Duitse steden zijn booming en groeien. Wonen in de stad is ‘in’, maar helaas ook duur. Waar moet u op letten als u toch wilt investeren in stedelijk vastgoed? Vroeg Your-Best-Home.net aan het hoofd van de afdeling stadsontwikkeling van de Duitse vereniging van steden in Berlijn, Hilmar von Lojewski.
Onze steden veranderen momenteel veel. Wat zijn de belangrijkste trends?
Lojewski: We ervaren momenteel een migratie van Duitsers van het platteland naar de steden en tegelijkertijd een toenemende instroom vanuit het buitenland. Tegelijkertijd trekken er echter nog steeds veel mensen van de steden naar de omliggende gebieden, naar de buitenwijken. Per saldo vormen ze nog steeds de meerderheid.
Hoe hoog is de immigratie?
Als we nu tweehonderdduizend Berlijners meer hebben, is dat veel. Maar afgemeten aan de groeipercentages die onze steden in het begin ruim honderd jaar geleden doormaakten, is dat vrij normaal. Tegenwoordig leven mensen echter niet meer zoals toen van negen vierkante meter per hoofd van de bevolking, maar van 42 vierkante meter. Dit heeft natuurlijk een grote impact, ook al is de instroom in de steden historisch en internationaal gematigd.
Welke steden groeien snel?
Op dit moment groeit tweederde van alle Duitse steden, niet alleen de "grote zeven": Berlijn, Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart, München en Keulen. Maar de prognoses gaan ervan uit dat de stedelijke groei vanaf 2025 weer wat zal afvlakken.
Wat zijn de belangrijkste factoren voor de groei van een stad?
Veel mensen verhuizen naar een baan, vooral nieuwkomers. We zien ook een tendens onder de "stedelingen", degenen die in de stadscentra willen wonen, om meerdere woonplaatsen te hebben: je bewaart je appartement op één plek, zelfs als je ergens anders werkt, en dan pendelt. Er is een algemene neiging om meer afstanden af te leggen.
Is er vandaag nog steeds een sterke noord-zuidscheiding?
In het noorden zijn Berlijn en Hamburg het middelpunt van groei. Voor het overige vindt de toename vooral plaats langs de Rijn en in het zuiden. Er is krimp in het oosten en noorden en in structureel zwakke gebieden. In het oosten groeien echter sommige steden tegen de trend in, vooral Leipzig en Dresden. Potsdam, Jena en Erfurt zijn ook groeipolen. Rostock en Magdeburg zijn gestabiliseerd.
Bevolkingsontwikkeling 2010-2018
De groei en krimp van de bevolking in Duitsland is ongelijk verdeeld: terwijl het zuiden en veel grotere steden inwoners winnen, lopen grote delen van het oosten en midden van Duitsland leeg. * Telling van 2010 gecorrigeerd
Waar denk je dat deze verschillende ontwikkelingen vandaan komen?
Overal waar het imago verandert naar een jonge en open stad, begint de groei. Evenzo op universiteiten en onderzoekslocaties. Veel jongeren komen hier na hun studie vast te zitten. Dit is ook het geval in steden met een historische kern, stedelijke flair en een hoge mix en dichtheid van gebruik.
Waarom leidt dit in ieder geval tot groei?
Als je veel jonge mensen in de stad hebt, bijvoorbeeld in een studentenstad, en ze blijven daar, dan gaan daar straks nieuwe gezinnen met kinderen wonen. De steden in het oosten profiteren van het feit dat ze nog steeds de beste kinderdagverblijven van Duitsland hebben. Dat is een pond waarmee men kan floreren en demografisch succes kan hebben in een jonge stad.
Wat maakt een stad nog meer aantrekkelijk?
Goede voorwaarden voor handel, economie en productie zijn uiteraard een basisvoorwaarde. Hieronder valt ook een goede bereikbaarheid per trein, bus, auto en vliegtuig. Maar ook de zogenaamde zachte factoren spelen een rol: de woonomgeving, het imago en het culturele aanbod. Laten we Leipzig als voorbeeld nemen: daar speelt een rol dat een deel van de Berlijnse kunstscene de afgelopen jaren naar Leipzig is verhuisd. Dat maakt de stad 'hip' - ook voor mensen die misschien nooit iets met kunst te maken hebben.
Zijn er nog andere populariteitsfactoren?
Veel groen in de stad, een aansprekende bouwcultuur en goed ontworpen openbare ruimte spelen een rol bij de aantrekkelijkheid van steden. Zelfs als een stad goed wordt beheerd en nieuwe ideeën ontwikkelt, merken mensen dat en wordt de stad aantrekkelijker. Veel gemeenten hebben ingezien dat lange wachtrijen en doorlooptijden bij de overheid geen goede reclame zijn. Een goede e-government maakt daarom tegenwoordig in veel steden deel uit van het aanbod. Dit varieert van persoonlijke registratie tot bedrijfs- en bouwvergunningen.
Kopenhagen: The Bicycle-Snake, gebouwd door het architectenbureau Dissing + Weitling, dicht een oud gat in het fietsnetwerk van een van de beste motorsteden ter wereld.
Kunnen onze steden het toenemende verkeer aan?
Na de klimaatconferentie in Parijs was één ding duidelijk: de auto zal aan belang moeten verliezen in grootstedelijke gebieden. In heel Duitsland hebben we nog steeds meer dan negentig procent transport van fossiele brandstoffen. Wel is er een significant toenemend aandeel fietsverkeer in de steden. Op sommige plaatsen is het in tien jaar tijd verdubbeld. Dit is een geweldige kans. Maar het is een lang proces, zoals je kunt zien in leefbare metropolen als Kopenhagen en Amsterdam. Je moet de fietsmobiliteit bijna een halve eeuw lang elk jaar met een procent verhogen om te komen waar Kopenhagen nu is, namelijk met vijftig procent fietsgebruik van de lokale bevolking.
Hoe zullen nieuwe elektrische voertuigen onze steden beïnvloeden?
De ruggengraat van e-mobiliteit zijn metro's, trams, elektrische bussen en fietsen. De elektrische auto is slechts een aanvulling en kan plaatsvinden zonder eigenaar van een voertuig. We zien in grootstedelijke gebieden een duidelijke tendens om niet langer de eigen auto te gebruiken, maar autodelen of fietsen.
Koblenz: Een kabelbaan verbindt het centrum met het fort aan de andere oever van de Rijn - een slimme, onconventionele oplossing voor het openbaar vervoer.
Verandert ons leefgedrag?
In de steden gaan we weer in kleinere appartementen wonen. De 42 vierkante meter per hoofd van de bevolking waar we gemiddeld in wonen, zal om economische en ecologische redenen niet duurzaam zijn. In München en Hamburg daalt het woonoppervlak per hoofd van de bevolking al weer. In de toekomst zal woonkwaliteit niet langer worden afgemeten aan de grootte, maar aan het ontwerp en de intelligentie van een huis en appartement: hoe wordt het gesneden, wat is het ontwerp, welke bouwtechnologie is er? Slim leven leidt tot meervoudig gebruik van kamers.
Zullen we zulke compacte appartementen in Duitsland accepteren?
Al vijfentwintig jaar zien we een toename van het aantal eenpersoonshuishoudens en een mediterraanisering van het dagelijkse leven in Duitsland. Mensen gebruiken de openbare ruimte vaker en zijn meer buiten op straat, op pleinen en in cafés. Het heeft te maken met het weer, met de levenshouding en met veranderde werkgewoonten. Voor onze leefgewoonten kan dit betekenen dat privéruimtes kunnen worden verkleind. Want als mensen veel op pad zijn in het openbaar, is minder vierkante meter in huis voldoende voor een goed leven. Daarom hoop ik dat de woningbouw ons in de toekomst kleine, slimme appartementen zal aanbieden die ecologisch en efficiënt zijn. Dat zou een belangrijke bijdrage van steden zijn aan een beter milieu.
