De vraag is groot. Maar zelfs in deze tijden verkoopt een woning niet vanzelf. Hulp krijgen van een makelaar bij het verkopen van uw huis is voor uw eigen zenuwen.
Eigenaren die hun huis of appartement te koop willen verkopen, hebben momenteel goede kaarten. Maar vaak halen particuliere verkopers die hun huis verkopen zonder tussenpersoon er niet het maximale uit omdat ze de prijs verkeerd bepalen. Als ze te weinig vragen, geven ze geld weg. Als ze teveel willen, blijven de geïnteresseerden weg. Het resultaat: "Het onroerend goed staat al heel lang op de markt, waardoor de indruk wordt gewekt dat er iets mis mee is", legt Mathias Wahsenak, algemeen directeur van LBS Immobilien GmbH (LBSi), uit.
Een kwestie van waardering
Om een idee te krijgen van de juiste prijs, moeten eigenaren maandenlang naar de advertenties op onroerendgoedportalen kijken. Alle eigendommen die aan vrienden worden aanbevolen of die door makelaars aan geregistreerde geïnteresseerden worden verkocht, ontbreken hier echter. Elke eigenschap is ook anders. Specifieke eigenschappen zoals de woonomgeving, de bouwkundige en technische staat hebben effect op de prijs. Het kan daarom de moeite waard zijn om de waarde vakkundig te laten bepalen, bijvoorbeeld door een openbaar benoemde en beëdigde deskundige. “Voor een paar honderd euro is een kort rapport beschikbaar”, zegt bedrijfsjournalist en vastgoeddeskundige Karl-Heinz Seyfried (zie Expert Council). Als een makelaar de verkoop organiseert, helpen ze met de prijsstelling.
Een map vol papieren
“Een makelaar weet ook welke documenten nodig zijn en waar die te verkrijgen zijn”, zegt LBSi-directeur Wahsenak. Daarnaast maakt hij vakkundig plannen en plattegronden en maakt hij een betekenisvolle synopsis. Particuliere verkopers zijn goed voorbereid als ze de checklist rechts volledig kunnen afvinken. U dient onder meer een actueel uittreksel uit het kadaster bij de hand te hebben. Want aspirant-kopers zullen willen nagaan of rechten van derden het eigendom belasten, zoals een verblijfsrecht. Op de landkaart (uit het kadaster) staan de eigendomsgrenzen. Het energiecertificaat is belangrijk omdat het wettelijk verplicht is. Deze moet in de regel uiterlijk tijdens de keuring beschikbaar zijn. Karl-Heinz Seyfried heeft nog een tip voor de eigenaar van een pand dat gerenoveerd moet worden: “Vraag een kostenraming aan!Dan kunnen belangstellenden geen onredelijke kortingen op de koopsom voor het werk eisen. "
Het type presentatie
De meeste huizen- en appartementenjagers klikken door advertenties op vastgoedportalen en beslissen vaak in een paar seconden of ze een woning mooi vinden. "Er is geen tweede kans op een eerste indruk", zegt Mathias Wahsenak. Daarom is een goede synopsis zo belangrijk. Het bevat nuttige informatie, toont de voordelen, toont plattegronden en foto's van hoge kwaliteit. Het schept positieve, maar geen valse verwachtingen. Aanvragen van mensen voor wie de woning niet past, kosten uiteindelijk alleen tijd.
Om overtuigend te zijn bij het bezichtigen van de woning dient de woning goed voorbereid te zijn: de entree moet geveegd en de tuin onderhouden worden, ramen moeten schoongemaakt worden en kamers moeten schoon en goed geventileerd zijn. Daarnaast kunnen enkele wijzigingen de indruk verbeteren. “Veel gebruikte panden zijn te druk. Licht ingerichte kamers lijken ruimer ”, zegt de LBSi-expert en adviseert om grondig schoon te maken. Door kleine defecten te repareren en muren wit te schilderen, upgraden eigenaren ook hun eigendom. U mag problemen echter niet specifiek verdoezelen, bijvoorbeeld door vocht veroorzaakte lakschade. "Verkopers moeten zelfs ongevraagd de aandacht vestigen op bekende defecten", zegt Wahsenak.
Van kandidaat tot koper
Niet alle potentiële klanten zijn aardige mensen. "Iedereen die zich geremd voelt ten opzichte van vreemden, zou een vriend moeten vragen om naar hen te kijken", raadt Seyfried aan, "of van meet af aan een makelaar inhuren." En later kan de professional de onderhandelingen begeleiden. Dat geeft zekerheid. Desalniettemin zijn sommige aankoopverplichtingen al geannuleerd omdat de leningsovereenkomsten niet zijn uitgekomen.
Voor verkopers is het beter om vroegtijdig - dus vóór de afspraak met de notaris - een financieringsbevestiging in te dienen. De scheidsrechter stelt het contract op in overeenstemming met de afspraken en kadastrale vermeldingen. De koper en verkoper bezegelen tenslotte de deal met hun handtekening. Als een makelaar actief was, ontvangt hij nu zijn vergoeding meestal in de hoeveelheid van drie tot zes procent van de koopsom. In sommige regio's betaalt de koper traditioneel, op veel plaatsen delen beide partijen de kosten.
Hulp van de marktleider
Een makelaar ondersteunt alles, van prijsstelling tot notarisafspraak. De Sparkassen-Finanzgruppe, waartoe LBSi behoort, is de grootste makelaarsvereniging in Duitsland. De medewerkers zijn regionaal geworteld en landelijk genetwerkt. "Je spreekt voornamelijk gereserveerde en gecontroleerde prospects aan en verkort zo de marketingperiode", noemt Wahsenak een voordeel. Bovendien worden de aanbiedingen online geadverteerd op immobilien.sparkasse.de en op andere bekende portalen.
Verkoopdocumenten voor onroerend goed
| Onderhandse verkoop of via makelaars | bovendien voor flatgebouwen |
| Plattegrond, bouwdelen, weergaven | Verklaring van splitsing |
| Berekening van woonruimte en afgesloten ruimte | Economisch plan |
| Kadasteruittreksel, landkaart | Beheerscontract |
| Bouwbeschrijving, foto's | Notulen van de eigenarenvergadering |
| Opstalverzekering | Huisregel |
| Aankondiging onroerendgoedbelasting | Uittreksel uit de reserverekening |
| Servicekostenafrekening | huurcontract |
| Energie certificaat |
Deskundig advies: Karl-Heinz Seyfried - Een makelaar zonder puistjes
“Verkopers die weinig tijd hebben of niet willen onderhandelen, krijgen hulp. Maar niet iedereen die zichzelf een makelaar noemt, begrijpt zijn baan - vooral omdat de beroepstitel niet beschermd is.
Auteur Karl-Heinz Seyfried verduidelijkt vragen over onroerend goed in gidsen.
Eigenaren van onroerend goed die op zoek zijn naar een makelaar, moeten onroerendgoedvermeldingen gedurende een langere periode volgen. Zo krijg je een overzicht van de aanbieders en informatie over de kwaliteit van hun werk. Anders helpen persoonlijke aanbevelingen. Bij de keuze zijn criteria als beroepservaring, opleiding en bijscholing en lokale kennis doorslaggevend. Het kantoor moet dus dichtbij zijn. Dan zal de makelaar geen bezichtigingsverzoeken afwijzen omdat hij bang is voor de reis. De verkoper moet nog steeds controleren of de focus ligt op objecten zoals die van hem, en ook vragen naar een aansprakelijkheidsverzekering voor materiële schade. Dit treedt op als de makelaar een klant schade berokkent door onjuist advies of plichtsverzuim. In het eerste vrijblijvende gesprek letten verkopers er vervolgens op of de makelaar competent lijkt,bijvoorbeeld bij het beoordelen van technische constructiedetails. Sympathie speelt ook een rol. De samenwerking kan immers weken duren. "
Het boek “Mijn eigendom verkopen, weggeven of nalaten” ligt in de winkel voor 14,90 euro.
