Degenen die aan familieleden verhuren, zouden niet alleen de clausule van 66 procent moeten kennen om belasting te besparen. We leggen uit wat er in de huurovereenkomst voor kinderen ten laste of voor gemeubileerde appartementen in acht moet worden genomen en wat nog meer belangrijk is.
Een woning kopen en verhuren is voor velen aantrekkelijk, vooral omdat het geld veilig wordt geïnvesteerd en belastingen kunnen worden bespaard. De incidentele aankoopkosten zoals notaris- en grondkosten, maar ook de rente op leningen, afschrijving woningen en renovatiekosten, zijn fiscaal aftrekbare inkomensgerelateerde kosten. Ook kleinere aankopen zoals tuingereedschap of gangbare zaken als elektriciteit en afvalwater kunnen van de belasting worden afgetrokken.
Maar let op: als u het volledige bedrag van uw uitgaven voor de huurwoning wilt aftrekken van uw belasting, moet u ook minimaal 66 procent van de markthuur van nabestaanden eisen. Als de huurprijs lager is, bijvoorbeeld slechts 50 procent van het lokale tarief, is slechts de helft van de rente, kosten en afschrijvingen in mindering te brengen op de belasting.
Verhuurders dienen daarom altijd het lokale huurniveau in de gaten te houden. Als dit stijgt, moet ook de huur voor de nabestaanden worden aangepast. Anders zijn de belastingvoordelen navenant lager.
Huur met korting: Bepaal de lokale vergelijkende huurprijs
Om te weten hoeveel huur u familieleden kunt vragen, moet u de lokale huurprijzen kennen. U kunt hiervoor de huurindex raadplegen of een deskundige inhuren. Als er geen huurindex is voor de corresponderende locatie, mag volgens het Federale Hof van Justitie ook die van een naburige gemeente worden gebruikt.
Voordeel bij verhuur aan nabestaanden: In de huurindex zijn ook de huren van oude contracten opgenomen, die doorgaans ver onder de huren van nieuwe contracten liggen. Het blijft echter voor de rechtbank onduidelijk of de berekening van de 66 procentgrens gebaseerd moet zijn op de boven- of onderwaarde van een huurvork. Het is echter duidelijk dat de warme en niet de koude huur doorslaggevend is.
Dit wordt geregeld door een uitspraak van de Federale Fiscale Rechtbank: Een man huurde een appartement aan zijn moeder, waarvoor hij een maandelijkse huur van 2.900 euro eiste. De belastingdienst kwam er al snel achter dat de huur slechts ongeveer 62 procent van de lokale vergelijkbare huur bedroeg en wilde dat de verhuurder de belastingbesparing verlaagde. Maar hij drong erop aan dat met de jaarlijkse bijkomende kosten van 1.800 euro een warme huur van 4.700 euro gehaald zou worden, die hij uitkwam op 80 procent. In laatste instantie gaf het Federale Fiscale Hof de man het recht (Ref .: IX R 44/15).
Wilt u uw huurwoning verhuren aan familieleden? Gebruik dan zeker de lokale huurprijzen of de huurindex ter vergelijking.
Huur aan kinderen ten laste
Studenten trekken graag in het huurappartement van hun ouders en verrekenen de huur met hun onderhoud. Maar de fiscus neemt een kijkje: als ze geen huurachtige rekeningbewegingen vinden, schrappen ze het belastingvoordeel van de ouders. Want ook met uw eigen kinderen moet u een schriftelijke huurovereenkomst ondertekenen die aan de gebruikelijke voorwaarden voldoet.
Er kwam een zaak waarin de ouders van hun dochter het appartement in hun huis hadden verhuurd. Er is een huurovereenkomst getekend en de huur is vastgelegd, maar de dochter heeft geen maandelijkse overschrijvingen gedaan. Toen de belastingdienst vervolgde, werd er gezegd dat de dochter de huur betaalde uit het contante onderhoud van haar ouders. Maar aangezien ze als student geen eigen inkomen had, dekte ze eigenlijk haar levensonderhoud uit het onderhoud. De vermeende compensatie van contant onderhoud en huur kon niet worden bewezen, dus was de federale fiscale rechtbank het met de belastingdienst eens.
Hieruit volgt dat de belastingdienst alleen de huurcontracten van familieleden met meerderjarige kinderen hoeft te erkennen als zij de hoogte van de huur en het onderhoud bepalen en de bedragen afzonderlijk en controleerbaar worden betaald. Dit geldt ook als het nageslacht de huur betaalt uit het onderhoud van de ouders (BFH, Az. IX R 28/15 en BFH, Az. IX R 30/98).
Als je problemen met de Belastingdienst wilt vermijden, kan je ook een ander alternatief gebruiken: Als de kinderen een hoger bedrag krijgen (belastingvrijstelling tot 400.000 euro), kunnen ze daarmee de huur betalen. Maar wees voorzichtig: zelfs dan mag de huur niet jaarlijks of in een totaalbedrag voor meerdere jaren worden betaald, maar moet deze maandelijks worden betaald zodat de huurovereenkomst wordt erkend door de belastingdienst (arrest BFH van 19.6.1991, BStBl 1992 II p.75).
Gemeubileerde appartementen verhuren aan familieleden
Pas op met gemeubileerde of gedeeltelijk gemeubileerde appartementen: Hier moet u een meubileringstoeslag aangeven, ook als u verhuurt aan familieleden. Alleen als deze toeslag kan worden bepaald uit de lokale huurindex of uit op de markt te realiseren toeslagen - andere bronnen zijn niet toegestaan.
In een zaak waarover werd onderhandeld voor het Federale Fiscale Gerechtshof, huurden ouders hun zoon een appartement met een nieuwe ingebouwde keuken, wasmachine en droger en brachten ze 66 procent van de lokale huur in rekening. Maar doordat de belastingdienst de lokale vergelijkende huurprijs verhoogde met een inrichtingstoeslag voor inbouwkeuken, wasmachine en droger ter hoogte van de maandelijkse afschrijving, werd de grens van 66 procent overschreden en werden de gevorderde belastingen verlaagd.
Verhuurt u een gemeubileerd of gedeeltelijk gemeubileerd appartement aan uw nabestaanden, dan moet u een inrichtingstoeslag vermelden.
De BFH is met de Belastingdienst overeengekomen, omdat: Verhuurders de huurprijs zonder meubilering alleen mogen aanwenden als de gebruikswaarde van het ter beschikking gestelde meubilair niet uit de huurindex kan worden afgeleid, noch kan er een lokaal op de huurmarkt gebaseerde meubeltoeslag worden vastgesteld (arrest BFH van 6.2.2). 2018, IX R 14/17).
Tip: Het is niet toegestaan - ook al is de Belastingdienst het soms niet eens - om een meubeltoeslag af te leiden uit het maandbedrag van de lineaire aftrek voor slijtage van meubelen of stoffering. Dit blijkt ook uit het bovenstaande arrest.
Om overlast te voorkomen en de huurprijs laag te houden, is het beter om woningen leeg te laten staan aan nabestaanden. Als je genereus wilt zijn, kun je de gezinsleden natuurlijk de uitrusting geven.
