen betaling de informatie in de database kunnen inzien. Afhankelijk van wie de verhuurdatabase bijhoudt, ligt deze ter inzage bij de gemeente of bij de huurder of belangenorganisaties van verhuurder.
