Het kopen van gebruikt onroerend goed is niet altijd een plezier en kost de koper duur: bijvoorbeeld wanneer u een gebruikt onroerend goed koopt dat achteraf gebreken vertoont. Vaak ontvangt de koper geen vergoeding. Reden: Bijna alle verkoopcontracten voor gebruikt onroerend goed bevatten de clausule "gekocht zoals gezien" of "gekocht zoals het is".
Het betekent: geen aansprakelijkheid voor de verkoper. Uitzondering: Essentiële eigenschappen zoals het bouwjaar van de woning kunnen niet worden uitgesloten van de garantie.
Hetzelfde geldt ook als de verkoper de koper op frauduleuze wijze heeft bedrogen over een defect. Gebreken die een gemiddelde koper zou hebben herkend bij een grondige inspectie van het gebruikte onroerend goed zonder een deskundige, zijn niet inbegrepen: hier moet de koper zichzelf beschermen. Potentiële kopers kunnen bijvoorbeeld gemakkelijk beschadigde plekken op het gips of moeilijk te sluiten binnendeuren ontdekken. Anders moet hij de verkoper vragen en kan hij vertrouwen op zijn informatie. De verkoper moet zelfs ongevraagd ernstige gebreken aan het licht brengen, bijvoorbeeld als er droogrot is.
Aansprakelijkheid voor bewezen valse informatie
Als de garantie is uitgesloten in het contract, zijn verkopers voornamelijk aansprakelijk als ze valse verklaringen hebben afgelegd over de staat van het onroerend goed of misleidend zijn over defecten. Voorwaarde voor aansprakelijkheid is dat de verkoper op de hoogte was van het gebrek. “Dat moet de koper altijd bewijzen, wat vaak erg moeilijk is”, benadrukt Holger Freitag, vertrouwensadvocaat van de Vereniging van Particuliere Bouwers (VPB).
Een bouwdeskundige kan voor de aankoop de opdracht krijgen om uit te zoeken of het defect bestond. Als het defect niet vóór de verkoop is besproken, rijst de vraag of het defect openbaar was gemaakt. "Dit wordt van geval tot geval door de rechtbanken beslist, en zij hebben enige speelruimte", zegt Freitag. Zijn tip: stel tijdens verkoopgesprekken zoveel mogelijk vragen en neem een getuige mee om aantekeningen te maken. Dit maakt het gemakkelijker om later valse informatie te bewijzen.
De "gekocht zoals het is" -clausule betekent geen aansprakelijkheid voor de verkoper van een gebruikt onroerend goed.
Gebruikt onroerend goed - gekocht zoals gezien?
Christian Meier, gespecialiseerde advocaat voor bouw- en architectuurrecht, lid van het uitvoerend comité van het ArGe-bouwrecht in de Duitse advocatenvereniging: “De vreugde van een nieuwe vastgoedeigenaar over zijn gebruikte woning kan snel veranderen in woede en frustratie: zodra hij is ingetrokken, zijn er al gebreken zichtbaar. Dan rijst de vraag of de verkoper kan worden gebruikt om ze te verwijderen.
Garantie
De meeste verkoopcontracten bevatten formuleringen die aansprakelijkheid uitsluiten voor defecten die later aan het licht komen. "Gekocht zoals gezien" duidt op een uitsluiting van garantie alsook "met uitsluiting van de garantie voor alle zichtbare en verborgen gebreken" of "gekocht zoals het is".
Aansprakelijkheid voor gebreken
De verkoper mag een gebrek echter niet op frauduleuze wijze verbergen. Volgens een arrest van het Federale Hof van Justitie van 24 maart 2006 kan een koper zich ook uit het koopcontract terugtrekken als het defect klein is. In dit geval ging het om vochtschade. Dit was de verkoper bekend, maar hij had het geheim gehouden. De verkoper moest de herroeping van het contract aanvaarden (dossiernummer V ZR 173/05). Hij is dus aansprakelijk voor gebreken die hij kende en niet aan de opdrachtgever heeft gemeld.
Leestip: Als u niet in de kostenval van het kopen van een huis wilt vallen, moet u deze 5 fouten vermijden.
veiligheid
Verkopers moeten alle bekende gebreken in het verkoopcontract vermelden, kopers moeten er zeker van zijn dat het onroerend goed vrij is van gebreken. Om nare verrassingen te voorkomen, dienen kopers vóór de aankoop een oud gebouw te laten taxeren.
Als u een gebruikte woning koopt, dient u een verzekering af te sluiten die vrij is van gebreken.
Wat moet ik controleren voordat ik een gebruikt onroerend goed koop?
Als Your-Best-Home.net aan uw eisen voldoet, dient u de bouwconstructie grondig te controleren. Met name de staat van de kelder, gevel, dak, verwarming en sanitair is van belang. Huur een expert in: alleen hij kan verborgen gebreken identificeren.
Puur juridisch gezien koopt u niet het gebruikte onroerend goed, maar het onroerend goed. Het is daarom essentieel dat u een actueel uittreksel uit het kadaster kunt laten zien. Er zijn de hypotheken, grondlasten en gebruiksrechten. Als u iets niet begrijpt, vraag het dan aan een notaris. Bij erfpachtwoningen koopt u Your-Best-Home.net terwijl u een huurcontract voor het onroerend goed betaalt. Als het om het verkoopcontract gaat, is een bekwame notaris essentieel. Hij weet wat er in het contract moet worden geregeld en legt u de tekst uit.
Het koopcontract moet vermelden: het bedrag en de vervaldatum van de koopprijs, de eigendomsoverdracht, lasten en voordelen, vrij zijn van lasten op het onroerend goed of het overnemen van schulden. De verkoper moet er ook voor zorgen dat hij niet op de hoogte is van ernstige constructiefouten en dat er geen vervuilde locaties op het terrein zijn. Geef uzelf een herroepingsrecht bij ernstige gebreken. Zorg ervoor dat de bestaande verzekering aan u wordt doorgegeven.
Zorg ervoor dat u het kadaster laat zien voordat u een gebruikt onroerend goed koopt.
Oordeel: zingende senioren
In het verkoopcontract was een uitsluiting van aansprakelijkheid voor materiële gebreken opgenomen. De verkoper had verzekerd dat hij niet op de hoogte was van verborgen gebreken in het appartement. De koper wist dat er op de eerste verdieping van de woning een seniorendagverblijf was. Maar pas nadat hij zijn intrek had genomen, realiseerde hij zich dat de gesprekken en het gezang van de senioren meer dan duidelijk te horen waren in zijn appartement. Hij schreef de geluidsoverlast toe aan onvoldoende geluidsbescherming, die de verkoopster met opzet had verborgen. De regionale rechtbank van Coburg was het met de koper eens en veroordeelde de verkoper tot terugbetaling van de aankoopprijs en terugbetaling van de makelaar en notariskosten, de overdrachtsbelasting en de financierings- en juridische kosten. Dossiernummer 23 O 358/13.
Vonnis: vochtige kelder
Desgevraagd bevestigde de verkoper van een eengezinswoning dat de kelder droog was. Na de aankoop bleek dat bij hevige regenval er water de kelder binnendrong. De koper verklaarde zich terug te trekken uit het contract. De hogere regionale rechtbank van Hamm vond hem gelijk. De verkoper had het mogelijke binnendringen van water zelf moeten uitleggen. Er is dus sprake van frauduleuze verzwijging. Dossiernummer 22 U 161/15.
Oordeel: Verkeerd bouwjaar
Een koper kan het koopcontract voor een woning terugdraaien als het bouwjaar onjuist is, oordeelde de OLG Hamm. Gebouwd in 1997, stond het in de notariële koopovereenkomst. Your-Best-Home.net werd begin 1995 opgeleverd. Omdat de waarde van een onroerend goed ook afhankelijk is van het bouwjaar, is een afwijking van twee jaar niet onbelangrijk. Volgens de rechters heeft de verkoper met opzet de verkeerde datum ingevoerd. Dossiernummer 22 U 82/16.
