Wanneer plaatsen in hun midden verlaten worden terwijl ze aan de randen verder naar buiten groeien, spreekt men van een "donuteffect". Als er teveel nieuwbouw wordt gebouwd in regio's met een afnemende en vergrijzende bevolking, neemt de leegstand van zowel woningen als bedrijfsruimte toe en wordt de toekomstige leefbaarheid van de locaties nadelig beïnvloed.
De vrijstaande woning met tuin is nog steeds veruit de meest populaire woonvorm onder Duitsers - en het meest ruimte-intensief. Twee gemeenten in Noordrijn-Westfalen, die met succes strategieën hebben ontwikkeld tegen het donuteffect, laten zien dat steeds meer nieuwe bouwgebieden niet per se hoeven te worden ontwikkeld .
Vermijd het donuteffect: gebruik bestaande lege kavels
De gemeenschap van Burbach in Siegerland erkende het donuteffect al vroeg en verricht sinds 2010 baanbrekend werk met een financieringsprogramma dat eigendom is van de gemeenschap en het “LebensWerte Dörfer” -initiatief, dat bewijst hoe sociale, demografische en klimaatverandering met succes kunnen worden tegengegaan. De gemeente bestaat uit negen dorpen met circa 15.000 inwoners en was al in 2000 gestart, samen met de Universiteit van Siegen, met het ontwikkelen van concepten voor de herontwikkeling van het stadscentrum om de leefbaarheid in de dorpen te verbeteren. De focus lag op het versterken van het stadscentrum en daarmee het beschermen van het waardevolle natuurgebied en daarmee het tegengaan van het donuteffect. Het motto was dan ook: “Binnen leven, buiten beschermen”. Voor alle negen districten van de gemeente werd een kadaster voor braakliggende terreinen ontworpen om bestaande braakliggende terreinen te activeren,in plaats van nieuwbouwgebieden te tonen.
Subsidies ontvangen voor oude gebouwen
Financiële voordelen door middel van gerichte financieringsbouwstenen konden bouwers en kopers overtuigen om zich in de lokale centra te mengen en zo het donuteffect tegen te gaan. De aankoop van een oud huis wordt bekostigd met een viercijferig bedrag, maar ook een nieuwbouw in het centrum of de drempelloze verbouwing, een energetische renovatie of dorpsvriendelijke aanplant van open ruimtes worden ondersteund. Voorwaarde voor de financiering is het gratis eerste consult door Burbacher Architekten - het is bedoeld om de opdrachtgever te overtuigen voor een holistische kijk op woningbouw en de onderwerpen leeftijdsgericht wonen, klimaatbescherming en klimaatadaptatie. Een bouwgids biedt suggesties voor het ontwerp van gebouwen, met voorbeelden van succesvol gerenoveerde historische,maar toont vooral ook moderne gebouwen en legt typische en onmiskenbare kenmerken van de site uit. Op deze manier worden de inwoners bewust gemaakt van de kwaliteiten van hun eigen dorp, de gevestigde uitstraling van de plek, de taal van materialen en kleuren van de gebouwen.
Start fotogalerij 
4 Toon alles 
"Jong koopt oud" - zo bevordert de Oost-Westfaalse gemeenschap met succes het leven in oude huizen en wijst ze geen nieuwe ontwikkelingsgebieden aan de rand aan.
Hiddenhausen ondersteunt de aankoop van bestaande huizen met een financieringsprogramma dat eigendom is van de gemeenschap en gaat zo het donuteffect tegen.
Om het donuteffect te stoppen, moeten binnen twee jaar bouwterreinen in het stadscentrum worden bebouwd.
De renovatie van een oud pand wordt mogelijk gemaakt door subsidies, waardoor meer mensen een oud pand durven te kopen.
De regionale economie profiteert van de herontwikkeling van het stadscentrum
Ook de lokale economie profiteert van deze strategie om het donuteffect tegen te gaan: elke euro aan financiering leverde 33 euro aan vakmanschap op. Het consistente grondbeleid van Burbach heeft effect! Na het besluit om geen vergunning meer af te geven voor food discounters op het groene veld, ontstonden er in het stadscentrum interessante mixen van handel, service en cultuur. In het bestemmingsplan, dat in 2006 nieuw is opgesteld, zijn de nieuwbouwoppervlakken sterk teruggebracht. Dit is gebaseerd op de politieke beslissing om, indien mogelijk, in de vraag te voorzien op reeds ontwikkelde gebieden. Op de leegstaande percelen wordt inmiddels grotendeels bebouwd. De gemeente koopt momenteel een voorheen agrarisch gebruikt gebied om dit als bouwgrond te ontwikkelen,en verkoopt de 20 tot 25 stukken land - onder de vooronderstelling dat ze binnen twee jaar moeten worden bebouwd.
Jongeren dragen bij aan de herontwikkeling van het stadscentrum
Geen aanwijzing van nieuwe ontwikkelingsgebieden aan de rand, maar effectieve stedelijke herontwikkeling: dit werd ook besloten door de Oost-Westfaalse Hiddenhausen na analyse van de bevolkingsprognoses en de leeftijdsopbouw van de gemeenschap, en bedacht in 2007 het financieringsprogramma "Jong kopen oud =" "- jongeren kopen oude huizen". Om gezinnen daar te houden, ondersteunt de gemeenschap hen met subsidies om oude huizen te kopen en geld voor taxaties van oude gebouwen. De onzekerheden zijn vooral groot bij renovatie van oude gebouwen. In tegenstelling tot nieuwbouw hebben gebouweigenaren vaak geen solide financieringsbasis.
Hier komt het financieringsprogramma van de gemeenschap om de hoek kijken: om de gebruiksmogelijkheden (en de bijbehorende renovatie- en renovatiekosten) van oude huizen vakkundig te laten beoordelen, ondersteunt de gemeenschap het opstellen van een oud bouwrapport. In dit eerste luik van "Jong koopt oud" worden de werfinspectie, inventarisatie, moderniseringsadvies en kostenraming gesubsidieerd door architecten en bouwkundigen - eenmalig met 600 euro, dit kan oplopen tot maximaal 1.500 euro (afhankelijk van het aantal kinderen: 300 euro voor elk Kind).
Met het tweede onderdeel van het financieringsprogramma ondersteunt de gemeente vervolgens gedurende zes jaar de verwerving van een pand dat minimaal 25 jaar oud is. De gesponsorde ontvangt jaarlijks een basisbedrag van 600 euro (dat op zijn beurt kan oplopen tot 1.500 euro per jaar, afhankelijk van het aantal kinderen dat tot het huishouden behoort). Voorwaarde voor de financiering is de inschrijving van de aanvrager als eigenaar in het kadaster en de inschrijving bij de gemeente met hoofdverblijf - de gemeente is immers geïnteresseerd in langdurige loyaliteit van de nieuwe bewoners.
Herontwikkeling van het stadscentrum: Realiseren van nieuwe gebouwen op oude plaatsen
Omdat niet elk oud gebouw energetisch en verstandig en economisch kan worden opgeknapt, zijn de subsidies aangevuld: als een oud gebouw wordt gesloopt en een nieuw gebouw op dezelfde plek in de dorpskern, gelden voor bouwers dezelfde voorwaarden als bij de aankoop van een oud gebouw. Tot dusver zijn in Hiddenhausen de voorbereiding van 57 oudbouwtaxaties en de aankoop van 537 oude gebouwen, waarin meer dan duizend volwassenen en 665 kinderen wonen, gefinancierd.
Ombouw in plaats van nieuwbouw
Dit is een groot succes voor de gemeenschap en de gemeenteraad heeft unaniem besloten om "Young buy old" voor onbepaalde tijd voort te zetten. Het bekroonde financieringsprogramma heeft inmiddels ook elders veel navolgers gevonden. Duitsland moderniseert nu op veel plaatsen zijn oude gebouwen. In de studie van het Institut der Deutschen Wirtschaft wordt de plattelandsgemeenschappen geadviseerd: "Conversie in plaats van nieuwbouw". De voorbeelden uit Burbach en Hiddenhausen laten precies dit zien: dat met een consequente implementatie van dit principe en met groei naar binnen toe schaarser wordende hulpbronnen in de open ruimte duurzaam worden behouden, volwassen wijken weer worden gevuld met leven, het gebruik van de bestaande infrastructuur wordt verbeterd en stadscentra worden versterkt.
